深圳城市更新 尝试整村统筹 坪山成试验田

在土地稀缺的深圳，城市更新和旧城改造已经推进到这个城市的边缘。

位于深圳和东莞交界处的坪山新区，出现了全国首个“整村统筹”的城市更新项目益田共和城邦，该项目采取由企业投标建设、政府引导的PPP 模式，将建设成为“整村统筹”和“中国智慧城市建设”的双重样本。

“整村统筹”试验田

所谓的整村统筹，就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村(社区集体)为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。

打破各自为战模式的同时，整村统筹通过规划确定居住、商业、产业等用地，并统筹安排居民安置、社区集体经济发展、高端产业以及公共配套。

“在坪山做整村统筹是因为拆赔难度小一点，中心城区的村民要求的赔付条件可能更高。而坪山远离中心区，房价地价相对便宜，与村民沟通也比较顺利，村委统筹有一定优势。”第一太平戴维斯投资部董事吴睿说。

2015年9月15日，益田集团凭借“合作开发物业分配比例投标人占比66.9%”方案击败竞争对手，成为坪山新区南布项目的开发责任主体。至此，益田共和城邦(南布)项目成为全国第一个整村统筹项目。

该项目招标公告显示，合作开发商不得转让合作开发项目，未经南布股份公司书面同意，不得采取转让公司股权等方式变相转让合作开发项目。

值得关注的是，在整村统筹的基础上，益田共和城邦也将建设成为智慧城市。中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，这需要以房地产企业为纽带，联合通讯企业、互联网企业、电器企业、物流企业等形成智能和智慧核心，统一加入到智慧城市的建设规划中去。而房地产开发商的市场定位要向城市运营商转变。

益田共和城邦项目在建设中采用了强调政府和社会资本“全程共建、风险共担、利益共享”的PPP模式的模式。目前，益田集团与华为科技、软通动力、英国BREEM集团等分别签署了相关合作协议。

城市二次开发困局

深圳早已不是当年的小渔村，在历经三十多年的开发后，深圳的土地资源变得十分紧缺。

第一太平戴维斯深圳投资部联合市场研究部统计，截至去年底，深圳人均土地面积为185平方米每人，占全国人均土地面积的2.5%。深圳人均住宅建筑面积仅为28平方米每人，与全国人均住宅建筑面积32.91平方米每人相比，深圳低于全国平均水平。

深圳的城市土地开发由“土地增量式”向“土地存量式”转变成为不可避免的选择。

《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》最新披露，深圳新增的城市更新项目共有20个，其中福田、南山、盐田三个关内区域占比达55%，宝安、龙岗、坪山新区、龙华新区、大鹏新区则占比45%。

吴睿向记者介绍，在以往涉及农村的旧改项目中，拆迁问题是最大难点，与村民协商拆赔问题十分困难。尤其在深圳房价一路走高的情况下，村民的要求也水涨船高，导致很多项目启动不了。

“整村统筹会以村委和村股份公司的名义来协调村民，有些项目会容易一点，但还要看情况。比如，有些村少量是村民物业，大部分是村集体物业，这样的情况下，整村统筹会有优势。但是，如果村物业的产权很分散，还是不能避免面对单个村民，还是会比较困难。”吴睿说。

那么，坪山作为全国“整村统筹”首例在未来全国性推广有没有可能性？

对此，吴睿表示，这主要看政府有没有政策上的倾斜和扶持，比如项目在未来开发中减少税费或者补投、补贴建设指标。如果政府没有政策倾斜，村委跟村民谈和开发商通过村委跟村民谈，结果并不会有明显的差别。没有政策支撑的概念就是一个名词而已。

另外，吴睿表示，撇开“整村统筹”的概念，已经有很多村以村股份公司的名义在申报一些旧改的项目，商讨一些赔付，这和整村统筹其实是很相似的。