徐滇庆：房价背后的方法论

2004年，全国平均房价猛然上涨14.4%，创下近几年涨幅新高。房价问题成为社会关注的热点，虽然近期有所减弱，但这个问题在中国房地产市场恐怕不会轻易平息。在评估房价的时候出现了许多截然不同的观点，政府官员、房地产商、新闻媒体、还有一些研究房地产的学者纷纷发表意见，众说纷纭，各执一端。有的时候争论相当激烈，可是谁都说服不了对方，往往是混战一场，不了了之。其实，之所以出现如此大的分歧，在很大程度上是因为人们使用不同的方法来估算房价。房价评估方法的混乱使得房地产市场无法建立合理的竞争规则，降低了资源分配效率。

　　不确定性导致不可知

　　“横看成岭侧成峰，远近高低皆不同”。从不同的出发点去观察同一个事物往往得出不同的结论。在房地产市场上有供给方(房地产企业)和需求方(购房者)，供求双方通过市场交易联系在一起。从市场的角度来评估房价被称为“市场比较法”；如果从购房者的角度来评估房价，人们采用的是“收益还原法”；如果从供给方的角度观察问题则采用“成本估价法”；如果从房地产商投资决策的角度来考虑问题通常采用“假设开发法”。在这四种最基本的房价估算方法之外还有一些其他的估价法，在每一种估价法之内还有一些具体的技术选择。

　　估算房价有四种方法，这一点都不奇怪。在估算国内生产总值(GDP)的时候起码也有三种估算方法：生产法(Product Approach)、收入法(Income Approach)和支出法(Expenditure Approach)。从三个不同的角度来观察国内生产总值，尽管得出的数据有些出入，但是各有长处，各有各的用处。世界上所有的事物都是矛盾统一体，在房地产市场上也是这样。购房者希望房价越低越好，而房地产商恰恰相反。有的房地产商说，房价问题非常复杂，许多人对此非常反感，认为这些房地产商在蒙人。其实，房价估算并不特别复杂，就是再复杂的问题也能够理出一个头绪来。

　　之所以房价常常被披上一层神秘的外衣，主要原因在于它的不确定性。一般商品具有流动性，例如，钢材、粮食、汽车、玩具等，很容易从一个地方运到另外一个地方。流动性越强的商品，其市场价格就越容易趋于一致。可是房地产和土地结合在一起，完全没有流动性。因此，全国661个城市，没有两个城市的房价完全一样。由于房地产的地理位置具有惟一性，世界上没有两栋完全一样的房子，再加上住宅结构、面积、朝向、楼层等区别，使得购房者愿意支付的价格区别很大，从而增加了房地产价格的不确定性。

　　另外，房地产商要在投资之前就对房价作出预测，房地产商作预测的时候也许要早于出售半年到一年。房地产商对房价的估算中包含了很大的主观判断的成分，而市场的变化往往出人意料。这是房价不确定性的另一个来源。

　　在房价谈判过程中房地产商和购房者是从两个方向出发，若要达成交易，双方都要作出让步，在中间的某一个点上达成购房协议。究竟各让多少取决于双方在价格谈判中的地位。而各方谈判地位的强弱与各自掌握的信息、外部宏观经济环境以及政府政策参与程度相关。虽然房地产商的谈判能力要远远超过一般购房者，然而在谈判中房价的不确定性亦是不言而喻的。

　　由此可见，房价的估算具有相当大的不确定性。通常人们估计出来的是房价的均值(Mean)，真实房价可能分布在一个很宽的区间(Interval)之内。

　　有没有一个比较准确的房价呢？因为估算房价的出发点不同，再加上房价具有较大的不确定性，所以不能说某个房价是惟一“正确”的，也不能说某种估价方法是绝对正确的。在讨论房价或估计房价走势的时候，首先要弄清楚，是站在什么人的角度来讨论问题，依据的是哪一种房价估算法。