沪上地产股年考：黄金楼市缘何只见“白银”？

去年下半年以来，上海楼市不断升温，到2016年春天甚至已呈现沸腾。

疯狂上涨的房价使得监管层不得不紧急出台史上最严厉的限购新政。而对于楼市一丝一毫变化，感受最深的自然是房地产公司。那么，重点布局上海的上市房企2015年又是怎样一番光景？

在截至4月1日已披露2015年年报的A股上市房企中，21世纪经济报道记者选取了陆家嘴(600663)、信达地产(600748)、*ST中企(600675)、万业企业(600641)、阳光城(000671)五家房地产开发业务主要布局上海的公司，将它们作为本期样本，希望从全年利润、毛利率、预收账款等指标窥视一下上海房地产行业的发展变化。

楼市回暖毛利率下降

2015年楼市不断回暖升温，尤其是一线城市，房地产销售情况渐入佳境，而对于这一点，几乎所有A股房地产公司都“达成共识”。

万科在2015年年报中称，在公司持续观察的14个城市，包括北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州，商品住宅销售面积从2014年四季度开始率先回升，2015年销售面积较2014年增长35.1%，较2013年增长18.2%。

阳光城披露的数据更为具体，其年报显示，2015年上海房地产投资金额为3469亿元，同比增长8%；上海2015年商品房销售面积2911万平米，同比增长43%；商品房销售金额6745亿元，同比增长80%；商品房成交均价为每平米23167元，同比增长26%；截至去年年末，上海库存去化周期为4.7个月，而到今年2月份，则降到了4个月。

毋庸置疑，随着楼市的回暖，房地产公司的营业收入自然是比前两年有所增多。数据显示，上述5家样本公司去年营业总收入均实现增长，增幅最大的信达地产，同比增长率为67.73%，增幅最小的是*ST中企，尽管“*ST”已经代表了盈利状况，但其2015年营业收入同比还是增长了5.42%。

单看在上海的营收状况，万业企业和阳光城都有对比数据，前者营业收入同比增长16.75%，而后者同比增幅则达到了93%。

不过营业收入的增长并不代表行业的春天重来，房地产企业的净利润和毛利率反而总体呈现下滑趋势，即使是重点布局上海的房地产公司也是如此。如万科2015年年报显示，其去年在上海区域(环上海地区)实现营业收入592亿多元，较2014年增长了约50%，但毛利率却从2014年的31.29%下降到19.18%。5家样本公司中，万业企业去年在上海的营业收入同比增加逾16%，但毛利率仅仅增加了1个百分点，而其整体在房地产销售业务上的毛利率则减少了近6个百分点；阳光城在华东地区，主要是上海的营业毛利率更是下滑了26.53%。*ST中企在房地产销售业务上的毛利率也同比减少了23.22%； 陆家嘴2015年在上海的营业收入为48.36亿元，营业利润为26.3亿元，毛利率为54.38%，但与2014年相比，营业收入是增长了24.59%，但毛利率减少了近13%。

万科在年报中“比喻”说，房地产市场的黄金时代已经过去，后面将是“白银”时代，万业企业等也表示，未来公司将寻求转型，寻找新的增长点。

预收账款大增后劲有限

在上市公司所有财务指标中，预收账款是投资者较为关注的先行指标，它的增长往往能反映出行业和公司的景气度和成长性。而对房地产公司来说，这一指标的重要性更强。地产公司结算特殊，预收账款的确认与销售金额之间只差一个办理按揭贷款的时间，也就是说预收账款是最贴近反映企业当期销售状况的财务指标。它与公司未来业绩直接相关，一般来说，预收账款在实现销售之后一年内，就可以转为营业收入。因此，预收账款一直被视为判断地产公司未来业绩的主要依据。

2015年，上述5家样本公司的预收账款大多实现了大幅增长，陆家嘴截至去年年末的预收账款数额为46.7亿元，同比增长303.79%，次之是*ST中企，同比增长151.65%，只有阳光城同比略有下降，不过结合其营收财务数据，这项减少则是与回款较快有关。

“预收账款的回升为这些房地产公司未来的业绩释放提供了一定保障，同时也略微减轻了企业的负债压力，不过政策，拿地成本上升等因素，房地产公司的后劲真不好说”，信达证券分析师表示。

陆家嘴在年报中称，2015年度，公司各类住宅物业累计合同销售面积近24万平方米，合同金额近60亿元，在售项目整体去化率已达到约95%。阳光城等样本公司财报也显示，在存货方面，大家都在同比不同程度的减少，阳光城去年在上海只拿了一块住宅用地。

日前，上海一家小房地产公司*ST新梅曾在年报中坦言，上海房地产市场已几近饱和，享有优势资源的大型房地产企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中都具有明显的优势，而部分中小房企则面临严重的生存危机。该公司目前除在售的江阴项目外，没有新的房地产项目储备，一旦存量房产销售完成，主营收入来源就只剩下租金收入。

“加之严厉的限购政策制约后市房价上涨，房地产板块的投资价值尚需观察”，该人士称。事实上，从样本公司显示的上海住宅销售价格看，涨幅需要区分地段和楼盘，如万业企业去年销售的上海宝山紫辰苑，去年下半年比另一在售楼盘普陀区的万业新阶涨幅就要高不少，后者签约均价反而有所下降。