观点时评：国土部叫停供地 高库存城市去化可以有这样辣招？

此前，著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮在2016观点年度论坛上发表演讲时曾表示，如果说2016及“十三五”期间，房地产政策有两个重心的话，一个是去库存，另一个是稳房价。

如今，去库存又有新辣招。

4月12日，国土资源部发布的《国土资源“十三五”规划纲要》提出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。

而在此之前，辽宁、江西、重庆、湖南等地均已提出了通过控制土地供应来化解楼市库存的举措。

4月11日，辽宁省国土资源厅下发通知，要求全省各地从严落实房地产去库存工作，对于库存严重的地区，停止供应房地产开发用地；科学合理编制2016年住房用地供应计划，加大对棚户区改造和保障性安居工程用地保障力度，强化住房用地监管，切实保障房地产市场平稳健康发展。

4月8日，湖南省发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。其中，对各地商品房库存去化周期在8-12个月的，房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的50%；库存去化周期在13-36个月的，供应不得超过上年度供应量的20%；库存去化周期超过36个月的，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。

看来，为达到去库存、稳房价的阶段性目标，各地都在探索“因城施策”的差别化调控政策。

数据显示，截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。其中，住宅待售面积增加1387万平方米，办公楼待售面积增加159万平方米，商业营业用房待售面积增加294万平方米。

对此，市场研究机构指出，当前房地产高库存主要存在于小型房地产企业和三四线城市；市场估计房地产库存去化周期为10年，其中存在严重高估，实际去化周期应当在3-4年；上市房企库存去化周期亦为3-4年。

对于目前分化的房地产政策，有机构形象的比喻为“打地鼠”，即是“哪里冒头打哪里”。

开始游戏难度低的时候，明显冒头的很容易一棒子击中。往后走，这种明显冒头的区域也很容易“缩”回去，击中的概率就会变低，这就需要政府谨慎考量政策的收紧与否。

因为前期全局政策的后果必然是分化严重，而这种必然来源于不同城市静态供需关系的基础，一线可以被打因为其少地、少房的客观现实不会变，打一打不会变形。而二线和强三线有复苏的势头，到底是复苏还是过热，应不应该打，这个账就很难算。

现在，随着一线收紧调控后，大量资本转向一线城市周边及热点二线城市。近期二线核心城市轮番上演的“地王战”就是最好的证明。

据统计，3月一线城市的土地成交量大幅下降，总成交占地面积62.9万平方米，出让金48.4亿元。成交面积同比下降将近五成，出让金额同比下降将近八成。

二线城市则恰好相反，3月土地总成交面积2187万平方米，总出让金额820.7亿元，同比翻一番，环比亦有57.1%的上升。并且，3月份的全国经营性用地成交总价前十的地块均位于二线城市。

其中，最为突出的是合肥，一幅位于合肥滨湖区包河大道的宅地位居3月份土地成交总价第一位，溢价率高达289.92%。

4月初的土地成交中，苏州今年首场大型土拍会轰动了地产朋友圈。4月7-8日两天共拍出22宗经营性用地，诞生了13个单价及总价地王，累计揽金250.76亿元，整体溢价率高达195.21%。当中，三宗位于姑苏区的宅地，成交楼面价就达到了2.5万/平方米以上，与周围在售楼盘几乎持平，甚至高于周边在售楼盘。