冀三年消化2600万平米商品房库存 广东“去化”分化剧烈

在全国大打房地产去库存战的背景下，各省市接力抛出楼市去库存方案。

3月1日，广东省政府官网发布了供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)及五个行动计划的通知。

方案公开了广东省未来三年的房地产去库存目标。到2018年底，广东省将实现全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，消化约2630万平方米的商品房库存，各地级以上市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内。同时，非商品住房去库存周期明显缩短，力争在现有库存基础上减少10%以上。

由于广深中心城市和其他二三线城市的库存剧烈分化，方案并首次提出，鼓励广州、深圳中心城市居民到周边城市购房的外溢需求。

广东房地产库存分化剧烈

数据显示，待消化的2630平方米的商品房库存，包括了2016-2018年供应溢出约630万平方米商品房和已经存在的2000万平方米的商品房库存。各城市负责通过收购或长期租赁成批量中小套型库存商品房，出租给有需求人群，化解1000万平方米商品房库存。

在全国去库存战中，存在一二线城市楼市火热，三四线城市去化压力仍然很大的情况。与之类似，广东省房地产库存去化也出现了“冰火两重天”的情况。在一些城市卖不动房的时候，另一些城市的房地产库存却处在告急状态。

东莞中原研究部数据显示，1月东莞住宅存量及其消化周期急剧下滑，目前东莞住宅存量面积仅有378万平方米，为10年以来录得单月最低，同时，按照过去12个月消化速度，目前东莞住宅存量消化周期仅为4个月，连续第6个月创下历史新低。

与东莞不同，惠州的原始库存量较大，但因为近期销售的火爆，去化速度有明显改善。

惠州中原地产数据显示，今年1月份惠州市存量面积达1500万多平方米，环比下降4.53%，库存压力明显缓解，而吸纳能力逐渐提高。按照1月的去化速度，去库存周期为12个月，比2015年12月减少了2个月。

另一库存大市佛山的库存消化周期也因跑量速度加快从去年4月的10.7个月回落到去年底的8.5个月。

但是，清远市的房地产去化速度不是那么可观。清远市目前的商品房库存量为1378万平方米。清远市市长郭锋曾表示，清远仅城区就有7.4万套空置住房(不含商业)，按照经济学的周期原理，清远市房地产库存需要28个月才能消耗完毕。

另外，同为一线城市的深圳和广州，去库存压力也存在差异。

根据广州市国土资源和房屋管理局住宅成交数据中心“阳光家缘”数据，当前广州市十区二县商品房市场可售量超过870万平方米，消化库存需要10个月，未售量则超过1960万平方米，消化库存需要20个月。

对此，合富房地产经济研究院院长、广东省房协专家委员龙斌指出，与深圳土地供应紧缺相比，广州最近几年城市向外拓展比较大。且广州新建住宅供应80%在外围区域，中心区和老市区只占20%。开发量比较大，所以库存量大。

这种去库存速度分化的情况显然引起了管理层的重视，广东省针对各地市不同的情况“对症下药”，实行“一类一策”去库存政策。

其中，一类城市为库存规模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清远等4个城市；二类城市为库存规模较大、需求较旺盛城市，包括江门、肇庆、东莞、韶关、汕头、茂名、湛江等7个城市；三类城市为库存规模小、需求平稳的城市，包括河源、梅州、阳江、云浮、潮州、揭阳、汕尾等7个城市；四类城市为住房限购的广州、深圳市以及库存规模小、需求旺盛的珠海市。

记者查阅2016-2018年广东省去库存任务表发现，对于一类城市，每个城市去库存任务在100万平方米以上；二类城市每个城市去库存任务在25万-55万平方米之间；三类城市每个城市去库存任务在10万平方米左右；而同为四类城市的广州、深圳、珠海，其中深圳、珠海不设去库存任务，广州则力争完成180万平方米的去库存任务。

需求外溢的双刃剑

为了消化这些库存，广东省提出了包括有效释放农业转移人口城镇购房需求、推进住房制度改革、加快化解商业地产库存和加强房地产市场引导等措施。

其中，“支持合理住房消费”一项提到，应当鼓励各地根据当地实际情况，取消过时的限制性措施。加大对居民自住和改善性住房需求的信贷支持力度，落实在不实施限购措施的城市放宽首套房和改善性需求的二套房房贷首付比例政策。

今年2月，中央出台各地可根据实际情况降低一套房首付政策之后，2月16日广州市人行宣布，佛山(含顺德、南海)、珠海、中山、江门四城首套房贷首付降为最低20%。

非限购城市的各项利好政策出台给了无力承担深圳和广州高房价的刚需客一个机会。同时也能缓解一线城市的供给压力，增加周边城市的购房去求，促进去库存。

此次发布的去库存方案中也特别提到，要重点加快推进广州与清远、佛山，深圳与惠州、东莞的轨道交通网络衔接和建设，为支持跨地区购房、满足住房外溢需求提供便利条件。

在中国指数研究院最新发布的数据2月份房价环比涨幅前十城市中，中山、东莞分别位列第一和第五，这也在一定程度上反映了其旺盛的需求。

但是，外溢的购房需求在缓解一线城市供给压力的同时也有一定的消极影响。据了解，广州的去化压力大与被周边城市分流有关。

“佛山去年成交了1400多万平方米的一手新建住宅，实际已经超过了广州，广州才不到1100万平方米。而仅佛山南海区成交就超过500万平方米，占比超过佛山的三分之一，保守估计有40%-50%是广州人购买。也就是说，广州有200万平方米的需求流到外地，还不包括清远等地。”龙斌对记者说。

此次去库存计划指出“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”恰好说明了这一点。

龙斌认为，广州调整限购政策是有必要的，随着新政策落地，广州与周边城市的政策差异越来越大。加上轨道交通建设速度加快的同城化影响，这样使得广州去库存压力很大。所以供求关系要重新评估，但是通过区域限购政策的调整可以缓解这样的影响。

值得关注的是，在促进购置住房需求的同时，广东省将把控土地供应力度。《计划》指出，要根据商品房库存规模及去库存任务完成情况，适度调节相应类型土地供应规模，必要时暂停新增房地产开发用地供应。