产业地产IPO遇冷 前车之鉴值得警醒

牵涉房地产概念的企业IPO遇冷已经成为常事，产业地产同样也不例外。2014年6月26日，亿达中国(3639.HK)结束了全球招股，未获足够认购。6月27日，亿达中国在香港联交所挂牌，股价平开2.45元，与招股价相同；成交249万股。

在亿达中国的招股书中可以看出，亿达自身打造的上市模式是典型的产城一体化，以软件商务园的开发和国内外高科技企业的入驻提升整个区域的品质和人气，并带动土地和住宅价格的上升，让自己、客户、当地政府达成多赢。

在IPO包装上，撇清与传统地产开发的关系，冠以城市服务、产业运营，已经成为产业地产上市过程中公开的秘密。不仅亿达中国如此，在更早时候被誉为国内市场化园区第一股的光谷联合(0798.HK)在2014年3月上市时同样以产业园运营商自居。

在光谷联合的招股书中，2013年公司主营业务收入结构中，产业园项目营收占比74.6%，而住宅项目占比0.5%几乎可以忽略不计，全部业务和利润都来源于产业园体系。

不过仅从业务构成角度断定不了产业运营的实质内容，换个角度来看，光谷联合IPO之前，2012年，全年商业运营服务营业额达1.3亿元，物业租赁营业额达1760万元，开发管理服务营业额达3610万元，这些加总为1.8亿元，而当年总营业额为18亿元，这些部分占比10%，换句话说，公司90%的营收仍然来自于开发与销售。

字面上的掩饰无法遮蔽资本市场毒辣的目光。2014年3月28日，光谷联合控股有限公司在香港主板上市，发行股票10.00亿股，每股发行价0.83港元，共募集资金金额8.30亿元。最终上市当日光谷联合遭遇了与亿达中国同样的命运。截至当日收盘，光谷联合下跌0.07港元，收于0.76港元，跌破了其0.83港元的招股价。

中新集团比光谷联合、大连亿达，甚至比第一个登陆A股资本市场的市场化产业园区运营者华夏幸福基业都更符合“城镇化运营商”的概念。因为除了大家都有的产业园区开发运营、土地一级开发以及住宅、商业、酒店等相关的城镇化配套服务之外，中新集团还拥有公用事业这项业务，包括污水处理、环保业务、能源业务等，这也成为其具有相当核心竞争力的主营业务之一，对苏州工业园的综合实力以及对外输出都是很重磅的筹码。

不可忽视的是，国资背景的中新集团拥有亿达和光谷联合无法比拟的优势，此外选择在A股主板上市而不是选择在香港进行IPO也为首发增添一份信心。不过，同样以房地产开发业务为主的中新集团，在核心模式上也与已经登陆资本市场的产业地产企业打上了雷同的标签。