供地痼疾：计划背后的有形之手

华远地产董事长任志强再度向土地供应计划开炮。

他不满地说，“为啥国土部没人对未完成土地供应计划负责，为啥地方对未完成土地供应无人问责，也无人负责？恰是土地供给减少在推动地价、房价。土地供应减少无人负责，却让市场承担房价过高的罪名？”

任志强在接受记者采访时称，他对于各地方政府供地完成情况的判断，来自于市场机构提供的数据。尽管这些数据可能不够精确，但国土部2012年完不成供地计划已经是非常明白的问题。

记者综合多家机构统计的监测数据发现，北京、上海、广州、深圳等一线城市土地计划完成情况最为糟糕，而一些三四线城市完成情况良好。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，土地供应计划完不成已经是多年的老毛病。这个惯例多年来没有发生改变，值得深思和追问。

供地之困

虽然年末各地在加紧推地，但北京已连续3年未能完成土地供应，而国土部也连续多年未完成计划。

2012年12月19日，在“2012年房地产用地管理调控的情况新闻发布会”上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林介绍，截至11月底，全国房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点。其中住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3%，降幅较上半年收窄6.4个百分点。廖永林预计，2012年全年有望接近2011年水平，达到或超过前5年平均供应量。

国土部似乎也看到了部分城市因供需不平衡而引发的后市担忧。廖永林强调，加大土地供应力度，有助于提升住宅用地供应计划的完成率，有助于后期房地产市场的稳定。特别是在房价初现上涨、房屋供需矛盾比较突出的部分一、二线城市等“市场异动三类城市”，应增加土地供应。

值得注意的是，廖永林口中的这些“市场异动三类城市”所引发的后市担忧，正在逐渐被放大。其中，北京、上海、深圳三个城市供地降幅最为明显。

据K8黄金湾监测数据显示，2012年1-11月，北京共推出土地137宗，供应量820万平方米，同比下降46%；共成交土地139宗，成交量为819万平方米，同比下降35%。同期，上海共推出土地621宗，供应量为2226万平方米，同比下降22%；成交土地559宗，成交量为2000万平方米，同比下降22%。深圳同期共推出土地57宗，供应量为159万平方米，同比下降47%；成交土地47宗，成交量为143万平方米，同比下降47%。

任志强认为，对房价产生影响最大的应当是开发商购置土地情况。如果开发商购置土地面积是下降的，未来将对房地产市场形成供不应求的影响。

根据中原集团的监测显示，2012年前11月，全国十大标杆房企权益购地面积为4234万平方米，但同期销售面积为5789万平方米，拿地销售比创下近四年来新低；与此同时，2012年前11月，十大标杆房企权益购地金额为1186亿元，但同期销售金额却为6025亿元，拿地销售比也创下近四年来新低。

痼疾难变？

中国指数研究院一项关于土地市场横向的监测数据显示，2008年至2011年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划；上海有三年未完成土地供应计划；北京有一年未完成土地供应计划。值得注意的是，北京供地计划2012年完成情况最令业界担忧。数据显示，2012年年初，北京制定的供地计划为5700公顷，但截至2012年11月，北京仅供地2503公顷，也就是说，北京有可能在2012年连一半的供地计划都完不成。

顾云昌欣喜地发现，现在公众不再一味地把房价上涨归结于开发商，而是也看到了这背后由于土地供应不平衡所传导到房价方面的问题。他不解地发问，“供地计划多年完成这背后的原因是什么呢？是供地计划任务太重了？还是供地计划下达晚了？还是当地资金不足而顾不过来？还是农民认为土地补偿金太少不愿意协助拆迁？”

顾云昌认为，在土地财政根本问题解决不了的情况下，地方政府对于完成土地供地计划的决心显得尤为重要。其中，有些中小城市完成的情况很好，背后所体现的是体制问题。

宁波市房地产业协会副会长王久芳前不久在“2012宁海房地产开发建设恳谈会”告诉记者，从供求数据上看，宁波可以保证未来市场的供求平衡。宁波目前在售楼盘库存是200万套，土地库存量是600万平方米，假如说2013年去化160万套的话，2013年房价供求关系还是平稳的，市场将呈现平稳。

王久芳援引数据表示，2008年宁波市区商品房成交130万套左右，2009年爆发性增长达到280万套，2010年150万套左右，2011年因为调控跌入最低，成交量约85万套。2012年截至目前，宁波商品房成交约为135万套，预计全年可达140万套，2013年可能会突破160万套。

王久芳认为，稳定是对房地产最大的利好。恳谈会当天，宁海县政府代表向在场房企代表推介了2013年即将推出的包括天明湖酒店地块、湖西特色商业街区地块等16宗大型优质地块。

顾云昌称，有些地方政府重视土地供应，完成情况就会很好，有些地方由于利益关系复杂，甚至还可能通过控制供应来稳定他们所想看到的高地价。

某新城开发区负责人曾在接受记者采访时明确表示，他们每年都控制土地供应，一般每年不会超过两千亩。他们之所以控制土地供应，是为了让开发商的楼盘能有更好的投资价值，使房价稳步上升，从而抵御通胀，另外也不造成开发商的恶性竞争。

地价对房价的拉动效应是不争的事实。以供地计划完成困难的北京市为例。据21世纪不动产统计的数据，北京2012年成交了31宗住宅地块，楼面平均价格达6854元/平方米，比2011年的4869元/平方米涨了近41%。