深圳楼市周评：调控政策落地 市场热度下降

年后，市场对楼市调控政策观望情绪一直较为浓厚。3月25日，继上海、武汉、南京多地楼市调控政策出台后，当晚11点，深圳也正式发布调控政策。目前，深圳楼市面临的利空除了325调控政策所提到的社保“1改3”，二套房“3改4”，并且认房认贷之外，还包括了评估价可能调高对税费的影响，以及深圳特区金融协会从金融层面对银行体系造成的制约。

有业内人士指出，在观望情绪作用下，项目入市的热情也较低，预计新房成交量仍将维持低位。二手楼盘方面，受到调控政策的出台和评估价上调传闻的影响，仍处于较高的水平，但是与此前一周相比，已经有所回落。有中介告诉记者，在政策出台前，市场上往往传闻较多，在这期间，客户情绪较为紧张，出现集中过户属于正常现象。不过在调控政策已经出台的情况下，预计处于高位的二手成交数据在失去短期刺激效应后，将迅速下滑。

上周一手住宅成交为近两年新低

从推售市场看，上周(3.21—3.27)市场继续冷淡，没有住宅拿下预售，仅有两个商业和商业性办公项目拿下批售。推售方面，则有五个楼盘入市。但是在市场情绪受调控政策的影响下，整体销售率并不理想，有四个项目销售率低于7成，其中有两个楼盘销售率不及5成。

在深圳出台调控新政后，有业内人士将其与上海较早前出台的调控政策对比后，声称深圳的调控政策温和可控，但深圳中原研究中心分析认为，这些说法忽略了任何调控政策都有可能在错综复杂的局势下造成蝴蝶效应，特别是在杠杆率较高的深圳市场。“而且，在深圳的调控政策中，认贷又认房，以及二套房首付从三成调高到四成是比较超预期的，因此新盘批售欠缺，以及销售率数据不佳也就不成意外了。”

根据深圳市规土委数据显示，上周一手住宅成交776套，成交面积约为8.37万平方米，成交量已经连续三周环比下跌。专家指出，新房热度下降的趋势，与2月之后批售低迷的逻辑一致，均是此前对调控因素的观望情绪以及调控政策超预期出台后对新房市场的热度打压所导致。如果批售无法恢复，以目前的销售热度来讲，恐怕成交量还会在低位徘徊。

据了解，国庆和春节等节庆因素拖累深圳市规土委成交量的录入速度，如果排除掉这些非市场因素导致的成交量低迷外，那么上周的776套成交水平已经达到了2014年9月以来的新低。成交均价方面，上周新房成交均价为5.36万/m2。

二手住宅方面，上周共成交3602套，成交面积约为31.7万平方米，成交套数环比下降了6.25%，成交面积下降了3.66%。深圳中原研究中心认为，从过去几周的数据看，春节时期带来的滞后性基本上已经消化完毕，近几周过户数量的激增应该要归咎于调控政策。由于评估价大幅上调以及对调控新政收紧限购的忧虑，过去三周有大量客户集中过户；不过，上述短期刺激因素已经失效，新政实施后已经开始压抑需求，二手房成交将逐渐回落。

成交均价方面，上周二手住宅成交均价为5.16万/m2，环比基本持平。

投资客或将大规模获利回吐

后市展望方面，深圳链家市场研究中心认为，短期来看，“4月1日评估价调整”在即，加上“3.25”新政将在短期内对楼市起到抑制，预计4月份成交回落，部分物业价格或小幅波动。但是，目前资金实力较强的换房改善需求较旺，同时政策传闻已经1-2个月，市场各方均有所准备或适应，政策消化周期预计在3个月左右，在供需天然不均衡的深圳市场，未来价格上涨趋势难以改变。

深圳中原研究中心认为，实体经济整体受到压制仍将是大势所趋，在2016年2月后，受到宽松货币政策效果释放的影响，居民物价水平上升速度也显著提高。通胀将对货币政策的持续宽松提出挑战。同时，近期人民币兑美元汇率又开始重新走低，贬值预期或再度重燃。2月的外储数据降幅虽然有所改善，但是资本流出仍然是不争的事实。目前，房地产销售和工业企业利润数据都有所改善，但更多的应该将其视为熊市反弹而不是牛市重临。毕竟，国内经济滞涨和人民币贬值的压力从未消失。

但是，沪、深、汉、宁四城连出楼市调控政策，双双提高购房社保缴费年限和二套房首付比例，象征着新一轮房地产调控正式拉开序幕。市场目前的观望情绪较重，而调控政策势必又影响了购房需求的释放，影响到价格的持续攀升。价格的盘整又将进一步提升观望情绪，打击成交量以及短线投机客。预计此前入市的投资客将出现较大规模的获利回吐，需要流通资金和不看好后市的短线客抛盘也有可能出现。今年深圳楼市对于投资客来说，已经不再友好。(证券时报记者张国锋)