土地出让金锐减8成 长沙不顾高库存危情加快卖地

“楼市去库存初有起色，地方政府就迫不及待地鼓动新开工，以加快卖地。”说完此话，莫建(文中莫建为化名)皱起了眉头。作为长沙某房企的高管，他对当地政府层面急于促进新开工，可能会加快商品房库存新的增长深表忧虑。他对中国房地产报记者说：“近期长沙楼市出台的一系列政策性举措，业界的认可程度并不高，其出台的时机、动机和效果都让人生疑。”

莫建所指的这一系列政策性举措，主要是长沙市政府办公厅5月19日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(长政办函【2015】67号)(下称“通知”)。此次新政包括以下三大方面：在长沙购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，可按60元/平方米标准获得补贴；二手房交易个人所得税核定征收税率由1.88%暂调至1%；将报建环节有关费用缴纳时点调整到办理预售许可证前或办理房屋初始登记时缴纳，将物业专项维修资金余额部分推迟至办理分户权证时缴纳。通知自公布之日起即实施，暂行一年。

“看似政府力推绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，但由于补贴不多，本质上是‘形式大于内容’。”莫建表示，新政将相关费用缴纳时点延后，从表面上看，是在为房企减压、减负，但对大多项目促进作用极其有限，相反其鼓动房企加快新开工的意图更为明显。

要求开工2000万平方米

就在4月2日召开的2015年长沙市两型住宅产业化工作会上，长沙市住建委下达了建设任务，责任落实到各区、县(市)，要求2015年和2016年全市两型住宅产业化实施比例分别不少于同期新开工总建筑面积的15%和20%，新开工面积分别不少于300万平方米和400万平方米。

“虽然地方政府层面对接下来的新开工量计划遮遮掩掩，但从这次以住宅产业化名义下达的开工任务量来看，今明两年长沙市要求新开工总建筑面积仍然在2000万平方米以上，这是根本不顾当前长沙楼市巨量库存困境的做法。”莫建指出，这个时候，各方应协同如何加快去库存，而不是迫不及待地鼓励加快投资和新开工。

莫建说，一方面，急于鼓动加快新开工，会累积楼市新的库存压力，房企会不会买账有待观察，很可能会事与愿违；另一方面，缓交的这部分费用，对整个项目资金而言只占少量的一部分，最终还是要缴纳，但如果项目开发中出现状况，这又可能会造成新的问题或隐患。

易居房地产研究院5月14日发布的35个城市新建商品住宅库存监测数据显示，截至2015年4月底，有30个城市库存出现了同比增长现象。其中长沙的库存上升幅度较大，同比增幅达到了30.1%，仅次于南京，同比增幅跃居全国第二。

政府动员急开工开发商没兴趣

与之前楼市新政纷纷被点赞形成明显反差的是，该通知一出台，却引来了不少质疑声。

“房地产开发投资是放缓了一点，但某个单一的新政出台对于促进楼市繁荣是远远不够的，更何况长沙楼市也远没有恶化到需要财政补贴的程度。”湖南省政协委员王义高教授对长沙此次在省会城市中，较为罕见地动用了公共财政政策提出了批评。

王义高表示，此次新政以向绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅补贴只是个噱头，但无论是专项购房补贴，还是房企缴费期限延后，对于库存高企的长沙楼市而言，无疑是“隔靴搔痒”。其传递出的房企资金吃紧的信号，还给购房观望者增加了楼市下一波更优惠政策的预期。

他举例说，对单价近万元的全装修普通商品住宅而言，60元/平方米的补贴标准，仅为单价的0.6%，对有真正需求的买卖方来说，几乎可以忽略不计。

长沙市统计局5月20日公布的《2015年1~4月长沙经济运行快报》显示，1~4月长沙市房地产开发投资311.66亿元，同比下降0.2%。但商品房销售面积为476.63万平方米，同比增长了30.5%；住宅销售面积435.64万平方米，同比增长32.3%。

在销售面积增长、楼市去库存初有起色的同时，国家统计局5月18日发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况数据也显示，相较于1~3月份的价格“跌跌不休”，4月份长沙新建商品住宅价格终于止跌，环比持平，但同比去年仍下跌了8.9个百分点，跌幅较为明显。

王义高认为，尽管今年以来地产政策频出，长沙的房地产销售也似有回暖，但可持续性尚待观察，高企的待售和在建面积意味着房企短期内还将继续去库存，投资反弹至少也得在今年四季度。

由于楼市依然处于严峻的去库存阶段，长沙开发商的投资、新开工意愿已明显不足。

长沙市房地产开发预警预报信息系统数据表明，1~4月，长沙市房地产新开工面积637.96万平方米，同比减少了44.03%，而4月份新开工面积更是明显减少到88.22万平方米，已跌入到自2009年6月份以来的最低谷。其中，4月份仅有10个住宅项目开工，面积36.15万平方米。此外，1~4月，长沙市建筑工程投资额也同比减少了10.53%。

“目前长沙市房地产新开工量的下降状况，跟2008年下半年极为相似。”据长沙市房地产开发协会副秘书长欧阳学海介绍，长沙市房地产新开工自2008年下半年起一路下滑，到2009年5月份最低谷时才开始逆转，当月的新开工量仅46万平方米。

“现在我们都是在想办法如何把房子变成钱，暂时还没有把钱变成房子的想法。”长沙某外来开发商负责人告诉中国房地产报记者。

土地出让金锐减8成

除了高企的待售库存，长沙巨大的在建面积存量也是房地产开工的障碍。长沙市房地产开发预警预报信息系统数据显示，截至2015年4月，长沙市本年的房屋施工面积达到了8992.47万平方米，长沙楼市去化周期预计至少还需要19.4个月。

在王义高看来，巨量的楼市库存压力，对开发商而言是直接的，但地方政府也有间接的压力，市场已开始出现政府和开发商博弈的状态。

随着有效销售市场的收窄，低效或无效的土地储备越来越成为开发商的负担。加上手里积压的土地在持续增多，长沙房企更是缺乏了买地的动力。

长沙新峰地产研究院的数据显示，1~5月长沙市内五区共挂牌出让27宗用地，成交23宗，成交面积106.4万平方米。其中工业用地14宗、商业用地4宗、商住用地3宗、其他用地2宗，没有1宗纯居住用地，未成交的地块均为商住用地，土地出让金总额为22.6692亿元。与去年相比，今年前5个月，长沙市内五区土地挂牌宗数缩减23%，出让面积减少14%，成交宗数减少34%，成交面积减少33%，土地出让金额锐减8成。

长沙市国土资源、城乡规划等部门相关负责人也向中国房地产报记者坦承，由于房地产企业在土地市场入市意愿不强，政府部门有意放慢了土地的入市节奏，但目前长沙市土地财政已是非常困难，政府正在图谋改变局面。

《2015年1~4月长沙经济运行快报》指出，今年前4个月，长沙市完成政府性基金预算收入133.85亿元，同比下降52%。

王义高认为，长沙用财政补贴的方式“贴把汗补点血”，拉动健康住宅消费和新开工，或许是想短期内间接保障土地财政，但效果会大打折扣。

压力之下，全国都在控制土地出让总量。在国家层面，国土资源部在“2015年全国土地利用计划”中，首次提出要统筹存量与新增建设用地：减少新增用地量，盘活存量土地。

“连之前全国楼市‘重灾区’的浙江板块，都出现了复苏信号，当地政府对市场舆论的理性得当有力的引导，是功不可没的。”长沙某浙商负责人表示，由于长沙市场还有大量已经出让的存量土地，房企投资、购地、新开工环节在短期内都很难做出积极调整，对下一阶段的部署仍趋于谨慎，相信未来长沙楼市收购、并购机会慢慢会多起来。

“为稳定市场预期，我们也在考虑是不是将部分开发商手中囤有的大量储备土地，以适当的市场价格，由政府出面进行回购，防范个别开发商为回笼资金，以跳水价格抛售土地。”上述长沙市政府部门相关负责人强调。