健康的地产市场会助力城市发展

央行公布的2016年1月金融数据显示，当月新增人民币贷款2.51万亿元，创下单月纪录新高；M2增速上升到14%，创18个月新高；社会融资规模增量为3.42万亿元，分别比上月和去年同期多1.61万亿元和1.37万亿元，规模之大令市场意外。

根据信贷结构分析，个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷款和交通运输业及批发零售业，是新增贷款的主要投向。其中居民中长期贷款4783亿元，主要是银行将去年四季度的按揭贷款集中在年初投放。

在去年下半年与今年头一个月，中国地产市场再次反弹，成交额剧增。这主要是市场长期停滞后积累的刚需买盘涌出，在宽松货币政策的刺激下(主要是按揭利率大幅下降)，刚需入市(尤其是二手市场)，也释放出大量改善性需求。但交易主要发生在一线城市。

事实上，为了刺激购房，中政府降低了按揭首付款比例，鼓励购房者增加杠杆以及农民进城买房。可以看出，为了去地产库存，政府做了最大程度的刺激。成果表现在了1月份按揭贷款规模上。

现在市场担心，1月份如此大的信贷规模会不会刺激楼市继续膨胀，再加上诸如任志强这样的大佬不断声称房价还要涨，似乎货币环境与舆论环境形成了助涨的氛围。但是，考虑到一线城市房价已经很高，已缺少投资价值，且风险不断升高，因货币供应量加大而出现炒作房产的现象很难再现。对于刚需而言，影响最大的是利率水平，一般而言，1月份超规模的信贷数量会导致接下来的信贷投放从紧，从而会限制利率下行的空间。

1月份的这种按揭规模很难持续，这是几年来积累的刚需一次性释放，很难有持续效应。按照股市与楼市的联动关系来看，中国股市在去年6月见顶后，楼市走势会滞后股市3-6个月，也就是说，去年年底到今年年初的这波购房潮，由股市财富效应推动的因素会消失，而且，很大一部分中产阶级在随后的股市大跌中损失不少，一些人可能把首付款套进去了，消灭了一部分潜在的购房者。

从人群结构看，一线城市的购房者中，政府官员因房屋登记与反腐不敢买房，富人开始则去海外置产，只有中产阶级有刚性需求，但依赖固定收入的中产阶级购买力因房价快速上涨而遭到削弱。随着人民币贬值预期的加强，近日有报道称，中国拥有800万元人民币以上资产的一些“高净值”客户开始减配国内房地产，转战海外市场以“寻求币种的多元化”。 报道引用第一太平戴维斯中国驻上海的海外置业主管Michelle Zhou的言论称，他们见到有些客户出售中国的房产，以追求更高的回报。

这意味着中国存量住房存在抛售压力。中国楼市火爆的一个逻辑是，刚需购买地段好一些的小户型二手房，而原房东再增加一些投入购买大户型的高端房，由于位置好、品质高的高端房供应紧张，所以，在置换型需求较大的背景下快速上涨。一旦这个链条扭转方向，高端房抛售引起价格下跌，就会造成整个市场的下行与交易蒸发。

由人民币贬值预期带动的个人资产转移刚刚开始，人民币贬值意味着人民币资产价格下跌，因此，即使目前货币政策宽松有利于楼市反弹，实际上楼市下行压力也存在，当然，这个过程是缓慢的，也不排除市场出现各种意外。通过鼓励居民部门加杠杆推动去库存，与资产价格下跌压力共存的环境中，市场会缺乏明确的方向，地产企业会依靠传统的方式炒作，利用货币政策、刺激措施以及大众舆论刺激人们追涨。

我们认为，中国一线城市的地产价格已经过高，过度依赖地产将导致城市工商业成本过高，减少年轻人才的流入，阻碍城市的发展。有报道称香港地区近日出现地价大幅下跌的某些现象，房价也出现了10%左右的跌幅，因畸形的地产市场而丧失竞争力，年轻人购房压力巨大。这些都是内地引以为戒之处。