二手房销量连续六年超新房 深圳率先进入存量房时代

“来了就是深圳人”，时至今日，这句话仍是深圳的城市名片，安家深圳成为许多人的梦想，但买房梦背后却要背负核心城区居高不下的房价。现在，深圳一手住宅均价已接近5万元/平方米，连深圳市市长许勤都在近日谈及，高房价是深圳需要研究的一个大问题。

实际上，在一手新房价格持续攀升的同时，深圳早已悄然进入存量房时代。深圳链家市场研究中心数据显示，深圳二手住宅成交量从2010年起就一直超过一手成交量。今年前10月，深圳二手住宅成交套数已达到10.5万套，几乎是5.35万套一手住宅成交量的一倍。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦对中国房地产报记者表示，成熟的房地产市场发展模式就是二手住宅成交量超过一手住宅成交量，随着核心土地指标的不停消耗，一手住宅的推出也会逐步减少。“以香港市场为例，二手住宅成交可以占到整体市场的七成。深圳现在已进入了市场成熟阶段，未来将有更多城市出现类似局面。”

如今，深圳关内的福田和南山两区的成交均价已分别达到7.7万元/平方米和8.5万元/平方米，关外的房价洼地龙岗区也轻松达到3万元/平方米。关内新房均价基本涨成了关外两倍。面对深圳高企不下的新房价格，很多刚需客怀揣购房梦，要么选择更远的东莞、惠州临深片区，要么购买二手房。

深圳链家市场研究中心的数据显示，11月以来，深圳二手房门店的看房量跟上月同期相比，上涨了20%至50%，个别片区涨幅甚至接近100%，基本3个买家对应1套房源，不论是报价、还是成交价格都比较坚挺。目前全市二手房均价为3.8万元/平方米。成交构成上，中小户型成交活跃，90平方米以下成交约占8成，从中不难看出，二手房已经成了刚需客的普遍选择。

中介行狠拼二手房

当深圳二手房成为“香饽饽”时，中介行业在今年的比拼更是风起云涌，跌宕起伏。眼下，中介企业大都已经穿上互联网外衣，实现交易“零佣金”，而中介在提供平台进行交易之后，还会在平台上完善和附加快餐、装修、家居等增值服务，并通过这些向行业参与者收费实现盈利。

“北方狼”链家和“南方虎”中原是深圳典型的新旧中介代表。已经转型O2O平台的链家对深圳二手房市场的占有势在必得。今年先是合并中联地产，随后空降1500多名外地经纪人到深圳。

深圳链家总经理张海明也表示：“深圳中介的竞争还不够激烈。目前深圳第一大中介的市占率只有约20%，即便前几大中介加起来的市场份额也只有40%多，市场空间还很大。”按照张海明的计划，到今年年底前链家在深圳的最低目标是将门店数量扩张到300家，并最终达到1000家的目标。张海明更是直言，链家的二手房业务可以不赚钱，可以通过理财、资产管理等业务“反哺”。

面对链家的凶猛攻势，中原作为占据深圳半壁江山的“带头大哥”，也在今年9月发布了“中原+”，即运用电商、金融、海外市场、新网站等新业务领域作为反击利器。中原地产华南总裁李耀智认为，从去年至今，深圳二手房市场的行业变化很大，“一些同行转型O2O，但却是一直在赔钱，在烧钱，而深圳中原不会为了规模而盲目扩张，中原的成长一定是自然成长”。

郑叔伦也对中国房地产报记者表示，目前中原在深圳的一手新房代理市场占有率50%，二手市场占有率25%。“中原在深圳以一手房市场起家，但是随着市场格局改变，现在也加大在二手房市场的发展力度。”

开发商主攻豪宅

“在深圳这样寸土寸金的城市，我们希望主攻豪宅来实现年销售200亿元的目标。从集团到深圳公司都已经意识到，一个深圳公司就相当于一个中型开发商。”中海地产深圳公司相关营销负责人对中国房地产报记者透露，目前其旧改项目已经定位为顶级豪宅，单价会超过10万元/平方米。

开发商对于二手房成交量超过一手房，也有自己的应对。“3·30”新政不仅快速催热了深圳的刚需市场，也带动了豪宅市场的复苏。

今年10月，深圳两个豪宅项目分别爆出17万元/平方米、15万元/平方米的最高价，还有两套顶层单位总价超过亿元。据美亨投资数据，蛇口、深圳湾是深圳豪宅最为集中的片区，单价8万元以上的二手豪宅达30多个楼盘，其中有6个单价每平方米超10万元的顶级豪宅。

深圳人强劲的购买力支撑了豪宅市场。深圳中原地产的统计数据显示，购置2000万元以上顶级豪宅的客户主要分布在广东省内，占比达88.4%，其中近8成客户为深圳户籍，绝大部分都用于自住。

随着深圳房价水涨船高，楼市需求旺盛，土地资源的稀缺性暴露无遗，令城市更新成了深圳住宅用地和普通商品房供应的主要来源。因土地价格高、拆迁成本高、周期长引发的风险高等，导致城市更新项目的定位偏高端化。目前，深圳南山、福田、宝安、龙华等区域的旧改项目定价也动辄超5万元/平方米。

“在北京，均价超过10万元/平方米的豪宅超过40个，上海约30个。而在深圳刚需房与顶级豪宅之间的价格差距还没有拉开。预计未来会有更多开发商把重心放在豪宅开发。”上述接受采访的中海地产深圳公司相关营销人士对此表示。