马光远：房地产市场暴涨不可持续 买房者无需恐慌

去年年底，我的文章《2016年这些城市的房价可能大涨》中，将苏州列为可能大涨的第一位，其他位列第一集团的有上海、南京、杭州、合肥等。后来房价上涨的事实证明，苏州成为二线城市中房价的领头羊。苏州一些地方去年年底7000多的房子，不到半年之久，价格超过了2万，涨幅之大，令人咋舌。

5月17日，苏州市国土资源局决定将5块挂牌拟出让的土地以规划优化原因暂缓出让。媒体报道的真实原因是，苏州很多将出台包括限购在内的调控政策，为房地产降温。根据媒体的报道，5月17日下午，苏州市政府举行了例行会议，主题是稳定房地产工作，会议通过了限购方案，拟于5月23日公布、24日执行。主要内容是，购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上，另推出买房居住证满一年等硬性规定，以防炒房和补缴社保。

如果这些消息属实，暂缓出让土地的行为则是苏州市政府冷却土地市场，从而让整个房地产市场冷静的举措。从最近二线城市的动态看，包括苏州、南京等在内的二线城市，土地市场和房地产市场热度互相影响。长三角地区地王频出，而且大多在包括苏州、南京等在内的二线城市，其热度甚至超过了一线城市。据媒体的统计，今年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录；合肥4月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面价溢价率292.11%。从土地出让金的情况看，前4个月二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%.

在上海、深圳房价暴涨之后出台调控措施，一线房地产市场迅速冷冻，成交量相对于调控前几乎腰斩。那么，如果苏州等城市推出限购，二线市场是否也步一线城市的后尘冷冻，已经热得发烫的房地产之火如何会否向三线转移。

对于苏州、南京、合肥等二线城市的房价，笔者并不认为可以和上海等一线城市的房价比较。事实上，一线城市的房价在经历一季度的疯狂之后，房价的绝对值已经很高，是否存在泡沫尚待时间验证，但一线城市很多房价远高于欧美国家很多城市的房价已是事实。相反，苏州、南京、合肥等城市的房价，绝对值并不高，苏州疯狂，是因为之前价格过低，从价格本身看属于补涨，只是在货币宽松和房地产刺激政策的双重利好下，演化成了疯涨的行情而已。现在的房价已经相对合理，考虑到苏州自身城市的特点，以及苏州下辖的县市的替代性，在经历今年前四个月的疯涨之后，后续再疯涨的可能性很小。在我看来，在当下，苏州的房地产市场搞限购，其实根本没有必要，效果可能适得其反。不限购，市场在释放购买力之后，自然回归正常。一旦限购，反而成为饥饿营销般的促销手段，引发新的恐慌性购买。对于全国的二线市场，笔者不仅不同意苏州的限购措施，对所有的施与二线的限购，在我感觉，是一种市场疯狂之后，为了防止急涨后的急跌采取的稳定市场的行为。

当然，这次二线城市房地产政策的转向和降温，也有一个背景，那就是5月9日权威人士的访谈，在访谈中，权威人士对当下房地产市场有三个重要观点：一是强调，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策；二是指出，恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取；三是提出在去库存过程中要加大户籍制度改革力度，建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度。

从杠杆和大力刺激的角度看，目前二线城市存在的最大的问题倒不是房价，而是土地市场的疯狂。开发商疯狂拿地，如果拿地的钱通过融资和加杠杆的方式取得，意味着未来一定会通过推高房价的方式确保获得利润，土地市场的加杠杆的危险比住房市场其实更为危险，这也是过去的事实所证明的。对于二线市场，应该严控土地市场的炒作，通过增大土地供应等方式平抑市场，并对开发商拿地的资金来源予以限制。通过土地市场的降温，而不是以前的限购的措施，对于市场的长久健康更为有益。

笔者认为，不管苏州等二线城市是否出台调控举措，今年房地产市场的热度在下半年降温的概率极大，市场的暴涨不可持续。买房者无需恐慌！下半年，随着货币政策回归稳健本位，楼市政策回归以人为本，而非加杠杆的周期，支持市场继续上涨的条件并不具备。不要忘了，这个市场在基本面上处于去库存的周期，即供大于求的状态。疯涨已经尾声，一些疯狂拿地的开发商很快会体会到冲动的惩罚。

(马光远，经济学博士，执业律师)