南京楼市正在“化学反应”

这些投资者既有南京本地人，也有的来自上海、安徽、苏北等地。投资者的做法通常表现为：以家人和朋友的名义，一次性购买多套住房。在政策利好集中地浦口区，部分投资者一次性购买5套以上房屋。

2月11日，大年初四，南京市浦口区“正荣润江城”项目的业务员小琴一天内共接待了十几组看房客户，“从早到晚都没坐下来过”。这本是春节值班时间，但她的忙碌程度堪比平时。该项目在去年年中的均价为16000元/平方米左右，到今年元旦开盘时，已经涨到22000元/平方米，如今仍然一房难求。

几乎同一时间，建邺区庐山路某中介门店的经纪人小李焦头烂额。他代理的“苏建豪庭”小区的一位业主已经在一个月内第三次上调报价，单价从春节前的25000元/平方米调到34000元/平方米。其间，这名业主还曾有过一次违约，不惜赔偿两倍定金。

这两个瞬间，是最近南京楼市的缩影。

根据国家统计局的数据，2016年1月，南京市新建商品住宅价格同比上涨10.8%，涨幅仅次于深圳、上海、北京；二手住宅价格同比上涨7.7%，涨幅仅次于北上广深四个一线城市。

在全国楼市分化日益加剧的背景下，南京的房价涨幅已与一线城市看齐。浦口区和建邺区，既是南京成交量最为旺盛的区域，也是房价上涨最为迅速的区域。从某种程度上说，也是引发恐慌、带动整个城市房价上涨的起点。

城市进化推涨土地价格

南京房地产市场的变化，与城市进化的历史密不可分。长江从南京的西南向东北方向流过，将城市划分为两部分：江北的浦口、六合两区和江南各区。

江南各区中，鼓楼、玄武、秦淮三区为老城区。这三区的面积占南京市区划面积的不到5%，人口则占南京市总人口的40%左右，人口密度偏大，给城市运行带来了较大的压力。为此，南京一直尝试将城市功能分解和外扩。其中，江北新区和河西新城，是近年来区域规划的重点。

江北新区的概念从2012年5月提出，南京市政府将其定位为“城市副中心”。该区域位于长江以北，由浦口区、六合区和栖霞区的一部分构成。其中，浦口区北部与鼓楼区隔江相望，是整个江北新区区位最佳的地段。这种区位优势似乎注定了浦口楼市日后的火爆。

2013年以前，与一江之隔的鼓楼区和建邺区北部相比，浦口房价仅相当于对岸的一半水平，稍远的区域甚至不足1/2。随着南京市将政府机构、学校、医院、大型企业等大量向江北迁移，尤其是过江通勤的改善，使这种“剪刀差”正在弥合，但两岸的房价仍有约1/3的差距。

2015年7月，国务院正式批复同意成立江北新区，使之成为全国第13个、江苏省首个国家级新区。浦口楼市由此迎来最大的利好。

这些利好极大地促进了地价的抬升。2013年7月，正荣曾以7973元/平方米的单价拿下当时的“浦口地王”，被称作典型的“面粉贵过面包”。到2015年11月，中建东孚获得的“浦口地王”，门槛已升至14722元/平方米，涨幅达到84.6%，且同样接近周边房价。

根据易居克而瑞的数据，2015年浦口区成交的住宅用地平均楼面价为4922元/平方米，比2014年增长59.5%，比2013年增长了217%。

相比之下，河西新城的规划起点更高。开发较早的新城中北部，已有大量的中高档住宅小区，这也是除老城区外南京房价最高的区域。

2014年青奥会的大部分场馆、青奥村落户在河西新城，进一步带动这一区域的建设。此后，河西新城的房价涨幅就一直快于市区。2011年后，大量一线开发商进入新城南部区域，加剧了土地资源的争夺。

2011年3月，河西南部第一盘——“海峡城”地块出让时，楼面地价尚在4752元/平方米。2015年3月，鲁能在同区域获取的地块，单价就达到14078元/平方米，四年间单价涨幅达到196%。而在供应较为稀缺的河西中部，今年1月诞生的南京新“地王”，价格达到4.25万元/平方米。文首提到的二手房跳涨现象，正是位于这一区域。

周期碰撞的“化学反应”

几乎与城市建设的利好同步，房地产业的政策利好也进入释放周期。

2014年9月，南京市发布“宁七条”，取消实施了三年零七个月的限购措施。对贷款的限制也有所松绑。

从2014年底开始，央行连续降息，同时，相关部委对购房首付、税收等方面做出利好调整。

房地产政策的利好期，与城市建设的收获期，在2015年发生“化学反应”。根据易居克而瑞的数据，2015年，南京成交商品住宅11.69万套，成交面积1278.7万平方米，两者均创历史新高，同比分别上涨48.2%和49.5%。

同期，南京商品住宅成交均价为15140元/平方米，同比上涨9.7%。在浦口、建邺两区，开发商普遍反映，实际涨幅超过30%，个别项目的价格涨幅超过50%。

有开发商向21世纪经济报道表示，2014年在南京拿地时，曾按照“房价上涨10%”的预期来做预算，但项目的实际涨幅明显超出预期，令公司“始料未及”。

从南京市场的表现看，真正出现火爆，是在2015年的下半年。旭辉集团南京区域总经理侯波向21世纪经济报道表示，江北新区规划获批给市场带来较大的心理影响，“二手房四成首付”新政也度过消化期，两项因素叠加，使得市场需求开始大量释放。此后的政策利好、高价地、一房难求等局面，不断给市场添柴加薪。

正荣集团南京公司营销经理唐晓指出，市场的换房周期约为7年。南京楼市曾在2009年出现过一轮火爆行情，由于现有政策对改善型需求有明显利好，这部分购房者已经加速进入换房季。

市场的迅速走高，使供需双方的心态都发生了明显变化。

某知名房企南京公司总经理向21世纪经济报道指出，开发商开始产生“卖方心态”。在南京的房地产项目，“每月开一次盘，每次只卖一栋，每栋都会涨价”成为去年下半年的常态。

购房则表现出交易周期缩短，对价格的承受能力增强。今年2月15日，正月初八，在断供多时后，位于河西南部的“正荣润峰”项目释放了3套房源，均为此前业主的退房。销售人员介绍，这三套房源在不到20分钟的时间内被抢光，一名购房者在完成签约后才问，“这房子卖多少钱？”

这种心态无疑会加剧市场的波动。江苏省社科院区域发展研究中心研究员陈柳向21世纪经济报道表示，我国房地产市场很少出现稳步上涨的局面，更多表现为“几年平稳期一年暴涨期”的周期性特征。

“类一线城市”的市场前景

在致使南京房价上涨的诸多综合因素背后，还隐藏着“供应不足”的潜在原因，这点在浦口、建邺两区尤其明显，两区土地供应在2014年和2015年分别出现大幅下降的情形。

就南京市场整体而言，2015年的土地供应宗数和供应的规划建筑面积，均同比下降了两成左右。

陈柳认为，“随行就市”是政府部门的主要供地原则。此前几年，南京房价平稳，说明政府的供地规模较为合理，既未出现过剩，也没有明显缺口。他认为，南京市在2015年的供地规模下降，或是基于2014年的市场判断予以调减所致。但市场的迅速上涨，反而使供应显得不足。

侯波表示，南京楼市具有明显的“类一线城市”特征，即供应相对稳定，略有不足，但需求较为旺盛。因此，供需之间存在一定的缺口。

还有一部分群体的出现，则在放大这一缺口。

浦口区多个楼盘的销售人员向21世纪经济报道表示，在江北新区，此前的投资需求约占到20%以上的比重。新区规划获批后，这一规模明显增加。据了解，去年下半年以来，建邺、秦淮、江宁等区域也有投资客进入。

这些投资者既有南京本地人，也有的来自上海、安徽、苏北等地。投资者的做法通常表现为：以家人和朋友的名义，一次性购买多套住房。在政策利好集中地浦口区，部分投资者一次性购买5套以上房屋。

为遏制房价过快上涨，南京市政府近期出台了多项措施。其中，元旦之后，南京将领取销售许可证的最低规模为3万平方米。春节后，南京还发布文件，要求加大土地供应，调整土地竞价方式，等等。且南京始终未将首套房的最低首付比例降至20%，而以25%作为首套房的最低首付比例。

这些措施虽能抑制房价，但业内人士认为，短期内对供需基本面的影响并不大。

侯波表示，当前的南京市场上，老南京人仅占市场需求的一半，另外一半是以高校毕业生、外来务工者等身份最终留下的“新南京人”。对于一个二线城市来说，这一比重可谓不小。其中，在江北区域，“新南京人”所占比重较大。

政策层面的利好，还将加速需求的释放。南京市多个房地产项目的销售人员向记者表示，春节后，看房人数有增无减，项目蓄客规模较大，预计未来还会出现“抢房”现象。一些二手房中介也反映，春节后税收新政的出台，明显促进了大户型房源的热销，二手房基本是“出一套卖一套”。

这些局面基本决定了未来南京的市场走势。大部分房企都认为，南京楼市已经进入上涨周期，“供应不足、市场上行”的局面将至少持续到今年第三季度。对于“房价过快上涨会招来政策打压”的担心同样存在，但似乎并未成为主流。

2月29日，官方首次对南京房价作出表态。江苏省物价局新闻发言人、副局长孔祥平表示，河西地区、江北新区的房价已超出了本区域的“理性判断”。对此已与南京市物价局进行了工作会商，高度关注近期房地产价格走势。