市场去化或需9年 长沙写字楼困局待解

面对写字楼供求失衡、去化偏低等现实问题，长沙部分写字楼开发商也在寻求突围，依托长江经济带战略的实施和长株潭城市群建设的推进，寻找目标客户以破解滞销困局。

“一方面，长沙市主城区的写字楼已严重供过于求，将会使写字楼区域市场进一步向非传统区域延伸，租金进入下行通道；另一方面，虽然长沙市场需要租赁写字楼的群体较多，但自用型购买所占比例较小，且受宏观经济影响，单一业权和散售型写字楼的未来市场表现会有一定分化。”长沙一位不愿具名的业内人士说。

事实上，在库存与空置率双双上涨的背景下，长沙写字楼市场今年将受到严峻考验。

空置率上升

长沙新峰地产研究院的数据显示，随着新增供应的快速增加，长沙市内五区的写字楼存量逐年攀升，由2011年的41万平方米增加到了2014年的211万平方米，尤其2014年存量更是井喷，增速高达76%。2015年，其库存已持续增至243万平方米。

事实上，长沙写字楼市场在2009年之前发展缓慢，2010年开始快速发展，而后更是历经两次爆发，一次是2012年，一次是2014年。一方面在前期的限购影响下，房企开发转向，大量开发商办物业，另一方面由于政府用地规划控制，商业占比提高，规划倒逼着房企不得不开发商办物业。

据统计，自2002年以来的10余年间，长沙中心城区写字楼的租金和售价实现了翻番。特别是2010~2013年，长沙写字楼的投资客更是获得了较高的投资回报。受此影响，2013~2014年，体量约37万平方米的长沙开福万达广场的5栋写字楼，1.7万元/平方米的均价仍销售火爆。

由此，长沙的写字楼也如雨后春笋般涌现出来，升级换代步伐日益加快。如今，长沙已进入国际型顶级商务写字楼的开发阶段。位于中天广场斜对面的长沙九龙仓国际金融中心，预计将于下个月封顶，达到452米的新高度。

世邦魏理仕提供的《2015年第四季度长沙写字楼与零售物业市场回顾与展望》报告显示，2015年第四季度，长沙共有7个写字楼项目约37万平方米交付使用。集中供应带动了该市写字楼的平均空置率环比大幅上涨8.8个百分点，至45.1%，创下历史新高。

去化或需9年

由于开福万达广场的写字楼在2014~2015年交付后的租赁表现并未达到之前预期的税后7%，长沙的个人投资者对于写字楼的投资信心开始不足。

世邦魏理仕的报告认为，租金方面，受未来供应高企和租户持续流失影响，老旧写字楼下调租金以挽留租户，激烈的市场竞争也使一些新落成的项目逐步下调租金预期。至2015年第四季度末，长沙市写字楼平均租金环比下降1.6%至每月每平方米89.5元。

与此同时，2015年受前期销量减少影响，长沙写字楼的供应也迅速调整，出现大量下滑。

长沙新峰地产研究院的数据表明，2015年长沙市内六区写字楼市场供应59.31万平方米，同比减少49.08%；成交35.22万平方米，同比增加28.36%；成交均价12747元/平方米，同比下跌4.06%。

从月度数据看，2015年长沙市内六区写字楼供应曲线波动较大，其中3月无写字楼供应。成交除7~8月、11~12月小幅上升外，其他月份基本处于低位。

在近三年里，长沙市内五区写字楼供应1515万平方米，在商办物业中占比76%。而2013~2015年，长沙市内五区商办物业年均销量约70万平方米，供应量超过了年均销量28倍。其中，岳麓区写字楼供应量达507万平方米，在五区占比高达33%。随着岳麓“三宝”(指梅溪湖、滨江、洋湖三大板块)的热炒，未来长沙市商办物业的重心将转移至岳麓区。

数据还显示，即使是去化相对较快、未来竞争压力相对较小的开福区，近三年写字楼的供应也达到年平均销量的13倍，未来供应的集中区域雨花区、岳麓区的总供应也达到年平均销量的81倍、115倍，长沙市内五区商办市场已严重供过于求，预计未来将呈现倒挂格局。

“目前写字楼的存量主要集中在雨花区和岳麓区，其中雨花区存量为长沙市内五区最高，达到76万平方米，占比高达31%。”长沙新峰地产研究院相关人士预测，作为长沙市主城区的内五区的写字楼，整体去化周期或长达9年，去化压力较大，但功能特色明显、目标客户群体稳定的部分写字楼，去化速度仍会较快。其中，岳麓区将成为长沙市内五区中去化周期最长的区域，或长达16年。

困局待解

市场人士认为，目前长沙写字楼的库存压力，一方面是集中在高端写字楼、5A甲级或甲级标准写字楼，并且都是分布在新兴板块，导致滞销或者租赁不出去，大量空置。另一方面，规划缺失，有些新兴区域写字楼扎堆，但一些成熟商圈却缺乏专业写字楼的供应。

业内人士表示，写字楼要突围必须靠培育市场，纯粹的拉投资户进来分散风险的时代已一去不复返。随着房地产市场风险加大、政策不确定性因素的增加，理性、科学选择投资区域至关重要，主要依次考察第三产业发展、投资安全性、投资回报率这三个方面的指标。

在第三产业发展方面，就长沙而言，第三产业投资增速受房地产开发投资下滑影响逐月回落。长沙市统计局的统计分析指出，2015年1~11月，该市第三产业完成投资3958.57亿元，同比增长15.7%，比1~9月、1~10月回落1.9个、0.3个百分点。但由于交通、信息、金融、租赁、科研、水利和环境投资保持较快增长，第三产业投资对该市投资增长贡献率仍达到61.2%，比上年同期提高1.2个百分点。

面对写字楼供求失衡、去化偏低等现实问题，在实体经济整体表现欠佳的大形势下，长沙部分写字楼开发商也在寻求突围，依托长江经济带战略的实施和长株潭城市群建设的推进，寻找目标客户以解决滞销困局。

例如，长沙金融城核心区域的绿地中心以2600平方米超大标准层作为项目卖点，以期能够打动客户；华远华中心则以世界500强等全球顶尖企业为目标客户群体；滨江新城的楷林国际既重视硬件又重视软件，力求在招商和物管及后续运营之间实现正循环；洋湖新城的中盈广场则侧重走差异化高端路线，用商业的层高来抗衡市中心的写字楼，并积极引进湖南省上市公司协会及会员企业入驻。

中盈广场营销负责人姜洋告诉中国房地产报记者，2015年该写字楼项目实现了1.7亿元销售收入。

但2016年，市场对开发商的考验仍在持续。世邦魏理仕的报告指出，2016年长沙写字楼市场新增供应仍将高企，但需求预计将保持平淡。甲级写字楼的集中入市，将加剧优质租户争夺，同时增大租金的下行压力。未来6个月，非传统金融行业依然会主导长沙写字楼租赁市场，市场需求会继续从传统的商住、酒店型写字楼项目向标准写字楼转移。