马光远：2016年楼市大戏的男一号恐无任何戏份

在中国房地产2016年的大戏中，钦定的男一号农民工到现在为止还没有任何戏份，恐怕到这出戏落幕的时候，他也不会有任何戏份。

事情正在起变化，二季度大宗商品价格的飙升让中国经济又充满了很多变数。

全球大宗商品价格在中国一季度数据的鼓舞下走出了一条强劲的V型反弹，除了石油价格从最低点反弹了接近50%之外，被称为“黑色系”的铁矿石、煤炭、螺纹钢等的价格也在中国期货现货市场都出现令人惊讶的疯狂。截止4月23日，螺纹钢、铁矿石、焦炭、焦煤等黑色系期货价格涨幅分别达到46.11%、53.95%、74.82%、43.78%。

大宗商品价格的这种超预期反弹，是否意味着中国经济未来的走势也超过很多人的预期。我在之前的一篇文章中谈及一季度中国经济数据时认为，一季度中国经济数据之所以令人鼓舞，一个根本的原因是房地产市场拉出了一个极其漂亮的“深V”的反弹的走势：首先是投资大幅反弹，同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%)；二、作为房地产重要风向标的土地成交价款已经由负转正，增长3.7%，增速提高2.8个百分点。三、销售大幅度回暖，1-3月份，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%；商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%。四、资金流入房地产的速度明显加速。前两个月的时候，到位资金的增速仍然是下降1%，但到了三月份，则是增长14.7%。

因此，在我看来房地产的“深V”反弹，是一季度中国宏观经济出现反弹的关键。但是，我也指出，尽管中国高层期待一个稳定的房地产市场，但很显然，一季度房地产交易市场的表现仍然违背了高层的政策目标。一二线城市的疯涨完全偏离了今年去库存的主题，引发了政策的急剧转变。如果听任一线城市房价疯涨，最终肯定积累可怕的投机性购房和价格泡沫，疯涨导致的结果一定是暴跌，这无一例外。上海、深圳出台了严格的调控政策，北京对房地产市场的违规行为进行严厉打击，涉及首付贷的一些中介机构也在最近遭到了银行的准入惩罚。

在政策的严控下，包括北京、深圳、上海在内的城市的成交量明显下降。上海新政出台一月，上海的成交面积比政策出台前减少减少45.6%。同时，上海楼市3月的成交均价为为3.3万元/平方米，环比下跌9.1%，这是2016年以来楼市均价首次出现下跌。北京尽管没有出台新的举措，但进入4月，北京的二手房成交开始环比大幅度下降，这也是网签量连续5周上涨后的首次下降，房价方面，3月二手房成交均价一路高涨突破4万元/平方米后，也开始回落，4月首周跌回到4万元/平方米以下水平；深圳的调控政策也立竿见影，截止4月24日，四月份共有1857套新房成交，约19.73万㎡，较三月份成交量大幅下滑58%；同时深圳全市二手房仅有6793套二手房成交，约57万㎡，较3月份大幅下滑64%，一些城市和部分二线城市从来都被视为中国房地产的风向标，随着这些城市相继出台调控政策，以及楼市的降温，未来整个房地产市场面临真正的方向性选择。

正如笔者在过去的文章中一再指出的，疯涨从来都不是政策的选项，一旦疯涨，政策一定会出手调控，从中国房地产过去的历史看，每一次调控短期的效应都非常明显，而这次更是不例外。这次调控，市场之所以如此配合，关键在于在一个季度的反弹中，无论是价格的涨幅，还是销售的量，都基本完成了全年的任务，价格的疯涨让市场所有的参与者都恐惧，无论是买房者，还是卖房者，都被市场逼疯了，调控成了所有人的期待。由于需求基本得到了痛快淋漓的释放，市场要恢复一季度的量基本没有可能，在未来三个季度需求萎缩的情况下，价格的调整会成为必然。笔者预计，未来一线城市的价格基本走势是：深圳率先调整，上海横盘，北京微涨，而一季度安静的广州则很有可能迎来一次补涨的机会。至于前期已经大涨的包括苏州、南京、合肥等城市，在调控的背景下，快速上涨的态势也会逆转。今年房地产的高潮提前到来，并在一季度集中释放，一线城市和部分二线城市的大戏基本结束。

但是，不要忘记，房地产去库存的任务仍然没有完成。一二线的大火并未蔓延到库存严重的三四线，这是下一步政策需要集中应对的。去库存的压力意味着全国性政策逆转的可能不大，而房地产投资的快速反弹又意味着未来开工面积和竣工面积的增加，这意味着又会增加新的库存，3月末，待售面积再创历史新高也证明了这一点。为了这游戏的继续。一二线城市的调控不会加码。政策最理想的效果是：一季度缺乏表现的二线城市、大部分的省会城市、以及大的城市群的核心城市能够心领神会接棒一二线，继续维持房地产的红火走势，同时，在三四线去库存上出台更进一步的政策。

所以，未来三个季度，我们会看到房地产热点会转移到尚未大涨的二线城市，以及部分具有一定概念，库存压力不是很大的三线城市。最近，京津冀一些城市，诸如保定、石家庄等城市房价开始活跃，就是一个明显的信号。

所以，尽管一出戏的高潮提前到了，但戏还没有演完。在投资投机的需求把房地产的火点燃之后，该到真正的居住需求者入场的时候了。当然，这一切仍然和农民工没有任何关系，在中国房地产2016年的大戏中，钦定的男一号农民工到现在为止还没有任何戏份，恐怕到这出戏落幕的时候，他也不会有任何戏份。

(马光远，经济学博士，执业律师。)