住宅地价涨幅连续6季度放缓 一线城市表现冷热不均

（原标题：住宅地价涨幅连续6季度放缓 一线城市表现冷热不均）

种种迹象表明，地市秋意渐浓。

时代周报记者梳理2015年第一季度至2019年第三季度近四年来全国住宅地价走势情况发现，全国主要城市住宅地价均价已经从5305元/平米涨到了7385元/平米，涨幅达39%。

在此期间，随着2016年底新一轮调控开始发力，地价涨势被遏制。若排除2018年第二季度和2019年第三季度，全国住宅地价环比涨幅连续八个月收窄。

自然资源部直属中国国土勘测规划院近日发布的《2019年第三季度全国主要城市地价监测报告》(以下简称《2019年三季度报告》)也显示，截至2019年第三季度，住宅地价同比增速已经连续六个季度放缓。

根据《2019年三季度报告》，在短暂的二季度冲高之后，三季度全国主要城市住宅地价环比增幅重回收窄通道。2019年第三季度，全国主要监测城市住宅地价环比增长1.24%，较上一季度下降0.46个百分点。

“调控政策和资金趋紧是最主要的原因。”同策研究院总监张宏伟对时代周报记者表示，“今年六七月份以来，房企融资环境不断收紧，另外市场销售回款速度放慢，两个因素都直接导致了企业的资金面紧张，所以房企拿地趋于谨慎，地价增幅放缓。”

在政策持续加码的效力下，地价涨幅放缓或已成定局。

“受扩大土地供应、改革出让方式和加强监管整顿多维度举措影响，土地溢价率也持续走低。”

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在接受记者采访时表示。

地市凉意来袭

这一轮地市凉意覆盖了全国大部分区域。

根据《2019年三季度报告》，2019年第三季度，无论是从全国维度，还是分重点区域和一二三线级别城市来看，住宅地价环比增速都有所回落。

在全国范围内，2019年第三季度，全国共有94个城市住宅地价环比上涨，较一季度减少8个，另有7个城市住宅地价环比下降，较上一季度增加6个。此外，长三角、珠三角、环渤海三大区域三季度住宅地价涨幅均有所回落；一线、二线、三线城市住宅地价环比增速较上季度分别下跌0.25个百分点、0.71个百分点和0.25个百分点。

二季度短暂冲高是三季度回落幅度凸显的原因之一。“今年年初，受政策调整预期，以及房企资金面宽松等因素影响，地市呈现了一波‘小阳春’。”张宏伟表示。

如果拉长时间轴来看，近四年全国主要城市地价走势中，有一个明显的转折点，即2017年第二季度——2015年第一季度至2017年第二季度，我国地价环比增幅持续走高，但在2017年第二季度之后，则向下收窄。

“这一轮调控从2016年9月30日就已经开始。但由于政策具有惯性和滞后性，所以数据显示2017年前两个季度我国地价仍保持了一定的增长态势。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

“整体来看，受前期市场运行惯性、房地产市场分化以及政策效应滞后性等多重因素影响，一线城市住宅地价仍处高位盘整，三线城市则有明显上升迹象。”中国国土勘测规划院也在《2017年第二季度全国主要城市地价监测报告》中解释。

“2017年房地产调控和供给侧改革明确要求各地合理安排住宅用地供应，并编制完成住宅用地供应中期和三年滚动计划，热点城市都着力提高了住宅用地的供给力度。同时各城还积极探索新的土地出让模式，如对土地出让设置最高限价、限地价竞房价/竞自持面积/竞投养老设施面积等等。” 夏丹指出。

“预计主要监测城市地价整体保持低速增长，商服、住宅、工业各用途用地间增速差异或将缩小，热点城市住宅用地市场保持趋稳态势。”中国国土勘测规划院在《2019年三季度报告》中判断。

一线城市冷热不一

城市间的微观差异也在显现。

在四个一线城市中，北京和深圳仍有热度——刚刚过去的10月15日，北京推出亦庄旧宫、大兴孙村和通州马驹桥三宗地块，其中位于五环内的旧宫地块即吸引了招商、金融街、电建+京能、建工+中铁、绿城等10家房企的目光，并最终以49次举牌，约37000元每平米楼面价、总价44.3亿、溢价率34.2%被电建+京能联合体拿下。

而深圳在今年6月一次性出让5宗宅地、吸引30余家房企争夺之后，10月23日，深圳市土地房产交易中心再挂出5宗宅地，起始总价126.78亿元，拟于11月22日出让，吸引市场关注。

但上海和广州的地市却颇有些“凉意”。进入10月，上海挂出了5宗地块，其中2宗宅地、3宗商地，其中宝山区杨行镇宅地曾于2018年挂牌出让，但当时根据出让人申请，中途终止了出让。时代周报记者注意到，2019年9月该地块再次挂牌，已下调起拍楼板价近5000元每平米。10月14日，该地块以底价成交。

在广州，据克而瑞广州区域统计，10月以来，广州土地市场已有6宗宅地临时撤牌。其中，10月24日，天河广氮宅地终止网上挂牌，此外，与天河广氮宅地同日挂出的白云江高镇宅地、从化太平镇宅地均也因故终止出让。

“受市场大环境影响，广州今年下半年地市转冷，政府为规避流拍给市场带来的负面影响本月宅地频频撤牌。”克而瑞广州区域判断。

在更为直观的价格方面，中原地产研究中心数据显示，今年前三季度北京和广州溢价率分别下降了27.36%和33.57%。另据中国国土勘测规划院数据，上海地价同环比下降明显——在2018年第四季度和2019年第一季度，上海市住宅地价环比为负增长，分别为-0.25%和-0.17%；从同比来看，2019年第三季度上海市住宅地价也呈现了负增长(-0.19%)。

中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者解释，整体来说，上海和深圳的楼市比较坚挺，其房价也处于高位，所以连带地市表现较好。对于北京来说，北京的市场也非常优异，但是由于北京土地全面限价，并且供应多，所以价格较为稳定。但广州则是近期市场表现较弱，土地溢价率开始明显下调。

另外对于上海来说，上海严格的“招挂复合”、严格土拍市场资格准入是地价平稳的一大因素。“结构性因素也是影响地价的原因之一。”张宏伟解释，“在区域结构上，郊区土地出让较多，也会拉低全市平均地价；在用地性质结构上，上海还有众多租赁住宅、共有产权住宅出让，也会拉低均价。”

除了四个一线城市，热点二线城市之间的争夺也正在展开。

2018年，杭州以2489亿元土地出让收入夺得全国第一。根据中指研究院数据，今年前三季度，杭州土地出让总收入达2239亿元，持续稳居全国第一。但在地价方面，却有些褪色——中国国土勘测规划院数据显示，今年三季度杭州住宅地价环比呈现负增长。而与杭州“一衣带水”的宁波也表现亮眼。2019年第二季度和2019年第三季度，宁波已经连续两个月保持环比增幅3%的高速增长。

卢文曦对时代周报记者表示：“在今年稳房价、稳地价、稳预期要求下，杭州针对较热的土地市场火速出台了针对性政策，6月底开始在土地出让环节实行‘双限’。受此影响，杭州地价降温明显。当一个城市限制较多，资金自然而然会转去其他城市，宁波就是受益于杭州调控从严，承接了热点城市外溢资金投向，从而使当地地市热度上升”。