日本房地产市场复苏 中国投资者身影不断闪现

在接连进军澳大利亚、加拿大、美国等国家后，中国投资者身影开始出现在日本的房地产市场。

长期以来，日元对人民币汇率一直居高不下，投资成本、政策的不稳定以及国内公司的高回报率要求等因素，使得大部分国内房企放弃选择邻国日本，转而投向地理位置相对较远的欧美国家。

在接连进军澳大利亚、加拿大、美国等国家后，中国投资者身影开始出现在日本的房地产市场。

开始投资

11月11日，上海豫园商城集团宣布将以183亿日元(约合9.5亿元人民币)收购日本北海道滑雪度假村“星野TOMAMU度假村”100%股权；此前的9月，绿地集团宣布与日本瑞穗金融集团签署合作备忘录，正式进军日本房地产市场。而早在2014年，豫园商城大股东复星集团即已收购日本IDERA资产管理公司98%股权，并以IDERA为资产管理平台，完成对日本东京天王洲花旗银行中心的收购。

据了解，豫园商城收购星野TOMAMU度假村项目将于12月初完成交割。“当下日元贬值及2020年东京奥运会的举办令日本又重新回到人们的视线，获得了越来越多投资家的青睐。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald对中国房地产报记者表示，“在这些积极因素刺激下，东京都地价不断上涨，房地产市场住宅、商业实体买卖及地产关联金融产品交易活跃，不仅吸引了来自海外的大型机构、企业和个人参与投资，日本国内也呈现出蓬勃发展的态势。”

在夏飏飏看来，对于国际投资者特别是中国投资者而言，日本市场在以下方面具有优势：首先，投资者可以享有双重收益。根据仲量联行的研究报告，日本的海外投资者在2014年不仅获得了货币汇率升值带来的收益，在2015年还充分享受了物业增值所带来的收益。其次，日本近几年融资环境宽松，融资成本低廉。投资者可充分享受投资收益率与融资成本之间的正利差所带来的收益。第三，日本宏观经济正在不断复苏，这也成为海外投资者选择日本的重要原因。

据台湾信义房产中介数据显示，今年前3个月，大陆买家在日本住宅房产的成交额较去年同期增长了7成，达9.08亿美元。日本华人地产投资管理公司暖灯国际地产中国区业务负责人桂小科同样曾对媒体透露，该公司目前在东京及周边县市管理包括400多栋楼在内的近千亿日元资产，自国内业务开业4个多月以来，成交额已达近30亿日元(约合1.5亿元人民币).

在一系列利好因素刺激下，国内房企无疑得到了一个投资日本房地产市场的绝佳进场机会。

据日本国土交通省9月发布的一份报告，截至7月1日，东京都23个区的房价上涨了2.1%，而去年同期水平是1.9%。不过，目前东京的地价仍不足上世纪80年代末泡沫时期的6成。

来自经济增长乏力的风险

在接受中国房地产报记者采访时，戴德梁行日本公司资本市场执行董事Yoshiyuki Tanaka(田中羲庆)亦对于中国企业在日本投资房地产市场持乐观态度，但田中羲庆认为投资者围绕东京进行投资，必须将日本高昂的土地和建造成本纳入考量范围。“在东京黄金地段的办公和商业地产比周边贵3%左右，在这个价格基础上增值的潜力不大。”

田中羲庆同时提醒，随着开发量的增加，市场对新开发产品的消化能力有限，欲在日本投资的中国房地产企业需要做足调研，开发适合日本市场的产品，同时还要考虑现实市场的供求差距。“日本的房地产市场价格波动比较小，如果要进行投资，现有租户的租赁兴趣和租金水平需要慎重考虑。如果租户需求旺盛，并且与市场现有租金比较有优势的话，才能提高投资胜算。”

值得注意的是，全球三大评级机构之一标准普尔评级公司9月份发布的报告则对“安倍经济学”并不看好。

标普对“安倍经济学”政策效果提出质疑，将日本主权信用评级从此前的AA-下调一级至A+，尽管整体前景展望为稳定，标普依然指出“日本经济不太可能在今后两三年改善到能使国债信用力好转的程度”，认为在疲软的经济形势下，日本政府债务压力在过去三至四年间不断加大，随着日本社会老龄化问题加剧和通缩状况的持续，日本的财务状况已显得“十分疲弱”。

夏飏飏同样认为，2016年旺盛的国际投资需求将促使日本房地产市场交易量持续升高，尽管日本有竞争力的汇率、投资收益率与融资成本之间的正利差所带来的收益吸引力十足，但是投资风险依然存在。

“作为亚洲乃至全球举足轻重的国家之一，无论出于作为公司全球化战略的布局的重要组成部分，还是出于资产配置多样化的考虑，日本都是投资者需考虑的重要市场。”夏飏飏说道，“在进入海外市场时房企或选择直接投资于资产，或选择投资于平台作为进入路径，而无论选择哪种方式，海外市场的法律环境、税务环境及市场规则都与中国不同，建议房企选择与专业的服务机构合作，可以大大降低海外投资的风险。”