上海买房过户时房子涨百万

面粉贵过面包的土地市场

上海房价为什么在2015年突涨，而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。

这其中，政策松动后的补涨效应是一方面，另一方面是需求被激发后，市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船，还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看，大部分还是实打实的需求，这与2009年那波炒房潮还是有别。

也就是说，2015年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。

去年10月，上海高层也曾对房价喊话。称上海房价已经很高，如果不坚持调控，会削弱城市竞争力。

今年1月，上海有关部门也召开了一个内部研讨会，也给出了防范房价过快上涨的定调。

但随后接二连三的“地王”又刷新了大家的认识。

往往是一块地刚拍出，周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱，那么面粉已经贵过面包，按土地成交价，要卖单价5万才能保本，再加上若干年开发和利润，可是周边的二手房才3万。

于是在地王的轮番登场中，一些惊悚的标题也这样呈现：保本售价5万！某地进入豪宅时代！保本售价5万！某区彻底消灭4万单价！

2015年，上海成交的经营性土地建筑面积同比下降了43%，是近5年来的最低点，但成交金额却下降不大，地价上升幅度可想而知。特别是热得发烫的宅地市场，高溢价地王频出，也成为推涨房价的主要原因之一。

其实这样的市场，对于开发商来说也是一个困局。对于大部分房企来说，多年前攒下的便宜土地，已经所剩无几。如今在公开市场拿到的土地，溢价率都超过40%，几乎很难做到高利润。

楼市的分化，造成三四线城市不敢拿地，一二线城市拿地不敢。地价和建安成本已经大幅上扬，加上市场波动，汇率变化导致财务费用增加，只要市场出现小幅波动，房企未来就可能会面临微利甚至无钱可赚的境地。

也正因此，你会发现过去的一年，一线城市的地王中出现了很多联合体。而几乎每一个拿了地的开发商，目标都是做豪宅。只有不断给项目做加法，增加附加值，才能提高售价，最后结果必然导致豪宅化。

对于开发商来说，这也是个战略上正确、战术上没有选择的市场。