谢逸枫：上半年房价复苏上涨必板上钉钉

中国楼市经过大约2年时间调整周期运行，处于见底回暖、复苏上升的过渡阶段，今年上半年有望结束调整期，进入上行通道。

与过去三轮调整期不同的是，这轮调整周的时间长与增速下降幅度大，这就是所谓的楼市周期形态，有四个方面原因：一是过去调控“托市”，去年是没调控。二是经济增速自2012年开始下降，经济与房市的增速同下行。三是经济结构调整与高杠杆一块遇上了。四是个人住房贷款收紧。

当前中国宏观经济、房地产形势比市场预期更糟糕，否则总理不必三天两次频繁给市场吃“定心丸”，稳定市场预期。

一是宏观经济方面，除了出口增速大幅反弹外，2月主要经济数据均出现下滑，投资、消费、工业增加值等均表现一片低迷，并创下数年新低。二是房地产市场方面，前2月全国商品房销售额、销售面积分别为5972亿元、8764万平方米,分别同比下降15.8%和16.3%,增速较12月的＋2.9%、-4.1%大幅下降,绝对表现略好于2011年,为历史第三高位。

中国经济增速进一步放缓的预期正在逐渐变为现实，即便是额外刺激措施将逐渐出台，房地产亦如此。

中国房地产未来依然是黄金时代，不是进入白银时代。只要经济是正增长与新型城镇化率未走完80%及人均城市居住面积未达小康水平，房地产肯定是持续增长。

另外是房地产所贡献的经济增长点短期无法取代、房地产收入超过任何一个产业收入，是产业之中涉及关联性产业最长的行业。房地产业不是萎缩、死亡的过程，而是一个行业内部的转换过程，比如一手房向二手房转换。由于中国房地产的发展和城镇化、城市化、工业化、人口变化的进程紧密相关，当下中国大部分的城市一二手仍然处于1:1的水平。未来二十年之后看，二手房是中国房地产市场主流产品的大趋势。

按照过去十年房地产投资额同比看，2014年房地产开发投资增幅大幅回落至历史最低值，但并非是坏事，重要是为房地产行业进行结构调整提供了可能性，从而使房地产行业供求得到平衡，实现稳定发展，避免供应过剩的局面。今年全国房地产开发投资增速会降到5%—8%之间。而今年前2月，全国商品房销售面积及销售额在短暂的回温后又出现一轮下滑，很大程度上是由于传统春节与新政落实缓慢的影响。从三月份上半月的数据看，大部分主要核心城市已经出现了回升，其中北京回暖更为明显。

中国房地产最大的错误就是调控，最大的泡沫还是调控，最大的房价推手依然是调控。一是过去长达十年的中央政府房地产宏观调控已经证明了失败，未实施调控前，房价未大幅度上涨，低于收入幅度。二是调控之后，房地产市场泡沫越来越严重，只要政府减少人为行政调控，房地产市场泡沫就会越来越少。三是调控越来越多，房价越来越疯涨。四是立法法告诉你，限购是不合法的，房产税是违法的，是违宪的。

“限行”“限购”不再任性。

一些地方政府出台车辆限行、住房限购等制度，比如深圳市在去年底突然发布通告对机动车限购。政府维护公益采取一些措施可以理解，但有没有想过自己是不是有这样任性的权力？草案新增明确规定：没有法律、行政法规、地方性法规依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。没有法律或者国务院的行政法规、决定、命令依据，部门规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范，不得增加本部门的权力、减少本部门的法定职责。

目前地方实施的限行限购措施，基本上可视为规章性文件。很多法律赋予的公民权利被规章和规范性文件限制、蚕食。限购、限行等限制公民权利的规范性文件，表面看起来有依据，但从法律上讲，对于限行、限购，无论是规章还是规范性文件都是没有这个权力的，实际上违反了“职权法定”原则。2015年十二届全国人大三次会议的重要议程中，立法法修正案草案(以下简称“三审稿”)提请大会审议。三审稿予以明确，规定“税种的开征、停征和税收征收管理的基本制度”只能由法律规定，这是立法法颁布15年来的首次修改。

是“税收法定”原则被明确。

2014年底至今年初，成品油消费税连续多次上涨。2011年最高人民法院出台婚姻法司法解释，涉及夫妻房产分割，一些地方还要加征“夫妻房产加名税”……类似的任性加税不胜枚举，让我们口袋里的钱不经意地被“掏走”。征税为何如此随意？

立法法修正案草案将“税收”的专属立法权单列，并规定“税种的开征、停征和税收征收管理的基本制度”只能制定法律，即“税收法定”。“税收法定”是法治国家的基本原则，是指税收只能由全国人大及其常委会制定的法律规定，行政法规、地方性法规和规章均不得新设或改变税种开征、停征和税收征收管理等基本制度。但目前我国大多数的税不是由法律，而是由法规规定的，有些重要税收事项甚至是由规章规定的。

这次修改立法法，就是试图解决这一问题。今年的两会上明确，总的目标是要在2020年之前，全面落实税收法定原则。我国现行的18种税中，只有个人所得税、企业所得税和车船税等3种税是由全国人大及其常委会制定法律开征，其他15种税都是国务院制定暂行条例开征的。今后立法法明确“税收法定”原则，意味着政府收什么税，向谁收，收多少，怎么收，要通过人大来立法决定。如果这次会议上，立法法修正案草案审议通过，凡是开征新税，都要通过全国人大及其常委会制定法律。

中国人口结构的变化导致房地产产品消化结构的变化已经加深。其中25—40岁这一人群的快速下滑会影响到房地产市场的结构。这与两会上总理提出“鼓励改善型需求”不谋而合。过去刚性需求是第一位，但是现在，刚性需求包括改善型需求，中央提出稳定住房消费主要体现在鼓励改善性住房消费。基于上述的考虑，政策已经出现调整，比如首套房认定标准发生改变，接下来还会有更多的政策与支持改善型需求挂钩，做出相应调整。

2015年中国房地产市场主要集中表现以下六个特点：市场指标增速下降、区域分化严重加剧、楼市刺激政策持续、平均价格平稳过渡、拉长库存消化周期、住房新增刚需逐萎缩。目前摆在总理与地方政府面前的楼市困难有六条，一是天量库存。二是区域分化严重。三是房企资金承压。四是购房门槛高。五是房地产金融风险。六是住房需求断层。

按总理工作报告中的提示，2015年房地产市场发展前景有利的因素，主要有六个。一是货币政策宽松。降息降准还没有完全到位。今年政府仍然会运用货币政策稳定经济增长，后期还会有数次降息或降准。二是稳定住房消费。三是低利率提高住房支付能力。四是新增供应量减弱。

高达63922万平方米的库存是市场的一个压力点，超过6亿平方米的库存不是要完全消化，否则老百姓将失去议价能力，但是当下的数量确实给开发商进行再次投资形成压力源。五是融资环境有所改善。六是政府掏钱购买商品房。

按照总理与房价指标及刺激政策三方面变化看，2015年上半年房价复苏上涨必板上钉钉。首先是房价，最后是总理说了算。

一、2015年1月21日下午，总理说：“近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。但是我想强调的是，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。

至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房，实现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。目前在城市棚户区里居住的约有1亿人左右，还有很多人住在城乡危房里。我们将加大这方面的投资力度，保障困难群众有基本住房，这从一个方面也说明中国住宅投资的需求是长期的，它也必然带动与此相关的行业和产品供给。”

二、2015年3月5日，两会总理政府工作报告释放利好信号，尤其是支持改善性住房需求的提法。2015年3月5日，总理2015年政府工作报告中，只字“未提房地产税与不动产登记细则”，对房地产的提法，出现了过去二年难有的暖意。相同，中国政府又重回到2009年的楼市调控基调。《报告》指出：“稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”一方面延续去行政化、坚持市场化的格局。另一方面通过过去一年的实践，政府认识到对改善性需求的支持也是保持房地产市场稳定的重要抓手。

因此，二套房信贷调整会在短期落实，这将对市场短期有重大推动。与2014年表述有着明显区别，不仅未见“调控”、“抑制”、“控制”提法，更是明确“支持”、“促进”的积极态度，释放出中央振兴、扶持房地产行业的决心，更加释放鼓励买房的信号。说明房地产依然是支柱产业、经济拉动的火车头，2015年中国楼市复苏上升指日可待，房价上涨不可避免。

三、3月15日，总理提到：“房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”房地产业不会再像已经过去的十几年那样小涨大涨加疯涨地折腾了，中国楼市从2015年进入了稳定发展的新常态。

今年前两个月主要城市楼市成交率的统计，显示出“长期平稳健康发展”的态势，76个主要城市，其中北京、上海、广州、杭州等大中型城市，均呈现小幅微涨或微跌的走势。在前两个月有元旦和春节两节的影响下，楼市的数据表现，无法反映与能代表全年。三月、四月以至上半年，“平稳”两字在市场中体现。但是，楼市既不会像2012年之前与2013年那样发狂般地疯涨，更不会像有些人总是盼星星盼月亮般的“崩盘”。

四、3月18日，国务院总理主持召开国务院常务会议，明确表示要“做好政策储备和应对预案，加大定向调控力度，及时预调微调，保持经济平稳增长”。会议同时要求做好“税费减免等新举措”。

其次是房价指标。环比是反映房价走势，同比是说明房价形势。按环比变化看，上半年房价将出现回暖拐点，70城房价环比将止跌。从2014年12月开始，一线城市的房价，总体来看已经止跌，其中深圳明显开始上涨。这正是每轮房地产周期中的特有现象：一线城市率先反弹，其后二线跟进。不过，对于住宅库存压力较大的多数三四线和少数二线城市，虽然2015年市场应比2014年略强，但不宜对房价抱太多期待。

总体看，预计70城房价环比将于二季度止跌。

国家统计局2015年3月18日公布的“2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，楼市延续2014年5月以来整体下跌态势，70个大中城市同比整体跌幅高达6%。而与1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个。从数据表面来看，新建商品住宅价格确实全都跌回到一年前。

平均来看，2月70城房价同比下跌6%，创2005年有此指标以来的最大跌幅，这是一个滞后指标。2月份，70城中有66城房价环比下跌，也即它们的房价水平低于1月份。但去年9、10月环比下跌的城市数量更多，为69个。平均来看，去年8月70城环比下跌1.2%，其后跌幅连续四个月收窄，而今年1月和2月持平，跌幅为0.5%。

反映房价短期动态的环比跌幅，早已于去年三季度见底，当前已略有好转，但尚未反转，并非楼市进一步降温的表现。按2月70城房价指数看，短期房价呈震荡弱复苏态势，处于见底回暖的调整期内。说明房价总体相对平稳，不代表房价下跌的开始，3月预计收窄。按成交量指标看，楼市“春天”脚步放缓，利好政策的刺激有待市场见效。

一是2月环比跌幅0.5%，相比2015年1月份总体不变。二是2月同比跌幅达6.0%，连续六个月同比下跌的现象，且跌幅在扩大，相比1月份增加0.7%。三是2月环比下降的城市增加了2个，持平的同时增加2个。四是2月同比下降的城市与1月相同，上涨的城市为0。五是70城市成交量环比下降差不多10万套。2月70城房价总体延续去年下降态势，低迷时间逐渐减短，处于弱复苏转回暖态势。

预计今年上半年环比房价止跌反弹，正式进入上涨通道，结束负增长调整期。2月70城房价环同比价格降幅扩大，主要原因有六个方面。一是环比受春节淡季因素影响。二是去年同比基数高。三是房贷新政落实需时间。四是房企促销不给力。五是库存高，去化缓慢。六是改善需求受抑制。

二是商品房成交均价保持同比微增态势。1-2月份，全国商品房成交均价同比增长0.6%，而2014年全年为同比增长1.4%。其中住宅成交均价增长1.3%，办公楼成交均价下降11.3%，商业营业用房成交均价下降6.8%。今年前两个月，除了住宅价格增幅处于正增长区间外，办公楼和商业营业用房价格同比均有所下滑。从价格增幅走势看，住宅整体较为平稳，延续了去年全年微幅上升的态势。

预计今年上半年，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格仍将呈现小幅上升态势。从月度累计情况看，今年前两个月房地产开发企业到位资金同比增幅小幅上升，止住了去年以来整体回落的态势。显示出近期房企资金压力较大的情况有所缓解，虽然近期央行连续出台降准和降息等金融政策，一定程度上降低了企业的融资成本，但由于商业银行考虑到风险因素，整体放贷意愿并不会明显提升，因此房企资金压力短期内仍不会趋于好转。预计今年，随着金融政策的进一步宽松、楼市的逐步复苏，房企资金同比增幅将平稳上行。

最后是鼓励改善需求的刺激政策。房地产政策“暖风”吹得越来越密集，2015年房地产政策还将加码放松。2014年经历了三轮放松，第一轮二三线城市的限购取消。第二轮是十多个省政府出政策救市。第三轮是9月30日“央四条”放松房贷，11月至今还有一次降准、两次降息，在货币信贷方面助推购房需求。第四轮则是为了更好的落实“稳定住房消费、支持居民自住和改善性住房需求、增加货币补贴、存量房转为公租房和安置房”等内容政策，国务院有关部委(如住建部、央行、银监会、财政部、国税总局)出台少量政策，比如首套房认定标准的变化、一、二套房贷首付与利率下调、降低交易税、调整限购等。而地方政府必然继续救市。

在此政策暖风之下，2015年全国楼市必然趋于企稳，其中一二线城市将率先复苏，房价将止跌反弹。自住性购房者，应把握好当下较好的购房时机。

从政策面来看，政策指向有利于房价企稳。政策是影响房地产市场的第一因素。去年二季度开始，地方政府纷纷救市，9月30日央行和银监会出台“央四条”，支持个人房贷。今年刚结束的“两会”上，总理的政府工作报告中，非常罕见地提出支持改善型购房需求，而且还将2014年曾出现在政府报告的“抑制投机投资性购房需求”删除了。说明中央层面对住宅需求的支持力度仍将增加，接下去可能有措施出台，比如降低二套房贷首付比重等。

另外，政府工作报告还提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。”这对于帮助地方城市和开发商去化住宅库存，效果将立竿见影。宁波等地已发文，开始实际落实这一政策。而再反观市场，住宅成交量的率先反弹，将封住房价下跌空间。房地产市场中，成交量是一个领先指标，而房价变化滞后于成交量。去年9月出台“央四条”后，包括一线城市在内的重点城市，住宅成交量开始反弹，其中12月份成交量甚至创了近五年月度新高。今年1至2月，由于春节因素，成交量有所下滑，但今年3月上半月的新建商品住宅，仍比去年3月上半月增长一成。预计未来三个月的成交量还将接力去年四季度的较高水平。

第四轮楼市刺激政策已经于3月全面打响，未来政策会更加的放松，其力度超过市场预期。一是回购商品房充当保障房。2015年初开始，地方政府就纷纷出政策支持稳定住房消费。2015年1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。多地已经试点回购商品房充当保障房，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。

而在四川、厦门、绍兴都出现了不同程度的政策支持行为。二是公积金贷款放松、首套房认定标准调整等地方一揽子政策出台。2015年1月，四川省住建厅发布消息，称将对省内地方住房政策进行集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。此前，厦门宣布从1月16日起全面取消岛内限购。绍兴的政策自2015年2月15日开始实施，绍兴将实行包括购房补贴、提高公积金贷款额度等优惠政策。其中最具操作性的，是购房者在政策有效期间购房，可获得房款成交计税价0.8%的税收补贴。以总价100万元的住房为例，无论是新房或二手房，都可获得8000元税收补贴。

2015年2月，四川资阳市政府出台了《关于稳定住房消费的实施意见》，涉及税收金融、棚改货币安置、住房公积金、首套房认定标准等多方面。其中“购房直接奖励现金、鼓励农民进城买房、取消境外机构和个人在当地购房限制”等三项新措施力度较大，比如针对首次置业者，政府一次性奖励7000元。说明2015年房地产政策将继续宽松，政策“主要方向”已由“稳定房地产市场”转向“稳定住房消费”。

2015年3月16日，济南住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，按照文件，对于首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。

2015年3月16日，北京国管公积金也出台新规定，贷款账户余额划定线将由2万元调高至5万元，贷款额度升高。这让房地产行业看到新的希望，改变首套房认定标准、降低贷款首付比例、加大贷款额度等政策，无疑给他们打了一针强心剂。2015年3月18日，广州公积金中心表示，对于购买建筑面积90平米(含)以下的首套自住住房或按规定购买经济适用房的购房者，公积金首付比例不低于20%。

2015年3月20日，福建省住房和城乡建设厅、财政厅、金融办等三部门联合的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》(下称“《意见》”)开始正式实施。该《意见》共有七条，提出放宽全省首套房、首改房认定标准，首次申请公积金贷款的首付降至20%，取消对境外个人(包括港澳台居民、华侨)、境外机构的购房限制。此次福建省出台“闽七条”，率先揭开2015年地方救市的序幕，新一轮救市力度超乎市场想象。

2015年3月20日，住建部直属的《中国建设报》官方微博发布“关于充分发挥住房公积金作用改善中低收入家庭住房条件、促进房地产市场平稳健康发展”文件，住建部要求全国提高公积金额度、降低门槛。3月20日，住建部召开全国电视电话会议，要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。住建部部长陈政高在对住房公积金管理工作作出重要部署时强调，住房公积金是重大的民生工程，对于改善中低收入家庭住房条件、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义，各地要增强工作的主动性，发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金。

陈政高指出，住房公积金是重大的民生工程，正是有了住房公积金，才使4700万职工喜迁新居，改善了住房条件。住房公积金制度对提高缴存职工住房消费能力、解决住房问题、稳定房地产市场发挥了重要作用。

总理通过政府工作报告，明确2015年房地产政策的原则与方针之后，接下来相关部委、地方政府肯定要落实、会出文件：一是货币化补贴。二是收购存量房。三是房贷放松。二套首付下降与利率下调。四是税收减负，二手营业税5年下调为2年。五是限外取消，刺激更加需求。六是降准、降息。七是限购调整，变相放松。八是限贷调整，逐步的放开第三套。

目前福建省，像去年一样，2014年7月29日，“闽八条” 首个省级救市文件正式出台。2015年3月20日，闽七条”，又是首个省级救市文件正式出台，赤裸裸的出台大力度的救市政策，很多领域都突破了当前国家政策的底线。为什么会这样？2014年7月29日“闽八条”出台后，9月30日央行和银监出台了“央四条”，验证了闽八条中关于房贷的政策。据此推论：接下去部委的房贷政策，还将会进一步放松，至少部分与闽七条相一致；还将有更多的市级政府、省级政府出台类似闽七条的救市文件，同样打着“稳定住房消费、支持自住需求”的旗号，发起第四轮房地产刺激政策。

中央对于房地产的态度趋于“中性”，既不打压，也不救助，更多地让市场发挥配置资源的作用。2014年12月11日的中央经济工作会议，与2013年 12月的中央经济工作会议一样，一字未提及房地产调控，甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语。而另一方面则是住建部不同时间的表态，都释放出“限购” 放松的消息。

中国房地产市场进入“无限购、无调控、无干预”的楼市新时代是大势所趋。而短期看则需要谨慎再谨慎，一线城市作为中国楼市风向标，一旦盲目全面取消必引起市场大反弹，不利城市的人口引导、产业调整、市场平稳。即使房地产下行重创经济增速与楼市成交大幅度下滑，中央调控基调转变，房价却仍然保持上涨趋势。尤其是一线城市房价已开始反弹，房企仍积极抢地入市。

限购政策退出楼市不是一步到位地取消，而将是逐步调整的取消，局部调整是肯定的。局部调整的步骤可能有以下几个：一是区域调整，郊区供大于求的市场先调整；二是针对性调整，放松对外地户籍的限制；三是差别性调整，豪宅、别墅及144平方米以上产品放开限购；四是数量性调整，允许本地户籍购买第三套；五是引导性调整，特殊行业、人才型的购房政策放宽。