楼市新政“迭出”意在促改善性住房需求释放

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，将已有一套住房且贷款未结清家庭购买二套房的最低首付比例降至4成，公积金贷款购买首套房首付比例下调至2成，已有一套住房并已结清贷款家庭再次申请公积金贷款购房首付比例为3成。当日，财政部、国税总局也联合发文，将个人普通住房转让营业税免征期限由5年调整为2年。业内专家指出，系列政策措施意在通过降低购房门槛撬动改善性住房需求，活跃房地产市场交易，进而带动库存消化。政策对供求关系相对缓和、改善性需求数量较大的一二线楼市提振作用更为明显。

中国房地产研究会副会长胡志刚认为，一二线城市楼市供大于求的压力较小，大量改善性需求受制于高首付、高税收压力得不到释放。二套房贷款首付比例和交易税费降低，能够使这部分希望“卖小换大”“卖旧换新”的改善性需求以相对较低的成本实现改善愿望，进而增加对一级住房市场的需求，促进成交量回升，成交价格也会出现小幅上扬。而多数三四线城市大量已建设项目空置，住房严重供过于求，部分首套和改善性需求入市也难使成交出现明显起色。

北京中房研协技术服务有限公司研究中心副总监回建强认为，营业税免征期限“5改2”使得二手房市场上符合免税政策的房源增加，部分有改善意愿的人会出售手中的房子，加大市场供应量，同时，二套房首付比例下调、降低当期购房成本，会带动入市需求增加，两相配合将使得二手房成交更加活跃。但是成交量上升和价格上涨之间有个对冲的过程，因此成交活跃并不意味价格会出现大涨。

从政策出台后市场反应来看，由于从去年下半年开始，市场就已多次传出营业税免征期限将由5年改为2年，此次消息被“做实”也在市场意料范围内，但此次二套房首付比例降至四成一定程度上超出了市场预期，此前市场多猜测二套房贷首付比例降至五成。加之这是继3月27日国土、住建两部委发文“稳楼市”之后，相关部委再次出台楼市新规，政策出台密集程度之高，也使得一些市场人士认为“房地产政策重回2009年”“政府已经开始全面救市”。

对此，胡志刚认为，降低首付比例只是部分房款“早付”和“晚付”的问题，并未使得总房价减少。更为重要的是，目前银行资金成本高企、吸储难度加大，房贷利率并未出现大幅放松，2009年大范围的“七折利率”很难再现，购房成本也并未大幅降低。这也表明政策制定者主要希望借此释放被高首付门槛限制所积压的改善性需求。“政策总体还是理性的，在稳定住房消费的范围之内。”胡志刚说。

回建强认为，此次包括二套房贷首付比例和营业税免征期限等在内的政策调整和恢复属于“定向放松”，重心在于释放改善性购房需求。首先，政策虽然放松了二套房贷首付比例，但并未放松投机性购房需求的入市门槛；其次，一线城市限购政策尚未放松，加上股市向好使得资金转向股市，楼市对投机者的吸引力下降，而三四线城市仍面临巨大的去库存压力，不会引发投资需求卷土重来；再者，此次仅是将营业税免征期限由5年改为2年，但是并未对二手房交易所得税免征期限进行相应调整。根据2013年3月“新国五条”，二手房交易按差价20%税率缴纳个人所得税，“个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房的房产交易可免征20%个人所得税”。

此外，在“分类指导、因地施策”的指导原则下，预计越来越多的地方政府会根据市场情况，出台契税减免、财政补贴等政策，以提振楼市信心。不过，胡志刚指出，对于库存消化压力大的三四线城市而言，除了通过金融、税收政策从消费端“做文章”外，稳定住房消费还应从供应端解决产品“适销对路”的问题。通过完善配套服务设施、优化产品质量、提升产品品质等方式，让产品对消费者的“胃口”，才能使得供需端有效对接、盘活存量房源。