房贷转按揭要过多少道“坎”?

证券之星6月15日消息： 据北京现代商报报道，“卖掉现在的房子换套新房”听起来是个挺不错的主意，讲话者言语中流露出难以掩饰的潇洒。但在银行贷款还清之前，换房就必须经过银行“转按揭”这道门槛。如果你的开发商拒绝“退房”后“再卖房”，或者你被告知损失的利息会占到总贷款额度的1/3左右，而且必须办理繁琐的手续，知道这些情况，你可能会像绝大部分人一样，把换房的念头给抛到九霄云外去了。

　　小丁夫妇1997年结婚时购买了一套120平米的三居室，每平米价格为3530元，房子总价为42．36万元。考虑到一家老小挤在一起生活不方便，孩子也需要有一个好的读书环境，夫妇俩与一位朋友协商决定将这间大房子出让。但令他意外的是，房子的转按揭成为了转让过程中最大的绊脚石。当小丁找到开发商和银行一番咨询之后，发现转按揭在办理手续上存在着很大的阻碍。此外，即使顺利办完转按揭手续，他们也要损失8万元左右的贷款利息。出于这两方面考虑，小丁的房子出让计划到现在还没能执行。

　　据记者了解，与小丁夫妇“同病相怜”的人不在少数，甚至有位朋友对记者发出了牢骚：“去年不是满大街的银行转按揭广告么，为什么真正操作起来却这么难?”

　　记者在采访中了解到，目前京城各家银行中，几乎所有的银行都宣称可以办理住房转按揭业务，但从推出这项业务以来，很少有人能成功完成转按揭业务。建行一家支行的信贷负责人表示，该行只在很久以前成功操作过两笔转按业务，中行一位工作人员则表示“随然理论上可以操作，但还从没有成功办理过”。就连走在创新前沿的民生也表示“转按揭比较难”。

　　“对于开发商来说，办理一次转按揭手续，就等于经历了一次客户退房”

　　开发商成为首道屏障

　　“对于开发商来说，办理一次转按揭手续，就等于经历了一次客户退房”，一位了解内情的人士告诉记者。据了解，办理转按就需要出让房产的人先还清银行贷款，然后将房子过户给买房人。买方则需要重新向银行申请一次贷款。这个过程对于开发商而言就等于卖房人先退掉了所买的房子，然后再转卖给买方。因此开发商是绝对不会帮助想出让房子并需要转按揭的人介绍买主的，除非买卖双方已经私下协商好并同时向开发商提出转按揭的要求。

　　当记者问及转按揭所需的基本办理流程时，银行的工作人员告诉记者，转按揭第一件要做的事是找到房产的开发商，与他们商议是否可以完成转按揭。如果开发商表示愿意“帮忙”完成转按手续，那么房贷的出让者就越过了转按的第一道屏障，但如果开发商“拒不配合”，那么房屋出让者就无缘转按业务了。据了解，很多人都是因为开发商不愿出面协调而使转按揭计划流产。

　　顺利办理，也至少需要一个月以上时间手续繁琐吓退转贷人

　　据记者了解，由于转按揭业务涉及到双方房屋所有权的转让，相当于一方办理提前还贷业务，而另一方重新向银行申请住房按揭，因此比普通的房贷手续要复杂的多。申请人首先要在开发商同意做转按的前提下，由开发商出面与银行协调办理相关手续。此外，买卖双方还必须选择同一家银行进行转按业务。

　　一位银行工作人员告诉记者，办理转按揭在没有任何意外枝节的前提下，至少也需要一个月以上。在双方所有材料备齐并上交给银行的前提下，一般律师方面的手续还需要一周左右，之后银行会在一周之内发放贷款。至于这之前的申请、过户、评估、担保等各个环节也都需要一定的时间，因此转按手续至少也要一个月以上。

　　对于房子的出让方来说，办理转按揭主要需要提供“转按”申请书 、有效身份证原件和复印件、《借款抵押合同》原件和“提前还款申请书”。购买方则需要备齐普通房贷的所有资料之外，与原借款人签订一份转让合同、协议或意向书。

　　一般损失的利息会占到总贷款额度的1/3左右高额费用损失令人生畏

　　采访中记者发现，令众多房贷转按者“望而却步”的另一重要因素在于办理转按揭过程中重重费用和高额的利率损失。

　　对于出让房子的人来说，原始的房价是房屋出让的重要价格依据。但随着已经还款年限的增加，还款的利息就会成为一个不小的数字。一位行家告诉记者，一般损失的利息会占到总贷款额度的1/3左右。也就是说，如果10年以前的贷款，如果现在办理转按揭至少出让价格要高出原价格的1/3，卖方才能保证不赔本。

　　而从买方角度来看，虽然到手的是一套“二手房”，也需要承担一手房贷办理过程中名目繁多的各种费用。据一位银行业务负责人介绍，对于房子的买方来说，不仅最初的律师费、保险费以及契税、印花税等费用需要重新交纳，而且还要交纳评估费、担保费、手续费等一系列名目繁多的费用。如果买房者需要使用公积金或者想尽快顺利办完手续，还需要找一家代办中介。

　　而记者从一家中介公司了解到，房贷转按揭业务由于办理过程比较麻烦，中介所收取的费用会高于新房的申请人。一般情况下，如果公司会按贷款额的3%收取，最低1300元。此外，如果买方需要公积金贷款还要交纳5‰的评估费以及视具体情况而定的担保费。（转按揭流程见附表）专家建议创新不可操之过急

　　针对这种“转贷难”的状况，记者采访了原中国人民银行产品专家秦池江先生，他告诉记者，转按揭业务目前在香港地区非常普遍，它是随着人们的需求增加和观念的变化而日趋完善的一项业务。

　　对于银行而言，由于贷款的还款人发生了转变，银行就会承担债权债务转换过程中风险，因此银行所采取的谨慎态度也是无可厚非的。如果一味强调手续的简化，日后所出现的由于责任不清造成的麻烦会更大，因此不可以急于求成。

　　秦池江指出，每一种银行产品的改进都需要在实践中进行分析和研究，由于转按揭这一业务在我国还处于起步阶段，究竟哪一个环节可以简化，哪些成本可以节省下来，也需要一定的人力进行研究。另外，银行在办理转按揭过程中的风险和费用的分摊也应该在市场运做过程中得到一个合理的答案，因此，不能单纯的强调手续的简化和费用的减少。

　　此外，业内专家指出，信用体系的缺失也是转按揭的重要屏障，如果能够有一个可信的信用管理平台，让银行简便的获得每一个贷款申请人的信用资料，那么不仅转按业务的办理效率大大提高，而且可以使申请人打破各个银行的界限，随便挑选不同的银行进行贷款。