2016上海楼市：热度持续 涨势趋稳

从上海楼市新年前五天的销售情况来看，2015年的量价齐升似乎并未停止。上海中原研究咨询部最新统计显示，2016年1月1日至5日，上海一手住宅成交面积14.9万平方米，比去年同期增长66%，成交均价35200元/平方米。

2015年，风雨飘摇的房地产市场中，上海楼市一路稳涨，最终以总成交面积近1500万平方米，全市商品住宅(不含保障性住房)成交均价32284元/平方米，完美收官。

作为中国经济中心和长三角区域发展的核心城市，上海楼市的逆势生长并不让人意外。但相比深圳房价暴涨的惊人和北京顶豪的高调，上海楼市的表现颇为“稳重”。而比较近五年来上海的成交数据和房价，刚刚过去的2015年无疑是上海限购五年来的“最佳表现年”。

19区县17涨2跌

自2011年1月31日上海正式颁布限购细则开始全面实施限购以来，2011年与2012年成交量均出现明显回落。

据中国指数研究院数据显示，截至2015年12月31日，上海全市商品住宅(不含保障性住房)成交均价涨至32284元/平方米，与限购第一年21728元/平方米的均价相比，上涨48.5%。而全年的成交总面积趋近1500万平方米，也是2011年1.5倍。

2015年的“最佳表现”也充分显示在一整年的成交总量与房价当中。

仔细观察上海各个区域的房价，中国房地产报记者发现，2015年上海19个区县中，除了崇明与金山，上海其余17个区县均是一片涨势。静安区更是以超过9万元/平方米的高价领涨各区。而在2015年，最大的赢家无疑是刚刚被并入新静安的闸北区，区域房价从2010年31136元/平方米，涨至2015年61614元/平方米，涨幅超过97.8%。

事实上，上海房价的一路稳涨也不是空穴来风。在经历2015年“3·30”新政、央行累计六次降息五次全面降准等“救市”政策之后，利好不断释放，上海楼市迅速复苏，就此开启长达8个月上涨之路。

除了政策助推之外，上海市场结构也在改变。随着市场的成熟与城市的升级，上海的改善性住房逐渐成为市场的主角。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2015年商品住宅成交结构来看，2.5万元/平方米以上楼盘中，高均价项目成交套数占比显著提高，4万元/平方米以上的成交套数占比从当年3月的13%提高到11月的22%。

地王遍地豪宅遍地

2015年，“面粉贵面包价涨”的老戏码也在上演。去年上海市场共计成交土地(剔除工业用地)133幅，总成交金额1500.21亿元，其中商品住宅性质用地成交就有1022.79亿元。

用“遍地地王”来形容如今的上海毫不为过，随着地价的不断攀升，开发成本增加，房价也随之水涨船高。

另一方面，地价的上涨也让更多的开发商开始打造高端豪宅项目。以上海万科为例，自2012年起打造翡翠系高端住宅，至今翡翠系7个高端项目已基本覆盖上海。2015年上海万科共销售283亿元，其中万科翡翠系总销售额达108亿元，占总销售额近4成。

万科集团副总裁、上海万科总经理孙嘉表示，打造高端项目不仅是顺应上海市场改善性需求而生，更是为了跟随城市步伐。未来上海万科对高端住宅的打造会继续深化，2016年还将揭幕翡翠雅宾利、翡翠名都、翡翠江湾这三个高端项目。

戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏告诉中国房地产报记者：“2015年上海单价7万元以上，单套1200万元以上的高端住宅共成交2321套，同比增长324.44%。全年高端住宅表现突出，成交量比过往五年同期高出一个数量级，高端‘门槛’更是水涨船高。”

“截至2015年的三年间，融创在上海交付到客户总计28226户，其中千万级客户，也就是购买房产在600万元以上的就有11000户。亿万级客户，即购买房产在1500万元以上超过200户。这也说明上海有高端市场，存在企业走高端精品战略的可行性。”融创中国控股有限公司集团执行总裁兼上海区域公司总经理田强表示。

去库存是2016年的关键词，但上海目前的去化周期仅有8个月，供不应求的基调未变。大房企纷纷转战一线城市，深耕上海，土地市场的热度也不会退却，地房两热的趋势依旧明显。2016年，上海会步入热度持续、涨势趋稳的调整阶段。

伍惠敏预计，未来国家将延续近两年扶持刚需及改善类产品的政策，对于高端产品继续采取“不打不扶”的态度。“从上海土地出让金持续走高，宽松的货币政策及乐观的房地产市场预期这几方面因素来看，未来两年上海整体住宅地产市场呈上升趋势，预计2016年成交均价的上升幅度在8%左右。高端住宅市场表现将继续高于整体水平。”

随着上海中心城区土地日渐稀有，2016年上海的房价外溢趋势也将更加明显。诸多被忽略的价值洼地被开启后，将逐渐成长为新的增长亮点。在深耕区域逐渐外移的趋势下，上海传统的高价区将不仅局限于内环周边，外环甚至外环外的区域和板块将释放更多价值潜力。而在中心城区内，随着开发空间临近天花板，城市旧改的更新风潮也将席卷上海滩。