深圳4月楼市成交量腰斩 价格松动下滑

继“3·25”新政之后，市场持续低迷，客户观望情绪浓厚，很多项目持续推后入市时间，4月份深圳全市仅有16个项目入市，共2672套新房。推售量持续处于低位，而且项目平均推售量较低。与此同时全市新房与二手房成交量均出现腰斩，为连续上涨18个月后首次下降。同时中国指数研究院发布的百城价格指数显示，4月份北上广深四个城市涨幅受到限制，环比涨幅退出前十，一线城市楼市政策调控效果明显。加之今年五一市场遭遇“小寒潮”，往年的“红五月”有待市场进一步验证，预测未来一段时间内市场将会持续震荡下行。

国家统计局数据显示，1-3月，全国规模以上工业企业实现利润总额13421.5亿元，同比增长7.4%，增速比1-2月份提高2.6个百分点。3月，规模以上工业企业实现利润总额5612.4亿元，同比增长11.1%。3月份工业利润增速回升，有经济向好因素，也带有不均衡、不稳定和恢复性质。而且4月官方制造业PMI50.1，高于50的枯荣线，已连续两个月处于扩张区间，走势平稳。虽然我国经济整体向好，但增长疲态，未来风险不容忽视。

美国商务部上周公布数据显示，美国一季度经济创下两年以来最慢速度。这是美国连续第三年出现不及预期的开年GDP数据了。而且欧元区经济增长持续较慢，未来一段时间内全球经济将会持续震荡。将会对国内经济向上形成一定压力，与此同时银监会现已开始大范围整顿金融机构信贷，将对银行的资本充足率构成压力，并最终冲击社会融资总额和整体流动性。将会对于之前融资规模较多的一线城市楼市将会有一定的打击规范作用，特别是现阶段处于在政策消化的关键时期，市场悲观情绪浓厚，信贷监管政策对市场影响举足轻重。

批售逐渐恢复但“红五月”有待验证

根据深圳中原研究中心监测，进入4月份市场热度恢复较慢。4月共有11个项目获得批售，共有6147套新房，面积为57.4万㎡，分别环比大幅上升了182.8%和374.7%，较上月增幅明显。4月批售量大幅上升，主要原因为其最后一周有4个住宅项目批售，面积高达21万㎡。

从推售方面来看，4月有16个项目入市，总推售套数为2672套，推售面积为28.1万㎡，分别环比上升了22%和36%，较上月增加明显，但与历史同期相比，仅处于中等位置。4月推售项目数量基本与3月持平，但推售量仍然不高，仅为春节前的一半左右，同时项目平均推售量较低，其中有9个项目推售量不及100套，和3月份相似。

按照往年市场经验来看，很多开发商会选择在5月进行上半年的集中推售。预测未来市场供应会较前期有所上升，但因为325新政对市场影响较大，市场持续低迷，前期很多项目不断延后入市时间，而且今年的五一仅有一个项目入市，和往年形成鲜明对比，“红五月”有待市场进一步验证。

根据深圳市规划国土委数据显示，4月一手住宅成交2340套，环比下降47.5%，成交面积为25.26万㎡，环比下降46%。325新政对市场影响明显，新房成交量近乎腰斩。现阶段市场持续低迷，消极悲观情绪浓厚，预测未来一段时间市场将会持续震荡调整。

目前来看，在政府出台调控新政的影响下，市场持续冷淡，客户入市积极性不足，开发商推盘速度放缓，预测未来成交量将会持续下滑，价格也将会逐渐趋稳。

4月新房成交均价高达49876元/㎡，环比下降0.2%。从深圳4月成交新盘来看，银湖蓝山润园、半岛城邦花园和恒裕滨城花园等高端楼盘对4月均价有一定的拉升作用。而且4月有24个楼盘的成交均价超过6万/平，占全部楼盘的22.4%。其中，柏宁花园连续蝉联全市成交均价最高的楼盘，成交均价高达11.4万/平。

二手房成交量腰斩价格开始下跌

根据深圳中原研究中心监测，4月二手住宅成交8516套，环比大幅下跌了54.5%；成交面积约为72万㎡，环比大幅下跌55%。二手样本楼盘均价为54807元/㎡，环比上月下跌2.39%，这也是二手房价自2014年10月连续上涨18个月之后，首次回落。有业内专家认为，主要原因为“3·25”新政对市场调控力度较大，市场悲观低迷，客户观望情绪浓厚，二手房成交量瞬间“冰冻”，同时受4月二手房评估价上调影响，很多客户在3月份集中过户，3月成交量创历史新高，与4月份形成明显落差。

深圳链家市场研究中心认为，深圳5月起推行营改增，二手房交易税费下降，虽然数额不大，但在一定程度上会提升置业者入市的积极性；同时，随着新政不断被消化，累积的置业需求或将陆续释放，实际的交易量稳中有升。另外，随着供需双方仍在博弈，价格出现一些波动，短期内小幅震荡。

根据其提供的数据显示，4月置业用途方面，首次置业持续缩减至41.7%，创下近一年的最低值；改善、投资置业反而小幅增加，其中改善占27.0%，创下近一年新高，同时当市场出现一些笋盘时，长期看好深圳的投资者亦会择机入市。

深圳链家市场研究中心根据税务部门、国土部门相关文件为基础，结合实际房产交易，得出下表，对比“营改增”后，个人房产交易纳税变化。以“过户评估价为200万元为例”，“营改增”后，计税价格相当于打了95折左右(190.48万元)，由于计税价格下降，三大税减少约7200元，即下降了4.76%。

总体看，“营改增”减税幅度大于预期，不仅增值税比营业税有所减免，同时契税、个税也同步下降。在当前楼市调控的重压之下，“营改增”税费减免可谓是一个楼市的小利好；另外，之前不少市民对“营改增”纳税计算方式不是很了解，在一定程度上产生了观望，现在税费计算方式明朗后，加上近期一些物业报价回调、议价空间扩大，购房成本也会相应的减少。所以，预计市场观望情绪会有所减弱，部分署业者将会择机入市。