去年全球房地产投资增长12% 达到4570亿美元左右

据一项最新研究显示，去年全球商业房地产投资较上年增长了12%，达到4,570亿美元左右，投资者将更多的资金投向本国以外的世界各地的房地产市场。


芝加哥商业房地产服务公司仲量联行(Jones Lang Lasalle)的研究显示，2004年投资者向本国以外的房地产市场投入了990亿美元，较上年增长了21%。


房地产投资全球化正日益加深，如今房地产市场充斥著大量低成本的资金，许多国家提高了市场透明度，包括通过立法建立房地产投资信托基金(REIT)，同时投资者也在寻找机会在世界各地分散投资风险。


投向房地产市场的许多资金都来自美国。安永会计师事务所(Ernst & Young)负责房地产业务的主管Dale Anne Reiss表示，这种双向投资和过去有所不同，以前是日本人在美国投资，但美国并没有在日本投资。


美国的资本化比率，即投资者在持有一处房产的第一年预计获得的收益率，一直都高于海外的那些成熟市场。但近几年随著长期利率不断降低，情况发生了变化，投资者开始转向相对安全的REIT，同时外国投资者也将资金投向美国，以分散风险，并充分利用当地较高的资本化比率。


而随著资本化比率的降低，资产价值升高，这促使许多价值型投资者加大了在海外的投资。Third Avenue Real Estate Value Fund的基金经理Michael Winer表示，该基金去年一直在增加海外的投资，并会在任何最有价值的地方进行投资。


中欧一些国家在吸引房地产投资方面正变得越来越有吸引力，这些国家的政府加强了立法，同时还降低了税收。仲量联行负责全球资本市场业务的主管Tony Horrell表示，中欧各国希望能尽其所能地吸引来更多的外国直接投资，努力扫除各方面的障碍。


中国房地产市场吸引的投资也在增加。仲量联行旗下的拉塞尔合伙公司(LaSalle Partners)最近刚建立了一只规模为40亿美元的基金，打算在包括中国在内的亚洲房地产市场投资。负责基金运营的Jack Chandler表示，许多机构投资者不断转向国际市场，他们在证券市场和固定收益市场已经这样做了，他们认为房地产市场也应该成为国际资产的一部分。


Horrell表示，去年美国所有的房地产买卖交易中，有20%的买主为外国人，在欧洲，这一比例达到了50%，其中多数买主都来自周边的国家。而亚洲地区的这一比例为12%左右。


即使是传统上重点投资美国国内特定地区的美国REIT也开始将目光投向海外市场。美国的REIT认为，他们能将自己的经验专长应用到国际市场，从而获得更高的回报。


摩根士丹利(Morgan Stanley)的研究显示，2004年，美国REIT在海外房地产的投资达到了创纪录的80亿美元，而在2000年，这一数字还不到15亿美元。


不过，虽然欧洲退休基金以及其他机构投资者正在增加海外投资，但当地上市的房地产公司并没有这样做。和美国同行恰恰相反，这些公司去年在海外的投资只有15亿美元左右，较2000年的超过75亿美元有大幅的减少。


由于有更多的国家立法允许设立美国式的REIT，在全球流动的房地产投资资金可能还会继续增加。Horrell表示，法国、新加坡和日本如今已经有了REIT，澳大利亚也有了类似的信托基金，而德国和英国可能会在明年推出各自的REIT。（来源：雅虎财经编译）