上海银行招股书“房地产镜像”

上海银行投向房地产的贷款，包括房产开发贷款、土地储备贷款、单位购置商用房贷款、投向房地产行业的经营性物业贷款。据《招股书》披露，约76%房地产相关贷款投向了一线城市，其中上海占了68%。

在个人贷款中，个人住房按揭贷款的占比则高达70%以上。其中，一手房按揭贷款余额为331亿元，占住房按揭贷款总额的76%。

如果再计算今年下半年的增量，占比很可能会更高。

上海房地产市场的走势与风险现在与未来会如何？结合时下上海的楼市迹象，以及上海本土的城商行——上海银行的信贷结构与侧重，或可窥探未来投资端倪。

招股书：住房按揭占个人贷款总额超70%

上海银行12月17日披露的最新招股书显示，截至2015年6月30日，其总资产为1.37万亿元，归属于母公司股东权益为856.57亿元， 归属于母公司股东的净利润66.35亿元。

值得注意的是，上海银行的信贷投放，在房地产领域较为集中。

具体占比为，房地产行业是公司贷款投放中的行业第一，住房按揭贷款则占个人贷款总额超70%。对比国家统计局以及央行上海总部的统计数据，今年下半年以来，不管是从上海房价，还是银行住房按揭贷款发放量上，都可以感受到上海楼市明显回暖迹象。

截至招股说明书签署之日，上海银行股份总数为54.04亿股。其中，机构股东累计持股份82.98%，自然人股东累计持有17.02%。此次公开发行股份不超过12亿股，也就意味着，本次发行股份占发行后总股本不超过18.17%。

《招股书》披露，上海银行目前十大股东分别是：上海联合投资有限公司(15.08%)、西班牙桑坦德银行有限公司(7.2%)、上海国际港务(集团)股份有限公司(7.2%)、中国建银投资有限责任公司(5.48%)、中船国际贸易有限公司(4.63%)、TCL集团股份有限公司(3.73%)、上海商业银行有限公司(3%)、上海市黄浦区国有资产总公司(2.20%)、上海汇鑫投资经营有限公司(2.16%)、中信国安有限公司(2%)。

《招股书》披露，截至今年上半年，上海银行的不良贷款率为1.14%，远低于全国商业银行1.5%的水平。

但同时，这两年贷款减值准备与贷款总额的比率略有下降，2012年到2015年6月的拨备覆盖率分别为 285.58%、290.35%、260.55%和 220.85%。

整体来看，公司贷款占贷款总额的70%以上。在地域上，90%以上的客户来自长三角地区、珠三角地区(含香港)及环渤海地区；行业上，则主要集中于房地产业、租赁和商务服务业、批发和零售业、制造业以及公用事业。

截至上半年，房地产业发放贷款总额占公司贷款总额的22.0%，远超紧跟其后的16.7%、15.9%、14.8%和 8.7%。但从贷款余额来看，占比则小有下降，从2013年的23%的高点降至截至6月末的17.7%。

上海信贷房地产增量逻辑

上海银行投向房地产的贷款，包括房产开发贷款、土地储备贷款、单位购置商用房贷款、投向房地产行业的经营性物业贷款。据《招股书》披露，约76%房地产相关贷款投向了一线城市，其中上海占了68%。

在个人贷款中，个人住房按揭贷款的占比则高达70%以上。其中，一手房按揭贷款余额为 331亿元，占住房按揭贷款总额的76%。

如果再计算今年下半年的增量，占比很可能会更高。

根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格统计，上海地区住宅价格环比增加是从4月份开始，同比增加则是从6月开始。

与此呼应的是，据央行上海总部公布的数据，4月，上海地区个人住房贷款的新增量跌入谷底，单月新增仅39.6亿元。

6月，上海地区个人住房贷款增速一下子提高，单月增量占上半年的25%。

此后，8月单月新增192.6亿元，9月单月新增量268.8亿元，刷新三年来单月新增新高。三季度共新增个人住房贷款543.5亿元，远超二季度462.4亿元的增量。

一名股份制银行上海分行零售部门相关负责人向21世纪经济报道记者表示，今年房屋按揭贷款的增速甚至令其感到意外。“前两年我们的个人消费贷款基本不做，几乎都是个人经营性贷款。所以今年年初重新启动，分行定的目标只有20亿元，”上述负责人介绍道：“结果没想到今年新增了约100亿元，速度非常快。”

12月，由上海市公积金管理中心发起，浦发银行主承销的公积金住房贷款证券化在银行间市场发行，总规模69.63亿元。多名交易员表示，该证券化产品受到市场热捧。“现在银行普遍缺资产，很多按揭贷款也不见得会拿出来做证券化。”有业内人士表示。

据《招股书》披露，三年来，上海银行房地产行业公司不良贷款率基本维持在0，而住房按揭的不良贷款，从2012年到2015年6月，分别是0.69%、0.53%、0.69%和0.86%。

“我国政府对房地产市场宏观调控政策和措施的变化可能对本行房地产行业公司贷款及住房按揭贷款的增长和质量带来影响。”《招股书》风险提示称：“抵质押物价值下降可能降低本行可以从抵质押物收回的金额并增加本行的减值损失。”

上海中原地产高级经理龚敏则向21世纪经济报道记者表示，预计明年上海楼市的成交量和价格都会继续上涨，但涨幅可能低于今年。由于上海是人口净流入城市，住房尚属刚需旺盛，本身对房价也是支撑。

未来潜力板块，比如一些有重大变化或规划的区域，包括宝山大场、奉贤南桥、浦东高桥。闸北静安合并后闸北区各板块、市中心板块由于供求关系紧张依然看涨。

多重变因下的份额堆积

比较近三年数据，上海银行在公司、零售和同业板块的营业收入结构变化较小。其中，公司业务收入占比在55%左右，零售占15%左右，同业占30%左右。

地方债置换后，意味着过去一大块高收益资产在减少。上海银行也不得不面临这样的挑战。

《招股书》披露，上海银行地方政府融资平台贷款余额由2012年12月31日的548亿元降至2015年6月30日的449亿元，占公司贷款的比例由19.4%降至 13.3%。

截至上半年，上海银行省市级的政府融资平台贷款余额为329.01亿元，占政府融资平台贷款总余额的73.27%。其中，投向上海和江浙等地区的占总余额的94.28%。报告期内，有92.65%的政府融资平台贷款有抵押、质押或保证作为担保。

“经济增长放缓、国家政策发生不利变化、地方政府财政状况恶化或其他因素均可能削弱地方政府融资平台主体的偿债能力，进而可能对本行的资产质量、财务状况和经营业绩产生不利影响。”《招股书》如是提示。

可见，这两年上海银行的投行和资管业务增速也较快。

投资银行及财务顾问业务收入从2012年底的2.89亿元，涨至2015年6月的10.19亿元，2012年至2014年的年均复合增长率为140.22%。另外，托管业务手续费及佣金收入在2012年至2014年期间的年均复合增长率也高达123.8%。

理财方面，《招股书》披露，从2012年到2014年，上海银行发行理财产品募资规模从2012年末的6747 亿元提高到2013年末的9867亿元，2014年则迎来爆发式增长，达到1.5万亿元。截至今年上半年，募集资金为8492亿元。但由于利率市场化，地方债置换导致地方融资平台高收益项目减少等因素，大部分银行理财规模扩张速度有所减缓，甚至有意控制了理财的新增规模，今年的整体规模是否会超过2014年，目前仍不得而知。

同时，《招股书》也披露了其理财资金池的配置。

截至6月30日，其债券资产、同业资产及非标准化债权资产占比分别为 33%、34%及20%。

债券资产中，金融债券占29%，非金融企业债券占 71%。非金融企业债券发行主体以国有企业为主，信用评级均在AA-以上。

非标准化债权资产中，基础资产由金融机构增信的占比 17%，非金融企业(均为上海银行授信客户)信用的占比 83%。

截至6月30日，上海银行非准债权性资产的投资余额，约占理财资金投资余额的20%和截至2014年12月31日总资产的3%，均符合中国银监会相应35%和4%的要求(取孰低者)。对于中小银行而言，上一年度经审计的总资产4%的限制，往往更大，而这也正是中小银行亟需补充资本金的一大因素。