上海楼市溢出效应 资金盯上酒店式公寓？

陈明(化名)近期几乎每天都接到中介推销酒店式公寓的电话。上海新政推出之后，新上海人陈明因为社保需要连缴5年的新政，而被挡在了门外。由于频频接到南京、杭州、上海的酒店式公寓的电话咨询，她不禁也有些动心了。

陈明不是个案，新政实施后，涌向住宅市场的部分投资资金被挡在门外，也成为了其他投资型物业的最新流向，比如酒店式公寓。

中原地产统计显示，截至3月27日上海酒店式公寓存量为162.9万平方米，去化周期10.5个月。而上海酒店式公寓3月份销售面积迎来了大幅上涨，从二月份的6.45万平方米飙升到22.25万平方米，环比大涨245%。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，酒店式公寓3月成交旺盛有几方面原因：首先，房价还有上行预期，加上3月本身就有“小阳春”行情，投资客入市欲望较强烈。其次，上海楼市限购一直没有放松，加上3月市场供应始终不畅，投资资金需要找合适出路，而办公楼或者商铺又有较大投资风险，相比之下类住宅兼顾居住和投资的效用，投资安全性略高。

资金溢出效应

“现在是抢客户，圈定符合购房资格，且对二套房首付比例提高后有支付能力的客户。”某高端楼盘一名销售人员对21世纪经济报道记者表示，近期会有一部分不符合购买条件的客户退房，因此过一段时间还会有部分原来卖掉的房源被推出。

房企在一季度已经实行快速去化，这从上市房企一季度业绩大幅增长可见一斑。

克而瑞研究中心发布的《2016年一季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示，各梯队房企的金额和面积入榜门槛全面提升，部分增幅明显。销售金额方面，TOP10房企入榜门槛为195亿元，较2015年同比增长77%。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，二季度、三季度上海楼市走势会呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。从今年下半年开始，尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。

易居研究院智库中心对一线城市周边区域6个城市市场成交进行统计，其中北京周边区域为大厂和固安，上海周边区域为苏州和杭州，广深周边区域为东莞和惠州。统计显示，3月1日-20日，这6个城市新建商品住宅成交面积为289万平方米，相比2月前20日成交量增幅为563%。相比1月前20日成交量上涨15%。

上海周边区域有较明显的成交量上升态势。如杭州新建商品住宅成交面积相比1月份上升了120%，相比2月份上升879%。这一幅度也明显超过统计中的其他5个城市。

新城控股高级副总裁欧阳捷透露，上海周边的昆山市近5年年均销售365万平方米，而近3年都超过400万平方米，其中去年超过484万平方米，相当于上海销售量的四分之一，并且这种趋势还在蔓延。

酒店式公寓将迎热捧？

新政之后，与住宅用途非常接近的酒店式公寓，成为了资金流向的主流领域。同策咨询研究部数据显示，截至3月30日，上海办公产权的公寓存量面积为159万平方米，近3个月市场平均去化周期已降至10.6个月。

前述机构表明，在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公(小面积低总价)因此而销售火热。“沪九条”新政之后，由于限购条件提高，这类物业也会因不限购再次迎来新的去化机会。

中原地产提供的数据也显示类似结论，今年1月份上海酒店式公寓成交14.07万平方米，环比呈现下跌，但同比增长215%；2月份成交6.45万平方米，环比下跌，同比依然增长71%。而到了3月份，酒店式公寓销售面积达22.25万平方米，环比增长245%，同比增长459%。

南京、杭州情况也类似。杭州双赢机构总经理章慧芳表示，目前酒店式公寓总体而言，销售不尽如人意，投资需求还没有大批涌入，“但现在行情被激起，资金选择更倾向于这一块了”。

资金涌向商办公寓寻找商机已呈明显趋势。一份来自南京自媒体平台联合RDAS云数据共同发布的《2016年南京酒店式公寓排行榜》显示，位于桥北核心商圈的弘阳时代中心2016年以来已经销售公寓598套，成交金额3.45亿元，位列全市第一。3月8日南京一名女士一口气在弘阳时代中心认筹了34套公寓房。

商家也乘机揽客，比如五洲国际(01369.HK)位于南京溧水区的家居卖场项目，推出2000多套，现在还有近200套库存。由于此前地价便宜，该项目售价6500元/平方米左右，比周边住宅小区售价7000多元/平方米、周边商业项目售价1万多元/平方米都明显便宜。