大房企试水开发众筹 翻越困境之门

当然，开发众筹不是最后一步，未来这些大房企还会去尝试更多，应对即将到来的变化。

新经济发展模式来临前夜，市场交织着各种尝试与恐慌。

5月份的最后一个周末，上海，由平安集团旗下平安好房发起成立的房地产众筹联盟上出现了一些久违的面孔，包括中国平安董事长兼首席执行官马明哲、万科集团总裁郁亮、碧桂园董事局主席杨国强、绿地集团董事长张玉良、华远地产前董事长任志强、SOHO中国董事长潘石屹等。

这些日程繁忙的北上广深开发商大佬已有近10年没有同时出席公共活动了。这一次，他们是为“开发众筹”站台。

“众筹、互联网++的概念令他们有兴趣，也迫切希望了解，希望以新的方式应对白银时代。”平安好房首席执行官庄诺对中国房地产报记者表示。

并不多见的阵容背后是房地产行业整体性的焦虑。当前，国内宏观经济仍然处于触底阶段，楼市投资、销售等数据表现欠佳：东北老工业基地一些城市的房地产市场已出现负增长，很多项目处于未完工或库存高企状态，房地产企业愁眉不展。那些遍布于全国各地的中小房企生存艰难，因资金命门悬于生死一线；一些中小房企在房地产、互联网+、医疗等领域跳跃不断，寻找出路。

窘境并不是中小房企独有，那些过往高高在上、销售不愁的大房企也处在险峰，惊险不断。第三方评价机构谨慎、冷漠地旁观着国内大型房企，从负债、去化能力方面提示着市场风险。

经济模式、发展模式交替之际，房企的生产方式、发展模式也面临调整。

“开发众筹能令开发商大大降低对资金、传统销售乃至土地的依赖，轻装上阵更符合白银时代的要求。”庄诺表示。

如果试水成功，这一模式或将推动房地产生产模式创新和金融创新。从商业社会的发展规律来看，先进商业模式淘汰落后模式是社会发展的必然。高效商业模式对落后模式的替代，后端服务型替代直接销售型，都是商业的发展趋势。

当然，开发众筹不是最后一步，未来这些大房企还会去尝试更多，应对即将到来的变化。

尝试与难题

这个周末，一向固守传统发展模式的碧桂园和平安集团的一个举动又引起了市场不小的骚动，一个在它们看来不愁卖的项目引入了众筹开发模式。

这一项目是碧桂园上海嘉定项目，是其在除广州以外的一线城市首个落地的项目。4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得，成交楼面价8108元/平方米。“众筹产品预计6月中下旬就能在平安好房上线。”庄诺表示，目前正忙着众筹金融产品的设计，希望首个项目能开个好头。

按照前期设想，这个项目的投资门槛很低，众筹单位有可能低至“1平方米”。投资者购买后，就拥有了某一套楼房整体或部分权益，可以选择将众筹权利转为产权，直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。

据介绍，这个众筹项目的资金募集期大概为一个月，如果募集到的资金足以覆盖项目的整体开发资金需求，碧桂园就只需要扮演代建和管理者的角色。在众筹过程中，碧桂园也能提前锁定项目意向客户，降低后续销售压力。在这个链条中，开发商能节省约10%的融资成本、3%~5%的综合营销费用。“投资者也能用低于市场水平的价格买到房子。”庄诺表示，房产众筹为买卖双方都节省了成本。

降低相关费用、提前锁定客户是碧桂园愿意尝试的主要原因。

碧桂园目前是房企千亿梯队成员之一，销售额逐年提高，但一个致命的问题是其利润呈下降趋势。中国房地产报记者研究碧桂园相关年报发现，碧桂园2014年净利润增长率12.1%，相比2013年的13.6%有所下滑，更远低于2010年到2012年16%以上的水平。

销售费用、管理费用、财务费用以及三四线城市的布局是吞蚀这些利润的主要因素。

有这样状况的不止碧桂园一家，对比2013年~2014年万科营业收入和利润，同样出现了销售量增加利润增幅走低的态势。2014年其实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别仅增长8.1%和4.2%；2013年，其实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%，实现净利润151.2亿元，同比增长20.5%。

从大部分上市房企的业绩年报来看利润率普遍存在下滑，已从2013年的11.97%的行业平均净利润率下滑到2014年的10.17%，几乎逼近制造业利润率水平；企业平均负债率持续上升，《2015中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2014年500强房企负债率均值93.73%，较2013年的84.01%提升9.72个百分点。

市场异常艰难，这些已从数据上暴露出来。

1~4月份，商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%；商品房销售额17739亿元，下降3.1%。其中，住宅销售面积下降5%。再从1~4月份房地产开发企业到位资金来看，国内贷款、外资利用、其他资金均在下降，仅有企业自筹资金在增长。其中自筹资金14386亿元，仅增长0.1%。

土地交易量也在萎缩，从今年1~5月土地成交面积来看，北京同比下跌52%，广州下跌61%，深圳下跌84%，上海下跌41%。

市场层面上很多中小房都面露难色，大房企也出现了不同层面的资金问题。在被称为“白银时代”的艰难市场境况下，6月3日，上海、苏州推出多幅土地，尽管这些土地被追涨成了“新地王”，但为了防控风险，这些土地被房企以联合体形式拿下，如平安招商联合体、华润华发联合体等。

“在市场发生深层次变化阶段，原有的一些模式已经被不断高涨的成本及去化缓慢消融了。”某国有商业银行信贷部主管表示。

改变的时刻

真的到了改变的时刻。

碧桂园项目的开发众筹代表了一种改变。“对于开发商而言，众筹可以为其提前锁定客户，加快去化速度，降低成本，降低实际负债比例，也符合正在流行的工业4.0(产品定制化)。”庄诺表示。

甚至这种改变在某种程度上可以推动生产模式变化及产品变化，包括金融创新。

上述某国有商业银行信贷部主管告诉中国房地产报记者，此前房地产行业的开发模式为：开发商拍下土地，到缴清土地款拿到土地使用证、用地规划和工程规划许可证，需要3个月左右时间，有些甚至要一两年，而拿到三证后，银行才有可能发放开发贷款，放款需要一个半月左右。放款的金额约为总投资额减去地价成本后的60%~70%，一些中小房企的利息成本高达10%以上。也就是说，按照传统的融资途径，开发商需要支付很高的时间成本和借贷成本。从整个房价结构来看，一般都有40%左右土地成本，10%~15%财务成本，2%~4%营销费用，2%管理费用，以及看不到的公关费用，成本约在60%左右。“众筹则可能在一个月内完成资金的筹措，还能节约10%的融资成本。”万通控股董事长冯仑说，通过众筹，还能让客户获得房价优惠20%~30%。

这一模式在碧桂园联席总裁朱荣斌看来符合“用户主权时代”的发展趋势。他指出，在这个时代，传统的交换、交易经纪模式会逐渐被互动、分享、开放的互联网模式所取代。开发商需要以用户的思维为导向定制生产，形成从消费者出发再回到消费者的闭环。

“另外，只有通过互联网的途径，房地产的轻资产才能真正实现。”庄诺表示。

两个最重资产化的开发商万科和万达已经确定了轻资产的发展走向，万科去年已经把一些资产卖给黑石，逐步轻化；万达集团董事长王健林也在宣称5年内没有重资产项目、全部轻资产化。“这两家企业的发声说明重资产模式已经不适合行业发展。”庄诺表示。

未来趋势？

大佬站台、前50强的抱团结盟，至少可以说明房产众筹是一个趋势性的事物，而且众多知名房企已经达成了接受并推动它的共识。金融界的领军人物马明哲认为，众筹是房地产互联网+的体现，是融合了房地产、互联网和金融的一次重大创新。

“房产众筹的出现有三个大背景：地产的黄金十年一去不返，市场由供不应求转向供过于求；国家在推行互联网+战略，开发商之前的尝试只是表层，并没有渗透进产业链；平安作为第三方金融平台的优势和号召力。”庄诺表示。

克而瑞研究中心经理朱一鸣表示，房产众筹的概念确实很吸引人，“是一个很理想化的构想，小范围尝试可能会有成功机会。”但如果说能给行业带来大面积的冲击和变革，“至少目前很难”。

而庄诺则认为，只要尝试就有机会，“我们准备拿十多个项目来试验，效果好就进一步扩大范围。从目前的一线城市扩展到二三线城市也不是没有可能。”

碧桂园有关人士坦言，并没有期望众筹对项目的去化有多大帮助，“这个项目本身就不愁卖，我们更看重它的创新意义。”为了配合这个众筹项目，该公司对产品的硬件和软件都做了不少探索和创新，他们更希望产品本身的互联网元素能够获得市场的认可。

一业内人士认为，能否颠覆传统目前言之尚早，但供求关系的转变及白银时代的市场压力倒逼着房企集体转变开发模式却是不可逆的趋势。