房地产“去库存”祭大招 农民工“解药”效果待改善

中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英表示，如果房价高,农民工自然不会去购买。当务之急是如何让农民工买得起房，真正起到化解房地产库存的作用。不降价不行，降得少也不行。

“去库存”成为2016年房地产市场的头等大事。

先是中央经济工作会议将“去库存”列为今年经济社会发展的五大任务之一，接着住房和城乡建设部在2015年12月28日召开的全国住房城乡建设工作会议上对“去库存”策略进行了部署：要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度；大力发展住房租赁市场；进一步用足用好住房公积金；继续推进棚改货币化安置；实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。

针对去库存任务，国土资源部也给出了药方。

1月7日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明强调，综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程，实施有保有压的用地政策，对没有完成闲置土地处置的地方相应扣减建设用地计划指标。

“解药”关键是让农民工住得起

允许非户籍人口在就业地落户，形成买房或长期租房预期和需求。以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口——中央明确的这些要求，被称为“农民工买房”推动去库存。

农民工市民化被列为去库存的有效手段。姜大明表示，实行城镇新增用地指标与农业转移人口落户数量挂钩，保障1亿左右农业转移人口在城镇落户，对土地利用粗放低效的城镇严格限制新增建设用地规模。

根据中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的计算，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。

目前，已有多地出台了针对农民工购房的定向支持政策。

河南省政府不久前出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，这份被人们称为“豫九条”的政策中明确对商品住房库存较大、消化周期长的县(市、区)，当地政府及其房管部门要积极组织农民团购买房，团购超过一定规模的，政府可以适当给予一定比例补贴。对购房者按每平方米给予100元至300元的购房补贴，平均每套房子可以得到1万至3万元。

此外，河南针对农民购房还给予契税补贴及降低交易手续费等。以洛阳为例，自2015年12月1日至2016年2月29日，农民及外来人员市区买房，可享受缴纳契税的100%补贴。对非市区户籍人口，可享受按揭贷款第一年全额贴息。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军表示，据初步统计，在县级城市购房群体中，农民购房占七成以上，部分县城超过八成。促进农民进城购房，有利于加快消化库存。

不可否认农民工潜在的购房需要，但关键是以目前政府的些许补贴来看，距离农民工的购买力仍然有不少差距。

数据显示，以河南许昌为例，农民工月平均收入为2864元，而当地2015年11月新房均价为每平方米4704元，一套100平方米住宅总价为47.4万元。按照25%的首付比例计算，首付金额为11.76万元。“农民工每月收入得在5000元以上才行。”有专家测算。

中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英表示，如果房价高，农民工自然不会去购买。当务之急是如何让农民工买得起房，真正起到化解房地产库存的作用。不降价不行，降得少也不行。

保障房货币化安置租售并举

中央经济工作会议对于农民工市民化消化楼市库存，提出了两点方向，一个是进城买房，另一个是长期租房，建立租售并举的住房制度，把公租房扩大到非户籍人口。农民工市民化，亦被专家认为是为保障房货币化安置铺路。

中国人力资源开发研究会会长、国家发改委宏观经济研究院研究员刘福垣认为，政府应通过回购商品房廉租给农民工，而不是让农民工自己去买房。同时，农民工应就地市民化，即便北京等一线城市，也应适当让一部分农民工市民化。

中国指数研究院分析认为，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题，但掣肘于此前保障房政策限制，无法被纳入公租房保障对象范围。

此次公租房保障对象范围扩大，将带来大量公租房源需求，当前保障房货币化分配占比越来越高的背景下，各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房转为公共租赁住房，有效推动商品房源去化。

一些地方政府已将农民工纳入保障房体系。

据广西住建厅公开信息显示，从2015年起，广西各地每年竣工的公租房房源要按一定比例定向供给农民工。各地还要通过新建、购买和向市场长期租赁等形式，每年筹集一定规模的保障性住房房源定向供给农民工，筹集任务列入保障性安居工程年度计划。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲近日撰文称，2016年还有600万套的棚改任务。在高库存城市，通过货币化安置方式，以商品房库存来解决非常现实。

现在很多地方楼市去库存压力很大，再建实物保障房，实际上是给市场加压，不如盘活存量资源。

目前，昆明已发文明确表示不再进行保障房建设。

北京则表示原则上将不再建设经适房和限价房。辽宁、安徽、沈阳等省市则制定了货币化安置目标。

从一些省份出台的具体落实文件来看，棚改货币化安置率50%是一个基本目标。

根据公开资料，提出2016年棚改货币化安置比例不低于50%计划的省份有云南、江苏、湖南、陕西、安徽等。