上海前5月供地仅占年计划15% 地价超房价成大概率事件

上海前5月供地仅占全年供应计划的15%

最新出炉的上海2016年用地供应计划显示，全年供应住房用地(包括保障性住房)800公顷，今年前5月供地仅占15%。

6月1日，信达拿下上海外环外地王，溢价率高达306.53%。这超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇地块，刷新今年上海土地市场溢价率的最高记录。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从近期长三角拿地的一些情况来看，不准备成为地王的资金根本拿不到地，可见当前土地市场处于非理性状态。

“325”新政已执行两个月，市场成交量呈节节攀升状态，逐渐恢复至调控前水平，购房者也逐步接受当前的新房价格，尤其是5月以来拍地价格的不断高企，导致市场热情重新被点燃。

链家地产数据显示，上海5月房价环比又涨了12.5%，当月上海新房市场供应量为127.2万平方米，环比下滑3.2%，同比上涨19.2%；成交量为98.8万平方米，环比上涨1.6%，同比下滑30.6%；成交均价36700元/平方米，环比上涨12.5%，同比上涨15.1%，再度刷新历史记录。

接下来或许将有转机。

上海市最新出炉的2016年土地供应计划，提出了对规划建设用地总量只增不减的方针，但未来宅地并非没有增长的空间。土地供应计划显示，2016年住房用地(包含保障型住房)供应计划为800公顷，环比去年有所增加，也是近三年来的最高值；商业办公用地面积为190-325公顷；工业仓储用地面积为450-550公顷。

换言之，今年前5月供地仅占15%。未来7个月，还将有680公顷土地放出市场。

在调整供地结构，减少商办用地供应规模和在工业用地转型的指导方针下，未来宅地供应适当放量还是有所保障的，也说明了当前市场并没有出现地荒现象。然而，地价上涨已成事实，根据21世纪经济报道记者查询获悉，即将在5月面市的几幅地块，起拍楼板价与2015年的成交楼板价相当，那么一旦引发房企抢拍，成交楼板价超过在售房价将是大概率事件。

2015年，嘉定新城板块出让的宅地楼板在17981元-18680元/平方米。周边项目“嘉宝紫提湾城”、“保利湖畔阳光苑”已基本售罄，“东方豪园”装修房的报价约3万元/平方米。即将推出的嘉定新城E27-1宅地起价近25亿元，起始单价18000元/平方米，与2015年成交楼板价相当。

上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，2016年，上海土地供应总量其实并不能算紧张，而为什么前期还出现地王频出的现象？主要因为，首先，上海宅地整体供应速度明显放缓，今年1月至今宅地供应面积仅约120公顷，占供应计划的15%；其次，土地市场存在区域供应不平衡，部分地区长期供不应求，偶然的土地推出必然会遭到房企抢夺；此外，市场融资环境助推房企拿地，在实体经济不景气的背景下，资金更愿意选择较为宽松环境下的房地产行业，银行和市场钱袋子也更偏向房地产行业倾斜，使得房企有底气拿地。而这一现象在6月会延续。

龚敏分析道，5月，市场化宅地供应有所放量，土地出让面积54.57公顷，其中嘉定区和奉贤区是未来交易的热点区域。嘉定土地供应聚集在徐行和嘉定新城两大板块，两个板块地价相差悬殊，相对而言嘉定新城更为成熟便捷，但起价较高；而徐行镇受制于交通环境，但地价偏低，也有一定吸引力。