房企融资再放宽：银行间市场REITs将破冰

继登陆交易所之后，房地产REITs有望进入银行间市场。

记者从一位银行投行人士消息称，该行已接到最新消息，有关部门准备在银行间市场开展房地产信托投资基金(REITs)业务试点，目前正在让商业银行投资银行部加紧摸底房地产企业相关需求。

为尽快锁定客户、确保主承销银行间市场第一批REITs项目，有关部门要求主承销商对符合要求的房地产企业进行摸底，了解客户目前所持物业情况及盘活现有物业融资需求，迅速展开前期营销，投资银行部将全力配合。

此次对发行REITs的房地产企业做了一定的门槛设置：一是目标房地产企业属于注册在北京、上海、深圳等经济发展程度较高的城市的国有或国有控股企业；二是目标房地产企业持有物业位于经济较发达、商业物业回报率较高的城市，持有符合法律法规规定、权属明确的酒店、写字楼、商铺、工业厂房等过去能获取稳定现金流的商业物业；三是目标房地产企业有利用存量商业物业进行融资的需求。

分析人士称，设置的房企门槛非常高，不仅对物业资产和房企资金流做了严格规定，而且将区域限定在北上深等一线城市，并将非国企和非国有控股的企业排除在外。

相关背景：

此前，我国的交易所REITs已经率先起步。今年6月，中国首只公募REITs鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金获批。7月份首期30亿元公开发行即受到投资者追捧，其超额认购率达到1.6倍。

其实，近年关于先推交易所REITs还是银行间REITs一直颇有争议。出于风险考虑，监管层比较偏向于在银行间市场面向机构投资者发行REITs，但成熟市场则是以交易所公开发行为主流。“现在交易所的公募REITs已经出现，银行间市场REITs自然也会加速。”一位券商金融产品设计总监表示。

2014年9月30日，央行就曾发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，除了调整首套房的认定标准，央行还提到，要扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

作为房地产证券化的重要手段，REITs特点有三：一是收益主要来源于租金收入和房地产升值；二是收益的大部分将用于分红；三是REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。

在海外成熟市场，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，发展潜力广阔。而在国内，REITs市场尚处萌芽期，公募基金涉足REITs投资领域此前主要通过海外资本市场进行。