由于投资决策与管理问题，它呈现给市场的目前是一幅多产业亏损与整合售卖的景象， 这样的景象是港中旅不愿意看到的， 打破局面需要顶层更清晰与准确的产业设计。
中国港中旅集团公司(以下简称“港中旅”)近期业务板块调整正在将这家老牌综合性央企带向一个新的高峰。
按照港中旅官网介绍，目前，该集团正按照(2015~2020年)旅游主业发展战略和结构优化调整方案确定的旅游、房地产、金融重点产业，钢铁、物流稳健产业和新产业、新业务的划分标准和发展要求，优化资源配置优先发展旅游主业。
2015年12月7日，港中旅发布了《中国港中旅集团公司关于重大资产无偿划转的公告》，拟无偿转让旗下所持有的钢铁公司和焦炭公司给河北省国资委，成为第一家宣布退出钢铁业的央企，开启业务整合大幕。
如若成功进行剥离，按照公司2015年前三季度财务数据进行初步测算，预计公司总资产从1236亿元下降至1032亿元，营业收入从350.23亿元下降至212.71亿元， 相比净利润却从1.43 亿元增加至8.04亿元，增长高达462.5%。
不过，这些战略背后下的产业状况却不尽如人意，旅游地产的经营状况此前更是引起中央巡视组的关注。
2016年1月25日，中央纪委监察部网站发布了《中共中国港中旅集团公司党委巡视整改情况的通报》，《通报》的发布源自2015年7月3日至9月2日中央第十巡视组对中国港中旅集团公司进行的专项巡视。10月19日，中央巡视组向中国港中旅集团公司党委反馈了巡视意见，存在的主要问题是多产业经营效果不理想，要求港中旅予以整改。
尤其在旅游地产方面，巡视组在整改意见中指出，“关于因项目投资决策不科学造成严重亏损项目要整改”。中国房地产报记者查阅得知，巡视组所说的项目包括珠海海泉湾、咸阳海泉湾、聚豪会地产项目、青岛海泉湾、沈阳棋盘山、鸡公山等。
长期以来，港中旅一直力推旅游产业的发展，早在2011年，港中旅集团董事长张学武曾表示，未来10年该公司的发展大计已经制定，计划分两步走，在2015年成为亚洲最大的旅游集团，在2020年跻身世界五大旅游集团之列，届时营业收入将达到2400亿元。由于投资决策与管理问题，它呈现给市场的目前是一幅多产业亏损与整合售卖的景象，这样的景象是港中旅不愿意看到的，打破局面需要顶层更清晰与准确的产业设计。
剥离非核心业务
港中旅集团是国资委监管的央企，也是四大驻港内资企业之一。截至2014年底，公司资产总额1009亿元，营业收入506.8亿元，利润总额20.92亿元，员工总数4.5万人，业务范围涵盖旅游、酒店、金融、钢铁和物流业务板块，控股香港中旅(00308.HK)和华贸物流(603128.SH).
中国房地产报记者在中国银行间市场交易商协会官网看到，2015年12月9日，港中旅集团发布了召集相关债权人开会的公告，公告透露港中旅集团决定退出钢铁业务，拟将所持有的唐山国丰钢铁有限公司(以下简称“国丰钢铁”)58.49%股权和唐山达丰焦化有限公司(以下简称“达丰焦化”)35.09%股权无偿转让给河北省国资委。
“此次资产出售表明港中旅致力于重点发展核心的旅游服务业务，该业务的实力较强且增长潜力较大。”穆迪副总裁鲁振懿表示。
相关数据显示，港中旅盈利部分中来自旅游业务板块的香港中旅在2015年上半年就录得9.37亿港元利润。
不过值得注意的是，如果撇除投资物业的估值变动及出售发电业务的一次性收益等非经常性项目，香港中旅的实际股东应占利润为5.9亿元。
进一步解构利润来源可以发现，实际上所谓港中旅长袖善舞的旅游相关业务在利润贡献上仍值得推敲。香港中旅2015年上半年财务数据显示，公司股东应占利润中旅游主业利润为3.57亿港元，而非核心的发电业务利润提供高达2.34亿港元，占比近40%。
换句话说，一个以旅游为主营业务的综合性央企却以非核心业务支撑起了公司相当一部分利润。
不过为专注发展旅游主业，港中旅也下定决心退出发电业务，在2014年的年报中，公司已经提到把发电业务股权出售予香港中旅集团，公司将通过积极发展旅游主业、开发综合休闲度假区、并购旅游目的地或其他旅游项目和退出亏损业务等方法，尽力弥补发电业务的利润。
2015年，港中旅以5.9亿港元的价格完成上述发电业务公司股权出售，全部权益受让方为上市公司直属控股公司。
海泉湾项目乏力
目前看来，正如港中旅对外所展现的，其非核心业务的剥离工作正在有条不紊地进行，不过其最核心的旅游地产业务还未能支撑起港中旅这家老牌央企的“大梁”。
在2015年上半年的财务数据中，港中旅最主要的旅游目的地业务总体收入为11.98亿港元，较上年同期微增3%，但同期应占利润大幅下滑34%，录得1.18亿港元。其中，主题公园和自然人文景区的应占利润增加，休闲度假景区大幅减少。
具体项目上，在2015年10月22日，中央第十巡视组对港中旅的反馈意见中，就提到珠海海泉湾、咸阳海泉湾和青岛海泉湾投资决策不科学造成巨额亏损，并要求“对现已严重亏损的重大项目，要逐一研究解决”。
“海泉湾”系列是港中旅旅游地产的拳头产品，除了上述三地的海泉湾项目，目前港中旅在鞍山、赤壁和沙家浜都在布局该系产品。
以珠海海泉湾项目为例，中国房地产报记者了解到，珠海海泉湾是香港中旅拓展旅游休闲度假目的地业务的重点战略型项目。珠海海泉湾一期项目于2006年1月开业，每年吸引游客约300万人。
不过至今为止项目依然处在亏损境地。在2014年年报中，对该项目的描述为“受內地政策和市场竞争加剧影响收入”，在2015年的中报内，描述依然是“通过加强成本费用控制令经常性亏损减少”。
在此前中国房地产报的报道中，曾经参与珠海海泉湾项目论证会的旅游业专家魏小安认为，珠海的城市依托能力不足、城市体量太小是造成海泉湾项目发展困难的主要原因。
“旅游项目的经营压力非常大，就算赚钱了，也有了现金流，但必须考虑每年经营过程中的折旧成本，投资20亿元，按平均折旧20年计算，一年赚1亿元才能持平。”港中旅集团一项目营销总监此前接受本报记者采访时如是表示。
2014年下半年，珠海海泉湾项目在种种压力下又推出二期旅游加物业项目的征地、规划设计及软基处理施工等各项工作，期内新购置土地面积约80万平方米。按照彼时规划，珠海海泉湾二期旅游和房地产用地总面积约304万平方米，其中房地产用地面积约95万平方米。
不过实际上，对于项目是否继续追加投资，港中旅内部也处于一种矛盾状态，“如果就此停下来，20多亿元投资很难保证回收；继续往下投，大家又觉得有点含糊。”魏小安表示。
一年之后，2015年11月30日，港中旅旗下公司港中旅国际投资有限公司公告透露，公司将引入恒大地产集团共同开发珠海海泉湾项目二期，后续按地块成立项目公司，双方持股比例为49%、51%。
恒大的加入在资金层面使得该项目没有后顾之忧，除了在公司综合财务账目上即时可录得约0.56亿元一次性税后收益，根据协议，珠海海泉湾公司及恒大指定的公司将共同设立项目公司，其注册资本约8.22亿元。珠海海泉湾公司不以现金投入，而是将以价值4.03亿元地块出资，占项目公司49%股权，恒大指定的公司将以人民币约4.19亿元现金出资，占项目公司51%股权。
相比之下，咸阳海泉湾就没有珠海项目的“好运气”。
2015年6月，北京市产权交易中心发布一则挂牌信息，“咸阳某有限公司83.72%股权及债权”拟以5亿元价格转让。虽然没有明确指出公司名称，不过经中国房地产报记者查询发现该公司即为咸阳海泉湾有限公司。
企业征信平台信息显示，咸阳海泉湾公司设立于2006年1月，注册资本4.51亿元，公司由3家公司合资组建。其中，香港中旅通过旗下离岸公司香港旭兴发展有限公司持股83.72%(实缴)，其余两家合资公司分别为西北电力国际经贸有限公司以及陕西秦龙电力股份有限公司。而本次咸阳海泉湾拟转让的83.72%股份也与香港中旅所持部分一致。
出售咸阳海泉湾股权实属无奈之举，因尚没有地产项目配套，从2008年11月投入运营至今，咸阳海泉湾一直处于亏损状态。而在香港中旅历年的财报中，对于咸阳项目描述也多为“增收减亏”为主。
尽管一度被定位为港中旅旅游业务的拳头产品，但同时两个项目出现问题，都在资金与耐心上考验着港中旅。面对惨淡的经营业绩，港中旅下了壮士断腕的决心，或是引入投资者或是直接出售。
商业项目投资失策
除了海泉湾项目表现乏力，港中旅出于业务专注性考虑，没有放入上市公司的部分地产项目投资同样亏损严重。
2015年前三季度除去钢铁业务板块，港中旅的净利润达到8亿元人民币，剔除旗下上市公司华贸物流和香港中旅的总和接近10亿元的净利润，换句话说港中旅其他业务板块处在较大亏损状态，其中一部分比例来自例如青岛、沈阳这类商业项目的投资亏损，该项目在中央巡视组所提的审查意见中均有涉及。
2007年，港中旅耗资30亿港元在沈阳打造“港中旅欧陆风情旅游小镇”，项目处于棋盘山旅游开发区中央核心区域，主要由欧式商业街、体育会所、行政办公、居住小区等构成，一期工程占地37万平方米。
项目的商业部分由港中旅旗下的沈阳北奥持有运营，并在2011年引入东北首个奥特莱斯。
项目亏损并不在意料之外，在沈阳商业市场上，奥特莱斯早已不是新鲜业态。虽然该奥特莱斯是沈阳首家，但在其之后，2012年至2014年间，沈阳市场奥特莱斯开店风潮正盛，仅仅2012年沈阳就出现3家店面。
经营上的乏善可陈在财务数据上也有所体现，截至2015年10月25日，沈阳北奥控股公司的青岛北奥(港中旅青岛海泉湾子公司)的营业利润为-0.02万元，资产总计44090.98万元，负债总计39091万元，所有者权益4999.98万元。
沈阳项目之外，港中旅的青岛海泉湾项目同样引入奥特莱斯业态，不过营业状况也不尽如人意。
其实早在2004年，台东奥特莱斯就让青岛市民首次接触了这类业态。随后，康城奥特莱斯、盛文奥特莱斯、栈桥奥特莱斯、胶南奥特莱斯及山东路奥特莱斯等陆续开业。
据青岛媒体报道，最早面世的几家奥特莱斯大都以失败告终，其中，距今时间最短的要数栈桥奥特莱斯，该项目于2010年开工，计划2011年年底开业，但其搁浅两年后，终于在2015年12月份正式易主，更名“凯利购物广场”；台东奥特莱斯2004年开业，但仅仅维持了2年的时间就黯然关门。
面对亏损，作为沈阳北奥控股股东的青岛北奥也面临了与港中旅咸阳海泉湾项目相同的命运。
2015年12月17日，北京王府井百货(集团)股份有限公司发公告称将与港中旅(青岛)海泉湾有限公司签订股权与债券转让协议，以5.6亿元人民币价格完成了对青岛北奥的收购。
目前来看，港中旅商业项目发展颇为艰辛。
路径与挑战
面对种种问题，央企背景的港中旅已经通过各种途径开展自救，从所选的路径来看，无外乎出售与合作开发两条。
除了咸阳海泉湾与青岛北奥项目公司的出让，2014年以来，香港中旅已陆续出售了芒果网有限公司、上海维景酒店公寓，以及旗下唯一的发电项目陕西渭河发电有限公司等资产。
加之年底港中旅拟无偿转让所持有的旗下钢铁公司和焦炭公司股权，集团未来将要剥离非旅游核心业务将达到百亿级别。
除项目出售外，合作开发也成为港中旅更倾向的选择。“港中旅看中的是合作伙伴带来的资金，而合作伙伴看到的则是项目配套住宅和商业的销售潜力。”
“旅游市场竞争非常激烈，如果单纯做旅游项目风险较大，在这样的情况下如果同时有房地产项目跟进，就会在总体投资上降低风险，并且为旅游项目带来充分的人气和环境支撑。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。
港中旅集团副总裁傅卓洋也在此前表示，“旅游行业利润很薄，我们希望通过地产来平衡一下投入产出关系。”
合作伙伴同样看中了港中旅旅游地产项目住宅与商业配套的价值。在目前合作开发的两个项目中，珠海海泉湾的二期项目引入的恒大集团，不过目前启动项目地块为住宅、商业服务业用途。
无独有偶，在王府井百货完成对港中旅青岛北奥项目公司的收购后，王府井方面在2015年12月11日又宣布公司拟以不超过3.01亿元与港中旅(沈阳)置业有限公司共同合作开发建设沈阳赛特奥特莱斯二期项目，不过合作目前仍仅限在商业用房。
不过地产并非港中旅的真正意图，按照公司的理解，目前各种业务调整都是在强调旅游这一核心业务。“现在中国几乎没有人在做真正的旅游地产，旅游地产必须有旅游的内涵，不能只有形式，必须具备几个特征包括针对的是旅游人群，是旅游模式，并且提供旅游服务。”港中旅集团副总经理许慕韩强调。
因此他表示，港中旅目前正在尝试第三种路径，将考虑把和旅游相关的生活设施与住宅开发重任交给母公司，开发完成后再注资“装入”上市公司，以缩短“培育时间”。
第三种路径的尝试到底会将港中旅带向何处目前不得而知，但它的周围已是强手环伺，必须尽快改变才能保持住往日风彩。
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