需求透支后 北京楼市现降温端倪

继上海、深圳楼市先后因政策打压而出现降温时，在交易端并未出台明显遏制政策的北京市场，也出现一丝调整端倪。

据机构统计，近期北京二手房市场的新增客源和新增房源等指标都在下降，说明供需双方对市场的热情有所冷却。在新房市场，随着成交均价的持续攀高，业界担心，或将影响到后期需求的释放。

业内人士认为，由于前期需求出现透支性释放，以及监管层频繁表态带来的心理影响，未来北京楼市有可能出现自发调整。

供需双方积极性下滑

根据链家网统计，3月第四周(3月21日-27日)，北京二手房市场的新增客源和新增房源分别下降了12.4%和9.4%，其中新增客源已经连续五周下滑。

上述两个数据是衡量二手房市场热度的重要指标。新增客源的变动反映买方的态度，新增房源的变化则体现出卖方情绪。链家网认为，这说明买卖双方的积极性都在下降。

该机构的数据还显示，虽然有春节假期因素制约，但今年2月，北京二手房市场新增客房比达到了4.6。这意味着市场上每增加1套房子的同时，会有4.6位新买房客户出现。而在现阶段，北京二手房的新增客房比为3.9。按照常规判断，新增客房比低于4时，意味着市场进入了低迷状态。

在议价空间方面，根据链家网统计，3月第四周北京二手房议价空间扩大到1.6%，已经连续3周以来环比上涨。这意味着二手房价格调整的空间在加大。且在挂牌房源报价调整中，有64.5%的业主上调报价，虽然仍是较大比重，但已连续3周下降。

尽管这种变化并不意味着市场很快出现降温，但在从业者看来，调整的迹象已经存在。

中原地产的一组数据也显示，受政策影响，一线城市市场的先导指标集体下滑。截至3月20日，北京二手房市场的中原报价指数下跌3.92个百分点，尽管低于上海的11.81%，但这是在没有外部政策打压情况下出现的调整，颇值得关注。

该机构还认为，3月的一线城市二手房市场成交量属于“惯性上升”，且部分城市属于“市场过热”。因此包括北京在内，后市的调整预期仍然强烈。

按照惯例，新房市场的变化趋势往往滞后于二手房。分析人士指出，由于当前正处于传统推盘旺季，预计未来北京新房推盘量将继续攀升。但因成交均价维持在高位，可能会影响到需求释放。

二手房或率先冷却

总体而言，3月北京楼市仍然保持着“量价齐升”态势。亚豪机构数据显示，截至3月27日，3月北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交共实现7446套，成交面积73.91万平方米，同比分别大涨158%、135%。同时，3月(前27天)北京商品住宅成交均价为31314元/平方米，同比上涨14%。

中原地产统计显示，3月全月，北京二手房成交量突破3万套大关，达到32009套，成交均价突破4万元，创历史新高。

分析人士认为，这是此前市场惯性的一种延续。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，春节之后，源自二手房市场的价格快速上涨，很快蔓延至新房市场，并使后者出现“厚积薄发”。具体表现为，3月周度成交持续回升，最近两周成交更是连创新高。

值得注意的是，去年9月以来，监管层出台的一系列楼市宽松政策均绕开了包括北京在内的限购城市。郭毅对此表示，这是由于购房者形成了一定的恐慌心态，并不断给市场带来刺激。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，这种状态不可持续。他指出，在北京限购未放松的背景下，大量购房需求的提前释放，出现一定程度的透支。随着利好政策边际效应逐步减弱以及市场预期回归理性，北京二手住宅市场在第二季度将会延续降温态势，成交量价都会趋于稳定。

随着此前监管层对于“去杠杆”的表态，尤其在上海、深圳先后出台打压性政策之后，这种恐慌心态在进一步消除。郭毅认为，北京虽然尚未有调控政策出台，但是受预期影响，恐慌性购房情绪已基本被压制，预计接下来一段时间北京楼市将进入平稳周期。

对于一线城市而言，严厉打压政策对市场的影响可谓深远。中原地产的报告指出，回溯历史，上海2005年3月政策收紧之后，中原二手住宅价格指数连续9个月环比下跌，累计跌幅17%。深圳2007年7月政策收紧之后，中原二手住宅价格指数连续19个月环比下跌，累计跌幅26%。

据悉，在上海、深圳出台此轮楼市政策后，两地市场已出现一定的观望情绪，成交量也有小幅调整。北京市场虽有降温端倪，但变化尚不明显。

分析人士指出，由于二手房对市场更为敏感，未来北京二手房市场可能率先出现量和价的调整。在传统的“小阳春”过后，这种趋势才会传导到新房市场。