2015住宅用地供应缩水 2016一线城市抢地更凶猛

2016一线城市抢地更凶猛刚跨入2016年，一线城市的豪宅房价便冲上云霄，北京20万元/平方米的住宅项目也集中亮相。豪宅售价不断飙高的原因在于地价上涨的反推，而以北京为代表的一线城市的土地资源，在未来只会越来越稀缺。

北京：2015年商品住宅用地供应缩水超三成

2016一线城市抢地更凶猛刚跨入2016年，一线城市的豪宅房价便冲上云霄，北京20万元/平方米的住宅项目也集中亮相。豪宅售价不断飙高的原因在于地价上涨的反推，而以北京为代表的一线城市的土地资源，在未来只会越来越稀缺。

513公顷，这是过去一年北京土地市场实际供应的商品住宅用地规模。

北京市国土局公开数据显示，2015年北京市原计划供应住宅用地1200公顷，其中保障安居工程用地450公顷，商品住宅用地计划供应750公顷。而商品住宅用地实际供应量是513公顷，不足供应计划的7成。近九成商品房住宅用地大多数还需配建自住房，因此，最终进入市场的纯商品住宅产品不得不走豪宅路线，北京未来“10万+”的房价将成为商品房主流也就不足为奇了。

地价一年上涨近两成

2015年，北京市土地市场公开出让经营性用地成交的平均楼面价为15336元/平方米，比2014年的12967元/平方米上涨了18%。

“北京的土地供应还在进一步减少。”在北京市房地产业协会秘书长陈志看来，土地供应的减少是推升北京地价的重要原因之一。

数据显示，北京土地供应总量从2010年的6400公顷缩减到2015年的4600公顷，缩减了1800公顷。“在土地供应总量减少的前提下，住宅供应的总量也在减少。而在仅存不多的住宅土地供应总量当中，60%以上的土地是要用于保障房和自住型商品房的。”陈志表示。

对于成交楼面价上涨的原因，北京市国土局相关负责人分析，土地资源稀缺，但需求旺盛；另一方面，北京土地市场竞争激烈，不少企业回到一线城市拿地。

陈志所阐述的趋势越发明显，2015年通过土地市场供应的住宅用地面积占经营性用地供应总面积约74%，其中近9成都配建了民生住房。

“地王去化周期加长，需要5至8年这个标准对于在北京的开发商来说，已经成为不接受也得接受的事实。”润泽墅郡销售总监吴优对中国房地产报记者坦言，因为房地产企业如果不拍地就没有业务可做，从企业性质来说，这是不得已。

克而瑞机构研究员杨科伟表示，北京作为房地产市场较为成熟的一线城市，土地资源本已日渐枯竭。然而，在北京“瘦身健体”的发展思路下，北京市政府也主动严控人口和建设用地规模。

2015年1月北京市副市长陈刚就已明确对媒体表示，未来人口、建设用地都将是一个减量、负增长的规划。这无疑加剧了房企对拿不到地的焦虑和恐慌。

中国房地产业协会副会长任志强也表示，因为过多高价地出现，2016年可能北京市场会出现较大的库存量，库存以10万元/平方米以上房子为主，很多高档房要积压一段时间。而普通的商品房，从土地供应和交易情况来看，还是有很大的缺口。

供地趋紧抢地更血腥

从北京去年4月发布的2015年供地计划中可以看到，国有建设用地供地指标已经从2014年的5150公顷，下调到了4600公顷，这里面1200公顷的住宅用地中，保障房供地450公顷，商品住宅用地750公顷。

正因为2015年土地供应瘦身减量，用地供应总量缩减了12%，住宅用地供应缩减27%，从而加剧房企争夺北京土地的竞争压力。

抢不到地，可能意味着失去了北京这个市场。因此，尽管数量少于2014年，北京市2015年成交地价总额仍然超过了2014年的成交地价总额1916.9亿元，以1965亿元刷新了土地收入纪录。

优质土地日渐稀少，而存量用地由于房价上涨导致拆迁成本高，拆迁周期长也让很多房企望而却步。

“目前一线城市土地高溢价，也是一个市场选择的结果。” 易居研究院智库中心研究总监严跃表示，从市场的角度看，目前北京土地市场热，其实也是房企对于未来预期向好的一个表现。这也意味着后续北京土地市场依然会持续升高，高溢价的现象会更加普遍。

上海：2020年土地红线3185 平方公里

“十三五”期间，上海将逐年减少用地增量，到2020年要守住3185平方公里的土地红线。这也意味着未来5年上海平均每年只剩下12平方公里的新增建设用地。对上海而言，这预示着未来土地市场注定弥漫硝烟。

2016年1月12日，绿地控股以2.73亿元摘得上海市静安区曹家渡街道长宁路113号地块，成功打响2016年上海土地拍卖的第一枪。

在这场看似波澜不惊的开局之下，上海建设用地总量 “断炊”在即的情势也逐渐显现。2015年12月底，上海市委正式对外公布《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》(下称《建议》)，《建议》中强调，“十三五”时期要逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长。到2020年要守住3185平方公里的土地红线，而这个数字比原来的规划目标又减少41平方公里。

实际上，早在2014年底上海市建设用地就已达3124平方公里，开发强度为46%，远远超过纽约、东京、中国香港等国际大都市。如今，上海建设用地总量的 “天花板”已触手可及。死守“3185平方公里”土地红线也意味着未来5年，上海新增建设用地仅剩约60平方公里。

买与不买是个问题

“3185平方公里”的土地红线一公布，就引起了沪上房地产行业内的各种感叹。在这众多唏嘘声中，最多的还是房企对于未来上海发展前景的忧虑。除了寸土寸金成本压力，更让他们担忧的是，随着上海土地的减少，未来出让的每一幅地块都将会配有更高的开发要求。

2016年，上海的新年首拍就可谓条件严苛。最终被绿地控股摘得的长宁路113号地块出让时要求商业建筑面积不低于25%，并100%持有；办公建筑面积不低于75%，要求自持面积70%。除此之外，还要求需引进酒店企业全国性总部。

最终，该地块竞买申请人仅有绿地和上海建工2家，最后成交楼面地价仅为20579元/平方米，比起拍价每平方米仅多了76元。上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为：由于该地块并非短平快赢利项目，且地理位置并非位于高端商务区，周边轨道交通优势也不明显，加之条件苛刻所以并未能吸引更多房企关注。

严苛的建设条件与运营要求让许多房企望而却步，中国房地产报记者发现长宁路113号地块除了在建筑类型的面积上有一定要求，还特别强调绿地率必须不小于20%，由此可见，在上海未来的土地市场中，除了因为土地资源稀缺会带来地价上涨，上海市政府还会为了严格把控城市规划建设，对出让的地块提出更多的规划要求。

“拿地找死、不拿地等死”。如今，上海的土地拍一块少一块。面对有限的新增建设用地出让，土地市场的“断炊”加大了房企深耕上海的难度。对那些为躲避三四线城市市场崩溃而奔赴上海的房企而言，昂贵的地价变成了新的负担。

“以土地为核心的开发模式将不再适用”

“随着房地产市场进入白银时代，原有的以土地为核心的开发模式将不再适用。旧楼改造也将成为城市更新的重要渠道。将闲置的，没有发挥价值的楼宇或土地重新定位、改造，创造新的价值将是一种新的盈利模式。”朗诗集团董事长田明对中国房地产报记者表示。

上海市市长杨雄在向上海市委全会作关于《建议》起草情况的说明时表示，上海用地规划下一步的关键是盘活存量。“以土地资源利用方式转变，倒逼城市发展转型”。

随着上海中心城区土地日渐稀少，城市旧改的更新规划也将成为未来上海城市改造的重要内容。“十三五”期间上海将进行5000万平方米的旧改，展开新一轮城市功能更新换代的大改造。

可以预见的是，在重塑中心城区、进行人口迁移的同时，上海城区功能也将发生根本性的变化。