地产项目频现风波 中航工业地产平台整合维新

位于西安阎良区北部荆山开发区的中航·国际航空城四周建起了白色围墙，里面杂草丛生，未有动工迹象。

按照中国航空工业集团公司(以下简称“中航工业”)的设想，这将是其首个“航空大世界”项目，2017年建成后，每年预期可达200万游客及20亿元旅游总收入。

2014年8月，中航工业对外发布了一个新战略：计划在全国布局5~6个航空大世界项目，总计投资将达1000亿~1200多亿元。前期已经与陕西、四川、江苏、广东等省份进行了接触，就航空大世界的投资事项进行了沟通。

中航工业将这一宏大项目交由了旗下中国航空技术国际控股有限公司(以下简称“中航国际”)执行操作。这家公司被中航工业定位为改革试验田，是中航工业开拓国际市场、发展相关产业、扩大国际投资的综合平台，总资产规模逾2200亿元。

然而，据中国房地产报记者了解，航空大世界项目一年来进展缓慢。西安项目迁址两年多后也是如此。另外，中航工业航空文化产品过于羸弱，缺少类似迪士尼等主题公园鲜明的产品体系与盈利模式。“中航工业的航空大世界项目计划显然还停留在纸面上。”一位长期研究主题公园的人士表示。

作为中航工业的改革平台，中航国际旗下的中航地产股份有限公司(以下简称“中航地产”)亦是不断深陷错误战略布局及过热的商业地产投资中，公司业绩呈断崖式下降。不久前，中航工业地产项目更是陷入破坏古迹争议的漩涡中。

过往，在发展战略上，中航工业曾提出“两融”，即融入世界航空产业链，融入区域发展经济圈。航空大世界及旗下地产项目便是“两融”战略的大手笔尝试与推进。

只不过，因主业庞杂、专业欠缺、同业竞争及过于求大，致使中航工业地产类项目纷纷陷入困局。

航空大世界项目进展缓慢

在阎良区人民西路与振兴路交叉处，名为“居圣苑”的地产项目已经完成了3栋高层住宅建设。在该项目地址上，2010年，中航工业曾对外宣布投资50亿元，建设旅游地产项目“航空大世界”。两年后的2012年4月，中航工业又宣称，对“航空大世界”项目进行重新定位，增添了新的航空元素，其项目内涵予以进一步丰富升级。按照新的建设思路和内容，投资额度增至200亿元，并将原航空大世界项目选址调整到阎良城北的荆山开发区，规划用地达8019亩，新项目被命名为“中航·国际航空城”。

2012年年初，中航工业集团成立了由中航国际、中航瑞赛、中航试飞院共同出资的西安中航文化旅游产业有限公司(以下简称“中航文旅”)，具体实施航空大世界项目建设。

不过，文旅项目原址摇身变为商业住宅，新址规划用地又超过8000亩，这一用地变化引发了业界对于中航工业“以旅游项目圈地”的质疑。

“说我们圈地是完全不对的，居圣苑项目的地块属于试飞院(中国飞行试验研究院)，现在由试飞院主导开发，和航空大世界已经没有关系；8000多亩的规划设计是中航替阎良做的城市规划，国际航空城属于其中一部分。”北京航程投资管理有限公司(以下简称“航程投资”)总经理徐维东表示。他是中航工业航空大世界项目的负责人。

徐维东在接受中国房地产报记者采访时表示，2012年，经过2年多论证，认为航空大世界启动过于匆忙，航空博物馆形式的产品设计会使项目难以维持，项目形态应该学习欢乐谷与迪士尼，“当时项目上有一根高压线，无法挪动，这也是项目变更地址的重要原因。”

不过，从中航·国际航空城目标定位来看，“地产”痕迹过于明显。规划显示，该项目定位为“中国航空文化朝圣地，游、居、业合一的综合性旅游度假区”。项目包括占地1710亩的主题公园，653亩文化产业园，342亩航空演艺区，2949亩生态度假区，而占地最多的则来自4812亩的“主题居住区”，占到8000亩规划用地的一半。

规划已出，但中航·国际航空城进展颇为缓慢，“项目进行到现在，只完成了110亩土地征地工作，其他尚无进展。”徐维东坦承。

中航工业董事长林左鸣曾表示，休闲娱乐领域会有很大的市场空间，中航工业必须占有一席之地。目前看来，其选择了主题公园“航空大世界”作为切入口。中航工业初衷是涉足一个全新的产业领域，并将部分技术和产品注入主题公园项目中，形成差异化优势。

但从目前来看，中航工业其他城市的航空大世界项目没有启动迹象。

中投顾问文化行业研究员沈哲彦认为，当前中航工业除了进行了航空大世界旅游地产项目的规划以及部分修建外，其他方面的进展都较慢，其还在航空大世界项目的用地范围内修建住宅地产。相比来看，占有土地资源进行住宅开发的倾向更为明显。

在当地多位地产专家看来，“中航·国际航空城”其实是一个“多拿地、做大盘”的地产项目。中航工业通过讲故事，在二三线城市储备大量土地，期待带来资本增值，给自身的发展输血。

中航地产负债前行

航空大世界的进展缓慢只是中航工业地产业务的问题之一，旗下中航地产更是发展不力。

前不久中航地产公布了2015年一季度最新财报数据，其报告期内净亏损6821.13万元，与去年同期相比由盈转亏。公司实现营业收入7.16亿元，同比下降21.74%。一直处在资金紧张状态。

中航地产的资金链有多紧张？中投证券今年3月份发布的一份报告显示，中航地产的净负债率达212%，较年初攀升79个百分点，现金—短债缺口扩大至34亿元。

资金面吃紧更直接地表现在于项目开工面积，2014年中航地产开工面积37万平方米，相比2013年的120万平方米，下滑69.47%。

关于市场对公司净利润率断崖式下跌的关注，中航地产目前公开的回应是：“公司将积极拓展融资渠道，充分利用各项贷款资源，合理有效地使用资金；优化长、短贷结构，控制短期支付风险；动态监控现金流状态，保障现金流安全；加强销售回款管理，提高资金周转效率。”

不过看空者认为，中航地产“背景大、盘子小”的根本原因在于其商业地产过度投资和错位的三四线城市布局。

为了缓解资金困局，中航地产近年来的破解之道是不断转让旗下子公司及接受兄弟公司的“输血”。据中国房地产报记者统计，自2012年起，包括深圳中航、中航国际在内的5家兄弟公司已经持续向中航地产借款超过60亿元。

有熟悉中航地产的业内人士表示，“由于中航地产的核心业务为商业地产，而这些项目都具有前期投入较大、回收缓慢的特点，无法做到住宅项目的快周转，这与其业绩亏损存在一定关系。”

中航地产正式宣布从住宅地产开发向商业地产公司转型的时间为2007年，也正是在这一年11月中航地产借壳深南光A上市，中航地产宣布将商业地产作为其业务的核心，并确立了围绕“商业+酒店+中高档住宅”的综合体项目开发的发展方向。上市一年后，中航地产的盈利就开始大幅下降。

为了缓解资金压力，中航地产自2012年以来频频向中航系公司借款及申请信托贷款。据中国房地产报记者统计，自2012年起，包括深圳中航、中航国际在内的5家兄弟公司已经持续向中航地产借款超过60亿元。

自身运营已捉襟见肘，中航地产却仍对外不断供血。翻看中航地产的担保记录发现，截至2014年中报期末，中航地产对旗下子公司实际担保余额达32.96亿元，相比2013年末增加了49.1%，实际担保总额占公司净资产的比例达到了101.67%，而被担保对象都属于直接或间接为资产负债率超过70%的子公司。

据中国房地产报记者了解，上市公司对外提供担保，实际上是一种“隐形的债务”，对企业经营会产生一定风险，一旦被担保方逾期不能还款甚至出现资金链断裂情况，上市公司很可能为其“买单”。

2013年5月15日，中航地产第七届董事会第一次会议审议通过了《关于选举公司第七届董事会董事长的议案》，选举了肖临骏先生为公司董事长，任期3年。肖临骏的走马上任给中航地产带来的起色有限。公司战略仍在聚焦二三线城市，同时要在大城市的新兴区域中心和三四线城市中心寻找城市综合体发展机会。

“这仍是一步险棋，中航地产没有反省失利的原因，作为大型央企的地产平台其如今的境况较为可惜。”一位商业地产专家表示，现在，最让投资者放心不下的还是公司战略层面的决策，“三四线城市面临商业地产需求不足和消费能力有限的问题，项目密集布局三四线城市无疑是‘战略上的失误’。”

未来之路

作为中国最大的战斗机生产企业和最负盛名的军工企业之一，中航工业早在20世纪80年代中期就成立了中航地产进入房地产领域。此外，中航工业在房地产和酒店、零售和高端消费、贸易和物流、电子科技、资源开发等领域均有较深涉猎，经营多年，但却在地产业务方面屡屡出现问题。

实际上，对于地产业务的推动中航工业有着自己的想法。中航工业的多位负责人曾公开表示，中航工业打造“航空大世界”，一方面是出于集团多元化战略考量，为了拉近中航工业与普通大众间的距离，另一方面是为了自身寻求扩张和转型。通过发展创意经济，撬动地方政府的相应投入，打造“航空主业”的现金奶牛。

据媒体报道，最近几年，中航工业主业基本拿不到订单，面对日渐难堪的经营业绩和大量优质资源长期闲置的状况，中航工业承受着巨大压力，中航工业需要一个能够盘活资产的产业，而“航空大世界”等地产项目被认为能最大限度地满足这一愿望。

不过，上述主题公园人士认为，鉴于中航工业自身航空文化产业产品体系，还无法支撑主题公园的建设与市场需求，再加上商业模式不清晰，盈利堪优。

中航地产方面也存在同业竞争问题。“从城市来看是没有同业竞争的，因为项目都已经划分清楚了。但是从具体业务来看还是有同业竞争的。”一位熟悉中航架构的分析师表示。

根据中投证券的一份研究报告来看，中航地产是中航工业旗下唯一一个地产类上市公司，但是中航地产实际控制人中航国际是集团房地产业务主要平台。

“中航国际旗下上市公司中，中航国际(香港)也涉及房地产业务，中航国际(香港)定位为多元化战略投资控股公司，与其相比中航地产更专注于房地产业务。”也即是，中航国际(香港)跟中航地产确实有业务雷同的地方。为此，上述分析报告也提到，在实际推进“整体上市，整合业务”的发展战略中，中航国际旗下房地产业务或存整合可能，其与公司之间的同业竞争也有待解决。

对于地产业务中航工业一直寄望较高，但如今局面令人唏嘘不已。