楼市去库存的两种思路

最近有关国家住房银行的话题热度比较高，这与当前房地产行业去库存的压力有关。根据国家统计局发布的有关数据，2015年前三季度，全国商品房待售面积66510万平方米，与去年同期相比增长了16.4%，而2010年全国商品房待售面积尚未及2亿平方米，2014年时全国待售面积已经突破了6亿平方米。

对于待售房地产的化解应对政策，现在市场有两种主流意见。一种是要通过对投资性住房进行物业投资税的征收，来促使主要由投资行为影响的房地产价格回归到均衡水平，从而让市场中的无效自住需求得到释放，使之从无效需求变成有效市场需求，促进房地产行业待售积压住房去库存。依此盘活房地产业的同时，也让房地产价格带动的企业成本价格(含人力或劳动力再生产成本)合理回归，以及房地产业对其他实业的资金挤出效应和哄抬资金价格效应得到缓解。

第二种意见是不针对住房投资行为引导的市场价格通过物业投资税来引导，维持现有房地产价格，通过加大宽松货币的宽松力度，改变货币供应与商品供应的配比比例，以隐性的或者显性的通胀(或者货币贬值)来消化房地产业的待售商品房库存压力。这一过程中，除了维持低利率政策、降低其他实业企业的资金成本以外，再辅以定向宽松财政政策，来平衡隐性或者显性通胀过程中的各产业均衡，以及抚慰此过程中不同群体的利益得失。

这两种意见在政策逻辑层面，大致都是可以站得住脚的。从起点到终点，两种政策执行下来，都有实现目标的可能性，也就是殊途同归。但是在执行过程中，有一个很大的国际经济变量，如果考虑进去的话，两种政策具体执行的利弊就会有一个明显差异。如果是执行第一种政策思路，对于国内群体所要承受的压力，需要有合理的预期。这种思路，整体执行过程最大的好处是内部可控，中间受制于国际经济变量的可能性相对很小。物业投资税在全球市场是一个相对普遍的设置，一旦采用，对投资人的全球资产配置而言，并不构成一个影响较大的变量。

如果是第二种思路，在政策执行初期国内群体要承担的压力相对较小，因为通胀的效果和货币购买力与国际资产配置得失变化并不明显，而一旦执行到中期，国际变量的压力就不再是内部经济政策可控的了，即便在这一过程中，人民币国际化和自由化的进程放慢脚步，相关管控之外的全球与资金进出的总量也难以估计。

两种政策思路各有利弊，做选择应该考虑执行过程中的变量是否可控，热议的国家住房银行这类机构是否设置，如何设置，首先可能也得看采用以上哪种思路。