上海新江湾城地王遭遇最严竣工令

11月25日，上海新江湾城土地市场拍出D7地块，包括泰禾、中铁建、保利地产、龙湖平安、中铁、信达在内的12家房地产经过多轮角逐，最终信达地产以72.99亿元、81.69%的高溢价力压群雄摘得此地。同时地块楼板价也达到49152元/平方米，刷新区域楼板价，成该区域单价新“地王”。

然而新地王却遭遇罕见严格竣工令：半年时间内开工，三年时间内就要竣工，这一白纸黑字的要求从时间上已经在这个地王头上套上一个紧箍咒。

6个月开工，36个月完工

这幅地块名称为杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块。土地面积13.2万平方米，容积1.125，建筑面积14.85万平方米。地块起始总价40.1725亿元，折合单价27053元/平方米。

地块需开发商额外支付的成本还包括，约4450平方米的社区综合服务设施，12440平方米的公共绿地面积。地块要求配建保障性住房建筑面积5%以上。

如果扣除保障房与其建安成本，实际可售住宅楼板价超过63000万/平方米，按照机构预测，未来精装修公寓单价有望破8万，叠加产品有望破10万大关。

不过不断刷新记录的土地单价并不是信达在D7地块上施展身手的拦路虎，不断攀升新江湾城地区价值已经很大程度上为信达买单。

市场人士介绍，当前新江湾城板块住宅均价在4.6万元/平方米，从以往地价和结合房价来看，地块单价突破3万元/平方米已是“板上钉钉”。杨浦新江湾城板块虽然没有滨江概念，但在外环内，作为市区内最后一块湿地在统一规划下品牌开发商早已云集开发建设，中高端住宅定位使得板块地价起点更高，突破3.5万元/平方米也成为大概率事件。

不过摆在信达面前更为棘手的问题确实如何在规定工期内交上一份满意的答卷。

根据中国房地产报记者获得的该D7地块《上海市国有建设用地使用权出让预合同》文件，其中第17条明确表示，受让人同意本合同项下宗地建设项目在交地后6个月内开工，在动工后 36 个月内竣工。

合同同时指出，若受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。

地产机构人士向记者估算，“按照一个4万平米建筑面积的住宅项目计算，通常从开工到竣工，毛坯房的竣工时间为500天，精装要600天。类似D7地块近15万平米的面积，又是100%全装修，一般要5年左右时间才能竣工。”

曾在首次开拍前48小时被叫停

新江湾城D7地块受到市场如此大的关注，除了单价地王的光环之外，该地块在今年10月14日首次出让的2天前叫停，曾引发众多猜想。

10月14日，上海市土地交易市场官方网站发布《关于中止杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块出让活动的通知》，距离开拍时间还不到48小时。

两天之后，D7地块在16日再次被挂出，重新挂出后规划内容做了调整，要求该地块配件保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅面积的20%以上，其中65平方米的小户型占保障型住房65%，85平方米占35%；整个地块内中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

虽然调整之后住宅总建设套数由此前的600套调整为1319套，不过增加部分主要是保障房的住房供应，其中调整后保障房的建筑面积是调整前的4倍。

换句话说，保障房比例提高意味着D7地块的隐性成本提高了，调整前剔除保障房，起始楼板价28476元/平方米，调整后33816元/平方米，涨了5340元，这里是没有计算后续的建安成本。

此外，不仅新江湾城D7地块出让前夕被叫停，在10月14日同一天，包括松江区、嘉定区和青浦区在内的一共六个地块出让活动被叫停，在随后地块恢复竞拍公告中，相关地块使用权出让合同在容积率、住宅面积、户型等方面做了相应调整。

上海市场人士分析，此轮土地出让叫停，很可能是新江湾城等区域高地价形成的对未来高房价的预期与政府下一步调控方向不一致，或许是该地块叫停原因之一。

就在今年10月初，上海市一度表示将组建住房和城乡建设管理委员会，不再保留上海市城乡建设和管理委员会、上海市住房保障和房屋管理局(简称“房管局”).

同时，上海市委书记韩正在10月初区县、大口党委书记季度工作会议中明确表示指出，上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。

彼时韩正态度坚决，他提出，上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。