7亿库存:三四线城市销不动 北上广深要补存量

是局部过剩不是绝对过剩

“当前中国房地产市场并不是绝对过剩，而是局部过剩。”中国房地产业协会秘书长冯俊如是向记者表示。

从区域来看，2015年一线城市房价均有所上涨，销售也取得不错的成绩，这些都推动着库存不断消化和更新。而与此同时，三四线城市房价却有所下跌，市场交易也有所冷清。各地楼市可谓是冷暖不一。而三四线城市还尚未从房地产冬天中走出来。

根据国家统计局《2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示，2015年12月份城市间房价分化更加明显。与11月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，上涨的城市有39个。环比价格变动中，最高涨幅为3.2%，最低为下降0.9%．北京新建商品住宅环比上涨0.5%，上海环比上涨2.1%，深圳环比上涨3.2%，广州环比上涨0.7%．而房价下跌的城市多集中于二三线。

“由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显，”国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读说，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市，其余二线城市环比较为平稳。大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。

其分析称，从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

“由于三四线人口增长缓慢，居民收入偏低导致购买力不足，需求减少。加上此前房产商在三四线城市的供应量不断增加，积累了过多的库存，现在一时难以消化。”方圆地产首席分析师邓浩志接受南都记者采访表示，一些城市的库存量已经达到了20个月、30个月甚至更多，供给远大于需求。因此今年政府和房企去库存的重心将会放在三四线城市，积极推进这些城市消化存量。

而前不久，万达集团董事长王 健林在香港金融论坛分析断言，中国三四线城市的房地产库存可能需要四到五年时间去消化。

由于土地成本高昂，一线城市的房地产投资风险颇高。而万达地产的投资主要集中在二三线城市的商业地产。王 健林认为，“房地产的销售高度集中在一二线城市，36个大中城市占到全国总销售额的四分之三。所以三四线城市的比重非常低。只要他们慢慢开始去库存，就不会有问题。”

南都记者从一些小型开发商处获悉，在三四线城市尝试化解高库存压力时，北上广深已经出现了要求补存量的呼声。

2015年，在国土部“有供有限”的指导思想下，多数城市缩减了土地供应量，甚至连计划供应量都没有完成。

专业机构向记者提供的数据显示，2015年上海计划供应量为900平方千米，实际供应777平方千米，完成率为86%。广州计划供应量为834平方千米，实际供应525平方千米，完成率为63%。北京计划供应量为1600平方千米，实际只有613平方千米，完成率仅为38%。

热门城市供应量减少，因此推出的土地受到多家房企争夺，溢价率飙升，单价和总价地王频频被刷新，推动楼价继续走高。

因此，业内人士认为，一线城市当前的重要任务已经不是去库存，而是补存量，政府增加城市土地供应，缓解房价上升趋势。