销售投资整体回暖 楼市分化料延续

随着去库存及各类政策不断推进，目前房地产销售与投资持续回暖。其中，房地产投资增速时隔两年首次回升。专家预测，一季度房地产投资增速有望在1-2月份的增幅水平上继续攀升，达到3.5%。对于房地产销售的后续表现，也将呈现较好态势。

投资形势趋好

据中国证券报4月6日报道，某券商研究报告表示，今年前两月，商品房销售面积累计同比增速达28.2%。随着销售端不断改善，供给和需求状况在改善过程中，新开工和房地产开发投资增速逐步上行，尤其是新开工改善明显。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，去年以来楼市放松新政推动需求不断加速入市，而在经历了1月、2月市场阶段性供应低点之后，“供不应求”的市场表象使得供需双方的价格上涨预期均到达顶点，也因此激发了3月以及4月初的成交快速反弹。

中金公司研究报告认为，3月30个大城市成交同比增长超80%，超出预期。4月热点城市政策回收，边际效果趋缓，预计重点城市4月成交环比下降15%-20%，同比增速可达30%-40%。

除销售回暖外，投资也出现明显增长。国家统计局此前发布的数据显示，1-2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6028亿元，增长1.8%，提高1.4个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，投资出现明显增长主要有三方面原因：一是去年是房地产开发投资的降温年，房地产开发投资数据基本处于历史底部；二是去年下半年开始，部分大城市库存规模已现不足，房地产企业拿地节奏开始加快；三是供给侧结构性改革得到较好落实，国家通过降准、降息等政策，使企业投资成本继续降低，今年1-2月各地通过各类税费政策，鼓励房企积极开工，进一步刺激房地产开发投资指标明显反弹。

对于后续市场，严跃进表示，投资数据的表现会比预期更好。从投资的预测值看，一季度投资增速可以达到3.5%。在去库存导向下，购房者入市情绪高涨，使得房地产企业投资和新开工热情重燃。房地产开发投资在拉动固定资产投资和拉动城市经济发展、国民经济发展等方面，将再次表现积极作用。

去库存仍需稳步推进

在一线楼市持续高温的情况下，近期上海、深圳纷纷出台政策调控措施。与此同时，二三线城市仍在着力推进去库存，湖北省于近日出台组合政策助力房地产去库存。未来在去库存总基调下，一线城市与二三线城市房地产市场将持续分化。

任启鑫认为，在一线城市开始收紧调控的背景之下，北京虽未有直接对策，但在土地市场已开始重拾“90/70”政策，这一政策带来中小户型产品潜在供应的增加，也将有效平抑价格上涨预期，使得北京住宅市场成交量价上升幅度逐渐“慢下来”，因此4月也将成为北京楼市的一个转折点。

从目前政策出台的导向看，严跃进表示，上海、深圳等城市出台收紧政策主要是为平抑房价快速上涨。但实际过程中，此类政策释放或将影响二线相关城市的政策。尤其是在此类二线城市房价快速上涨的情况下，购房者也会考虑后续政策的变动。

若担心政策收紧，则会积极购房。如此整个购房市场会呈现交易量比预计活跃的态势。因此虽然近期二线城市依然处于去库存环境中，但从实际情况看，后续房价上涨的压力会继续增加，进而促使整个房地产市场的政策风向发生变化。

对于二季度房地产销售的表现，严跃进预计仍会呈现较好态势。虽然从成交量来看，可能会弱于第一季度，但下跌幅度不会太大。此外，还需明确一点，即便是限购政策收紧的城市也不会出现断崖式的下跌现象。