北京顶豪市场之老树新芽

最近北京顶豪市场出现了一个新的现象，豪宅大佬们不再一根筋的盯着昂贵的土地市场，他们正在转变思维方式，试图摸索出另一条路径，通过收购北京核心区域的旧豪宅项目，来增加货值。既节省了拿地成本、合并了竞争对手、又缩短了开发周期，可谓一举三得。

但与此同时，由于此前北京很少有这类项目的收购案例，在收购之后，股权关系、项目改造、容积率等规划限制，一系列的难题也将相伴相生。

新老豪宅抱团取暖

2015年12月29日，恒大地产(HK.3333)宣布，将收购新世界、周大福位于成都、贵阳、青岛、上海、北京的5个超大型项目，总金额204亿元。而这其中包括位于北京中央别墅区的老牌别墅项目丽宫别墅，收购总价76亿元。

恒大收购案的落地，正式拉开了2016年项目收购潮的序幕。上周又传出两宗收购交易，据亿墅家微信公号披露，出手的两家开发商都是北京高价地记录的创造者和豪宅记录的保持者融创中国和中赫置地。被交易的主角是东方普罗旺斯和财富公馆，两个入市超过10年的纯独栋别墅项目。

据了解，目前中赫方面正在谈判阶段。不排除有合作伙伴共同参与收购。预计农历新年以后会有一个详细的方案，对外发布。

中央别墅区发展研究院创办人、东汇置地投资管理有限公司总裁刘东认为，目前，已想明白的房企不再一根筋的在土地拍卖市场上获取生产资料，转而去收购销售缓慢的在建在售豪宅项目股权。此风险和代价比用高价把普通商品房用地以破纪录的代价抢到手干豪宅要低得多。

2016年的豪宅市场面临剧烈竞争已是行业共识。中原地产首席分析师张大伟认为，2016年可能是最难熬的一年，未来将有60个项目以突破10万元/平方米的价格进入北京市场。待售顶豪项目数量将高达3000套。

可以想见，融创、中赫都是北京豪宅领域的佼佼者，在拿地代价不断挑战房企底线的当下，为巩固其豪宅势力与市场份额，收购老项目是值得去探索的一条新路。而对于北京大量的在建或在售老豪宅来说，即要面对已有库存的消化，又要面对新生豪宅项目的市场竞争。未来去化前景并不乐观。此时，恰有品牌房企抛出橄榄枝，预通过收购或共同开发来应对市场的剧烈变化，可谓抱团取暖。

润泽墅郡销售总监吴优分析认为，现在房地产的利润普遍下降，北京地价又非常高。风险也加大，有的开发商想进，有的开发商却想出。“新世界本身也是想抛出资产，甩盘，而像融创和恒大根深蒂固的看好楼市。对于双方来说一拍即合，融创就可以低于地价的成本来拿到这些优质资产。而新世界不看好后市，往外抛出也很正常。”吴优分析道。

豪宅老树发新芽不易

豪宅易主事件，最近集中出现。亚豪机构数据显示，2015年，只有7个顶豪别墅签约了7000万级以上的产品，而这7个项目中，老牌顶级别墅3席易主。

老牌别墅开发商亦希望通过新献血液的注入，使豪宅老树换发新的生机。“老企业也有这种合作需求，像丽宫已卖了10多年还没有去化完。还有普罗旺斯，进到售楼处就可以发现，设计很陈旧。”一位业内人士向中国房地产报记者介绍道。

实际上，除了上述三家大牌开发商的收购案外，市场上仍然存在诸多类似的收购事件，并没有进入大众的视线。

最近，位于北二环附近的中骏德胜门项目预计2016年上半年开盘，目前售楼处正在装修，预计2月下旬对外开放。其实该项目亦有特殊的收购身世。

早在2010年，作为78家央企退出的地产业务中的一员，中石油下属房地产公司北京都市圣景出让100%股权。在香港联交所上市的福建地产公司中骏置业控股有限公司成功摘牌，成交价为1.26亿元。

5年后，该项目将于2016年上半年入市，这就是中骏德胜门项目。尽管目前未公布价格，但此区位来看，也必将打造成豪宅项目。

另外，据知情人士透露，有很多公司收购的项目今年都会入市。如万科，今年几乎没在北京的公开市场拿地，但今年很快就会有新项目拿出来。“找到一块股权干净，比较好做的地，很难。碧桂园多少年都没找到，这要看企业的能力和魄力。”

但亚豪机构市场总监郭毅认为，房企收购项目此前在北京的先例不多，有几种可能性会出现，并购方不能掌握地块的全面信息因而无法合理估值；地块股权债券关系复杂，难以清晰剥离；地块在建及在售产品的规划较早，产品落后；并购项目拿地早、地价低，土地增值税偏高。

对于各大房企收购老豪宅项目之后，如何重新打造产品，一位豪宅项目营销总监表示：“后续改造就看大家的魄力了，有的会投入很大，有的就是包装一下就卖了，中赫如果拿下项目肯定是会有很大的投入，因为中赫舍得钱做产品，他们的逻辑就是，如果产品不行，怎么包装都没用。”

在业内人士看来，这种收购案，表面看成本便宜，但会有一些其他成本，每个项目都不一样，得解决一些历史问题，包括债务，甚至有些产品不行，就得拆掉，这个成本与新建一个房子肯定不一样。拿到项目后，还会调整产品策略。像丽宫都是大户型，就有可能调整，重新设计产品。现有产品不好卖，得用好卖得方式卖出去。

此外，原有项目的容积率要求和限高都是问题。括产品的设计和卖点，都很复杂，必须在规定动作里做事，有很大的难度。因此需要收购方去反复论证。