香港物业换手季 光大百亿收购大新金融中心背后的爪哇传奇

买卖买卖，有买就有卖。李小冉8亿买香港豪宅的传闻刚过去，香港市场又传来百亿买大楼的声音。

近日中国光大集团宣布，将向爪哇集团收购位于香港湾仔顶级写字楼大新金融中心，作价100亿港元(约合84.23亿人民币元)。此举也将成就香港历史上第二高价物业收购事件。

而出售方是一家老牌的“中小房企”——爪哇集团。据观点地产新媒体翻查资料显示，集团最早成立于1956年，迄今已经有60年的历史，是香港较为本土的房地产企业。

从某个方面来说，爪哇集团是这个时代香港房企的侧影，华人置业、恒基兆业、爪哇等房企一系列出售动作也在侧面透视出香港写字楼市场路径。

尽管近半年来业内一致对香港零售业和住宅市场看跌，但写字楼市场却走出了另一条火爆态势。像爪哇集团这样动辄十亿百亿的整售事项也并不少见，包括此前华人置地125亿港元出售美国万通大厦、会德丰58.5亿港元出售红碠ne Harbour Gate西座大楼等。

不过，这轮接盘的并不是以往的港企“内部消化”，而大多都是内地企业。

得益于中资企业的进驻需求，香港写字楼市场在逆市中继续增长，多家研究机构也表示，2016年香港写字楼租金仍然会高居世界第一，且租金会持续上涨超过5%。

百亿售出总部大楼

2月26日，爪哇控股有限公司宣布，以100亿港元的价格向光大集团出售香港湾仔大新金融中心全部股份。

据观点地产新媒体了解，大新金融中心位于香港湾仔告士打道，位于地标中环广场的正对面，是一幢38层的商业及写字楼。

该物业在落成后不久，由大新银行主力承租，大新银行也获得大厦命名权，命名为大新金融中心。

大新金融中心也是爪哇集团总部所在地。该物业落成于1991年，土地面积26705平方尺(约2967平方米)，总楼面面积及总可租面积分别约为3.72万平方米及3.26万平方米，其中写字楼部分共有33层。

截至2015年12月31日，第一太平戴维斯对其估值95亿港元。目前写字楼呎租约60港元，出租率达到了95%。

事实上，早在2015年11月19日就有消息称，爪哇控股暗盘放售该物业，彼时也有不少中资机构仍在香港寻找核心区全幢商厦，并有所意向洽购爪哇物业。

2016年1月又有消息指，爪哇控股以95亿港元有意售大新金融中心，获得了刚成立并急于寻找总部大楼的亚洲基础设施投资银行洽购。

现在看来，最终摘得该物业的是中国光大集团，作价100亿港元。目前双方均已发布公告公示洽购事宜。

据观点地产新媒体了解，光大集团拟持有该物业作长期投资，并作为光大香港总部，其剩余空间也将用于出租。

光大控股也在声明中表示，购买物业也是跨国企业消除未来租金上涨风险的一种方式。

同时，爪哇总部将承租大厦原25楼及26楼继续作为总部使用。

爪哇集团的地产往事

对于这家自称“中小房企”的爪哇集团，内地市场可能认识并不多。但究其历史，爪哇集团可以算是香港本土较为老牌的一家房企。

观点地产新媒体查阅资料得知，爪哇集团成立于1956年，迄今已经有60年的历史。最早由创始人吕超民兄弟连同印尼侨胞朋友在香港创立，现为香港和伦敦上市公司。

如果对香港地产企业按时代和发展路径进行粗略划分，爪哇集团可以归入南丰集团、恒隆集团这一代“中间时期”的香港房企之流。

和早期的英资企业为代表的地产时代及后来的“香港四大家族”为代表的地产时代不同，这个时代的民间企业多成立于五六十年代，资本构成相对纯粹，企业发展稳定，扎根本港且都带有最为浓厚的香港本土气息。

爪哇集团在加拿大、日本、新西兰、澳大利亚、印尼、香港等多个国家和地区也都有过投资物业。

近年来，爪哇集团在国外和香港基本上已不再有新的开发，多宗自持物业也相继抛售，2015年10月就曾向内地房企中洲集团售出其尚在开发的香港新界沙田火炭项目，现出售完总部大楼之后，爪哇集团在香港仅持有铜锣湾皇冠假日酒店。

内地方面，爪哇集团也在广州、成都、南京、开封等地有项目开发，包括商业和住宅项目。和国外及香港项目不同的事，内地项目大多数是在自持或开发中。

其中，成都共有三个项目，包括2003年落成的新世紀广场、2005年落成的成都中环广场、2010年及2011年购入的龙泉驿区三宗共计50.6万平方米的住宅用地。

另外，2002年及2007年分别落成广州西门口广场住宅项目一期、二期，2010年落成湖南衡阳市耒阳紫荊府住宅项目一期，2010年购入河南开封市73.5万平方米土地打造东汇名城综合体项目。

不过，爪哇集团内地的项目并不是发展的十分顺利。

2013年，爪哇集团就曾售出湖南衡阳市耒阳项目50%的股权，原因或是该项目的地理区位并不十分理想；另外，成都龙泉东悦名城项目拿地后3年仍未动工，且项目周边至今仍没有发展起来，在成都库存高企的情况下，未来龙泉项目如此大体量也将面临去化难题。

此外，成都中环广场也面临成都暴增的写字楼和购物中心竞争，曾经作为地标之一的大楼也失去了原有的光环。

香港大宗物业换手季

颇为巧合的是，本次出售的大楼与此前2015年11月12日华人置地出售给恒大的美国万通大厦位于同一条街上，仅相距400米。

仅仅一年内，香港就发起了数十宗包括住宅、商场、写字楼在内的大宗物业出售事件，其中写字楼物业就多达8宗，涉及资金也超过500亿港元。

2015年5月21日，香港合和实业主席胡应湘夫妇出售中环甲级商厦皇后大道中九号33楼全层，作价4.8亿港元，被指“天价”成交。

随后，9月7日有港媒消息指恒基地产暗盘放售旗下8个非核心工商项目，总值高达320亿港元。其中，有一半为写字楼项目，包括意向价高达97亿港元的北角友邦广场。另此前2015年1月还传出恒基将售出观塘伟业街甲厦宏利金融中心，作价超150亿港元；尽管该等消息没有得到官方坐实，但恒基也透露确实有买家主动拍门洽购，且李兆基也曾公开表示“香港楼价已接近到达顶点”、“买楼不如买股”，也被解读为恒基有意在楼市顶峰抛售。

另外，11月12日，中国人寿旗下中国人寿保险(海外)斥资58.5亿元，向会德丰地产买入红碠ne Harbour Gate西座作为总部，物业预计2016年底落成。

同日，恒大地产宣布以125亿港元收购华人置业旗下美国万通大厦物业项目公司，该物业也成为香港历史上总价最高的一宗物业收购。

如此看来，在香港写字楼市场，中资企业成为了最新的一波“接盘侠”。

仲量联行在去年12月的报告中指出，香港整体写字楼市场的空置率降至11月底2.9%，为十年以来最低，中环的商厦的空置率更是跌至1.2%。其中，中资公司占了2015年中环出租面积约35%及新租赁交易数量的40%。

同时，据最新2月26日仲量联行报告显示，香港稳居全球写字楼租金最贵城市，其并称“由于中资企业对香港写字楼的需求持续，仲量联行预期中环甲级写字楼租金2016年将上升5%-10%。”

在越来越国际化的中国，开拓海外市场也成为各行各业前仆后继的选择，单从近两年房企出海潮就可以瞥见一二。

选择海外发展，把总部(或海外总部)放在作为国际金融中心的香港似乎成了中资企业不二的选择，这也就造就了香港写字楼供不应求的局面成了理所当然。