深圳东进战略来了 将给东部带来这些影响

深圳“十三五”规划纲要明确指出应强化东中西三轴辐射带动，其中“东进战略”是东部发展轴上的重要环节，将有利于罗湖、盐田向龙岗、坪山及大鹏新区延伸发展。

纵观自改革开放以来，深圳的崛起道路，从老城区罗湖、CBD金融中心福田“一路向西”到南山、宝安，如今东西部失衡现象非常严重。

东西部发展到底有多不平衡呢？

今年深圳一季度GDP共3888亿元，其中西部GDP(南山、宝安和光明新区)占据37%，东部GDP(龙岗、盐田、坪山及大鹏新区)仅占23%。不仅如此，东部的区域面积比西部多了163平方公里，人口占比反而少了16%。东部地区土地面积那么大，经济速度却跟不上，人口密度也比较低，业内认为，归根到底还是政府的规划。

“一路向西”战略明显导致东西部地区的定位不同，西部以发展商业为主，东部则工业居多。2012年以来，政府的招拍挂土地中，南山、宝安商业性用地居多，而龙岗以工业用地为主。龙岗工厂居多，金融产业、教育及医疗资源明显不及西部。此外，2015年的供应方面，西部的办公、商业项目共批售107万㎡，东部34万㎡，仅达到西部地区推售量的3成。

在房价上，东西部失衡的状态也很明显。南山、宝安在蛇口自贸区及大前海概念的刺激作用下，房价在全市处于领先地位，尤其是南山独占鳌头，宝安房价都比老城区罗湖要高。与西部疯狂的房价相比，东部逊色不少，龙岗去年房价虽然高涨60%，但是仍不改“价格洼地”的命运。

“东进战略”涵盖哪些内容？

此次深圳政府提出的《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020)》，主要关注了四个方面：交通建设、公共服务、产业提升和城市发展。其中，交通建设是“东进战略”中的重中之重，主要着重于三个方面，即打通东部与中心区的联系、东部各区自身交通网络的优化以及东部辐射到惠州河源等粤东粤北区域的交通建设。

未来5年，东部地区将着力建设创新产业带和黄金海岸旅游带，形成“两带、六平台、多园区”的产业发展新格局。坪山龙岗地区将着重于工业、高新科技的发展；盐田则利用盐田港的优势大力发展相关产业；大鹏新区坐拥海岸线，着力发展旅游业。

实施“东进战略”，补齐东部地区民生短板是重要内容。深圳计划在东部地区的教育、医疗、文体等方面大力投入。比如，龙岗依傍自身容积率低的特点，大力发展大学园，除了已经入驻的香港中文大学(深圳)和深圳北理莫斯科大学，以后还有更多高等学府落座。

“东进战略”也促进了深莞惠经济圈(3+2)全方位合作和一体化发展，更有力地发挥深圳经济中心城市辐射带动作用，为深圳以及粤东粤北未来打开富有想象力的发展空间。

“东进战略”会给东部带来哪些影响呢？

深圳中原研究中心相关负责人接受证券时报记者采访时表示，“东进战略”中四个重点领域都利好东部房地产市场。轨道交通和陆路交通的建设将缩短与市中心的距离，部分置业需求或分流到东部区域。产业提升和城市发展是区域自身的升级，大力发展特色产业的同时，不仅仅是经济得到发展，也会带来更多的工作机会，吸引人才选择到东部就业，增加了置业需求。公建配套则是服务性的功能，将东部区域建设的更加宜居，满足在东部置业的居民对于教育、医疗和文体的要求，提升区域的吸引力。

另外，在“东进战略”对于各区都有不一样的影响。龙岗重点打通交通节点，建成覆盖原特区内中心的半小时交通圈和覆盖珠江东岸的一小时交通圈，将龙岗的辐射力发散出去。未来轨道交通的便捷则让大鹏新区的旅游业有了无限的动力。坪山区圳将打造“东部产业创新智核”的核心地区，构建“东部产业智造高地”，努力拓展产业发展空间。会盐田区将打造若干深港合作平台，主动承接香港的服务向东部地区转移，推动两地在产业、教育、医疗等领域的对接，加强人才交流。罗湖区作为东进的新人，主要是连接中心区和东部区域的重要节点，将在消费引领和创新开路两方面同步发力，发挥区域中心的通道和平台功能，引领东部发展。

四区中，坪山尤为重要，处于深莞惠都市圈的核心，去年开通的至深圳北的快捷线对于坪山也是一个利好，通往市中心的时间也大大缩短，不失为刚需上车的选择之一。去年年底，信达以30.3亿拍下坪山纯居住用地，楼面价高达2.5万/㎡；本月，泰禾再次落子深圳，以57.2亿总价拿下坪山商业用地，楼面价达1.56万/㎡，“地王效应”必然提升坪山区的房价水平，也足以证明了坪山作为深莞惠都市圈核心的未来潜力。

“东进战略”会有什么潜在的问题呢？

毋庸置疑，深圳东部蕴藏着巨大的开发空间，“东进战略”也利好东部四区，东莞、惠州以及粤东粤北地区。但该负责人还提出，客观来说，受到诸多因素的制约，深圳东部地区的真正崛起还需要时间。首先，“东进战略”的利好是无疑的，但是真正的带动作用还要取决于政府的投入，会有多少项目落地完成是至关重要的。只有将相关的配套建设起来了，才可以提升区域的吸引力，带动企业和人口的进驻。其次，从时间上来讲，交通是该战略中的重点，尤其是最为重要的连接东部和中心区的轨道交通，非常重要，但是建设需要一个较长的时间。