存量房时代来了凭什么决胜存量房产业链的新风口_财经频道

来自链家的数据亦显示，目前，一二线城市的房产交易正逐渐由新房转向以二手房交易为主。从全国总体的交易状况分布来看，北京、上海、广州、深圳、厦门、大连、杭州、南京、成都、天津、重庆、青岛等12座城市的二手房交易量，已经达到了全国二手房交易量的近八成。

中国的房地产行业已经到了一个存量房在市场供求格局中扮演重要角色的阶段。

中金公司为中国房地产报独家披露的一份全国主要城市存量房调查数据显示，北京、天津、南京、苏州、上海、杭州、深圳、广州、重庆、成都、武汉、郑州12个中心城市的存量住宅年交易总规模已经将近2万亿元，深圳、北京、上海和广州的二手房挂牌量甚至已经超过了新房总可售量。基于对20个城市的二手房挂牌量和新房总可售量的测算，到2016年，预计一二线城市的新房供应将平均同比下滑12%，上述城市的存量市场交易份额也将持续扩大。

与欧美国家长期以来主要以存量房为主体的住房市场不同，过去十几年中国的房地产市场一直是增量交易为主。

住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示，判断一个地方的房地产市场是存量房市场还是增量房市场主要以两个指标来衡量。“对住宅市场来说，如果房屋交易以二手房交易为主，占的比重超过了新房交易，我们认为它已经开始进入存量房了。按照这样的指标，中国现在四个一线城市北上广深，二手房交易量已经超过新房，可以说一线城市已经进入存量房时代了。”

正在转移的需求

面对如此巨大的行业趋势，房地产产业链条上的每个参与者显然都不能再置身事外。

种种数据表明，四大一线城市以及部分二线城市存量房压顶，正在全面深刻地重塑着中国主流房地产市场的供应格局。

从这些城市中存量房市场的供应格局来看，根据中金公司对6个一二线城市的研究，只有36%的新房可售资源位于核心地区，而在二级市场该比例为65%。此外，存量房市场已成为住房总供给的重要组成部分。新房和存量房销售均呈现需求端周期性，因此通常沿着同一个方向发展并显示出较强的相关性，而随着居民投资渠道的扩大和交易成本的下降，购房者愿意挂牌销售其非主要住宅，存量房市场的供应情况已有显著改善。首次改善型购房者的不断增加也促进了供应的增长。

从四大一线城市来看，深圳、北京、上海和广州二手房挂牌量均超过了新房总可售量。以北京为例，在六个中心城区(西城、东城、朝阳、海淀、丰台、石景山)仅有约1.6 万套新房可供出售，而在链家网站上购房者可找到超过6万套挂牌存量房。

供应的悬殊与需求的转移，促使北京新房与二手房市场的月度交易量拉开差距。

北京市住房和城乡建设委员会的官网数据显示，今年10月北京纯新建商品房签约3467套，而当月北京二手住宅网签总量为14382套，超出新房交易量4倍之多。

中原地产数据也显示，2015年截至目前，北京二手房成交达到了16.25万套，预计全年在19万套左右。而新建商品房住宅则只有5万套左右。

事实上，一线城市存量房趋势在几年前就有此迹象。

据链家网研究院的数据显示，自2011年以来，北京平均每年的二手房成交量相比新房成交量的比值均大于1，特别是2015年，比值达到了2.4，为5年来的最高点。而这一数据伴随北京新房市场供应的萎缩，在2016年，这一比例或将再次放大。

对此，华创证券新产业趋势部总经理杨现领对中国房地产报记者表示，从市场和行业的变化来看，市场层面，有几种变化，全国二手房市场占比逐步提升，但仍然是新房主导的市场。三线大多数二线城市仍然是新房主导，一线和个别二线城市是二手房主导的市场，目前来看，二手房主导的市场不超过8个城市。全国城市来看，二手房与新房成交占比在1︰1以上的都是二手房主导的城市。

此外，行业变化趋势层面，新房与二手房之间的界线变得模糊，一线城市新房与二手房关联度非常高，从用户角度讲，换房需求在增加，二手房交易占比高的城市通常也是一二手房交易需求非常紧密的城市，二手房中介公司参与新房交易的趋势也很明显。

“正因如此，各个玩家在这个市场上的争夺非常激烈。原来的新房代理公司、二手房经纪公司、互联网创新型公司都在这个领域里，说明市场已经发生了很大的变化。”杨现领认为，其实大家争夺的焦点并不是简单的住房交易，而是围绕房地产交易形成一个住的入口。

链家网首席营销官宋琦也对中国房地产报记者表示，未来的市场一定是存量市场为主流，因为大城市房子是稀缺的，现在二级市场三级市场都面临一个问题就是存量房产的流通。“存量市场的交易会变得越来越重，原来是一房难求，未来可能有三个房子或更多房子供你去选择，这就需要中介机构提供更好的服务才能吸引客户。存量房市场的服务会越来越难，所以留下来的人就需要在竞争者中做到不败。”

主动与被动的变革

2015年，对于在房地产产业链当中承担重要角色的中介机构、开发商、代理机构来说是颠覆的一年，亦是艰难的一年。

特别是在一线城市房地产需求向存量房市场转移的过程中，受制于经济环境、互联网冲击、行业竞争环境与市场需求决策变化等等因素的影响，各个角色或主动或被动的整合和变革，以应对新常态下的房地产市场。

中金公司研究员认为，行业整合将加速，竞争将导致那些营运杠杆不佳的中等规模中介公司市场份额萎缩甚至退出。私募、风投对市场新进入者的兴趣在逐渐降低。虽然“胜者全得”不适用于此，但以效率驱动的网络效应仍会显现成效。未来的格局可能会是前三四名大公司获得80%的市场份额，剩余部分由若干小公司瓜分。

从2015年的存量房市场竞争格局来看，正如杨现领所说，明显的趋势是小公司退出市场，新型互联网中介在侵占这些小公司的市场份额。

从当前的存量房市场来看，还处在传统中介与互联网中介巨头间的争霸阶段。产业链上的各方，都在加速整合，传统中介互联网化、互联网中介开始下沉、开发商积极转型、代理机构调整商业模式。

事实上，在一线城市存量房市场趋势形成之际，可以发现，无论是开发商、中介还是代理机构，在转型过程中，无不看好存量房市场的机遇，已在这一领域挖掘市场需求。

存量房市场需求之大，很多新型互联网公司趁势抢占了部分市场，那么现有格局能否维持，是否意味着后期还会有源源不断的竞争者闯入？

事情并非那么简单，存量房市场已经不再是几年前的市场。目前的准入门槛已经很高，在杨现领看来，之所以门槛变高，源于资本的选择和行业本身的壁垒比较高。“如果没有一个相对重的商业模式就很难取得一定的竞争壁垒。如果商业模式重，对于创业者来说，就会比较艰难，存在很高的壁垒，这对于新的竞争者来说会比较痛苦。”

在杨现领看来，“未来，整体市场在全国会出现代表性的寡头格局，诸如链家、中原地产、伟业我爱我家等巨头在一线城市和个别二线城市会占比较高的市场份额的情况。”