去库存和留人才：艰难的平衡术

近期中国一线城市房价持续上升，引来一片争议，有的说是最后的泡沫与疯狂，有的说是买房投资正当时……纷纷扰扰，莫衷一是。让我们从三个小故事来看当下围绕楼市的争论和隐喻。

故事之一。有金融人士说，我刚才观察了一只股票，叫上海机场，股价在28元左右，流通股约10亿股，也就是说，拿出大约280亿元，就能成为上海机场这家上市公司的大股东。我回家看了一下自己所在的小区，大约有2000多套每套千万元的所谓豪宅。我惊讶地发现，这个小区的市值，居然抵得上一个拥有浦东和虹桥两大机场的上海机场集团。简单的比较是，我这个占地不足1平方公里的小区，居然和占地了得，有庞大建筑群和设备的机场市值相等！上海机场每股净资产为10元，净资产收益率为9%，每年有约10亿的利润。我这个小区每套房屋月租也就2万元，全部房屋的租金怎么也到不了哪怕5个亿！一个优秀的机场集团，估值居然不如这个城市中的一个居民小区。究竟是股票太便宜还是房价太贵？

从这种相对专业的思维模式看，许多人可能低估了中国产业地产的政府补贴，同时高估了商业地产的租金回报。一是中国在过去十多年的土地出让中，始终是以商品房的土地出让收益，去弥补工业和开发园区的超低地价。对土地用途的限制往往使得土地估值差异性很大。因此就商业机会而言，收购一些一线城市陷入困境的工业地产地块，等待土地变性机会，也许是可赌之局。二是上海机场集团当然是国有企业，A股动荡不已，既有外部金融动荡的压力，也有内部改革步履艰难的约束。一些国企估值不佳既折射出投资者对改革前景和股市趋势的情绪，可能也提醒了悲观情绪笼罩下的投资机会。三是对商品房租金收益率的普遍高估。有可靠的实证研究显示，全球主要城市的住宅租金净收益率仅在约2%，低于产业资本的收益率，更低于金融资本的收益率。作为上述各种纠结和冲突的折衷选择，现实生活中，机场集团往往会将候机楼建设得十分庞大，以使候机楼更类似一个商业地产项目，而不仅是停机候机功能本身，机场集团往往也会对空港酒店，物流，会展，配套住宅等具有强大热情。

故事之二。房价上涨并不仅仅是中国一线城市的事情，北美楼市也疯狂。北美主要城市的住宅成交活跃，房屋从挂牌到完成销售通常不会超过一周。可见抢房之凶。温哥华一位官员这样回复因房价飞涨而抱怨更加买不起房的温哥华居民说，我作为官员，年薪大约10.8万加币，也买不起温哥华市区的房子，因此只好搬到远郊。可是市政府不能将流入温哥华的财富驱逐出去，更无权限制谁可以买房谁又不可以买，毕竟财富流动和人口迁徙是合法自由的。诸位市民抱怨买不起房很正常，因为2015年温哥华市民的中位数收入不足8万加币。作为政府官员，我无力让诸位市民很快地提高收入水平，高收入是家庭，教育，天赋，勤奋，机遇等多重因素造成的啊。各位市民，上帝从来也没有赋予我们应该有资格在特定城市居民的权利。

从这种坦率的官员应答中，我们可以看出，房价仍然是决定财富流动和人口迁徙的残酷门槛，但政府仍需要完善提供更人性化门槛的能力。一个国际化大城市的扩张极限，就在于其生活成本之高，已迫使大部分野心勃勃，能力超群的年轻人都望而生畏时，大城市漫无边际的扩张才会逐步收敛。一线城市的房价仅具有榜样作用，并不具有普遍意义。人们很难观察到全球主要城市中任何一个有活力有前途的城市，其房价是便宜的。人们也很少能观察到当地政府通过有所作为，显著改善了大城市中低居民的居住条件。能否在一个大都市生活下去，确实不应该是上帝或政府赋予的特权。政府想努力的，总是试图留住财富，留住人才，留住创新活力，这才留住了一个城市的未来。

故事之三。围绕房价和股价，还存在另一个广泛流传的段子，即甲卖掉房子准备筹资投入股市，而乙则是伤痕累累地从股市退出，筹钱来买甲的房子。两人成交并相互了解对方的意图之后，都在表面上祝贺对方投资成功，却又在心中暗暗骂对方愚蠢。

从这个故事中，我们看到了当下资产配置的巨大困惑。如果我们总是认为全球经济将陷入二次衰退，同时还面临更大通胀压力；如果我们总是悲观预测经济硬着陆的可能性，那么我们的资产配置行为就会产生巨大混乱。由于从长期看，我们都会死去，因此在短期不妨乐观一些。至少目前的中国股市比泡沫时期更具有投资价值；同时，中国楼市也并没有到山穷水尽的地步。相信在未来五年中国楼市去库存的进程中，地方政府会努力留住财富，留住有野心有能力的年轻人，也许一些地方政府会考虑半买半送的方式，去吸引优秀的大学生，农民工精英，或者小城镇的殷实之家长久地住下来，专注创业和工作。我并不怀疑，中国楼市的去库存煎熬，很快就会转换为除少数热点城市之外，大部分城市不惜以房为诱饵，试图留住财富，留住人口的激烈竞争。