楼市18月上涨周期后:购房者恐慌入市担心积蓄贬值
楼市18个月的上涨周期后：市场收紧箭在弦上
尽管一些城市已经出台抑制房价政策，但房地产市场的恐慌情绪仍然在蔓延。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对房地产市场的描述是，“整个市场都陷入恐慌，购房者恐慌，既担心房价快速上涨，看好的房子又买不起了，又担心未来房价下跌，让自己站在了房价高高的山岗上；业主恐慌，既担心自己的房子卖便宜了，又担心未来房价下跌，让自己错过了这个千载难逢的出售套现良机。”
这不仅仅是恐慌情绪的全部来源。恐慌情绪还包括，越来越多的购房者将房产作为保值的工具。他们担心，如果不买房，他们手中这一点点积蓄，都将贬损过半。而买房成为居民面对流动性过剩时避险的主要选择。
自2014年9月30日至今，本轮房地产上涨周期已经持续18个月。楼市在谣言、人为放大的恐慌情绪中相互作用传染，不少城市开始出台抑制房价政策，以期能够对疯狂的市场有所降温。
被恐慌情绪推入市场的
购房者
沿着京津高速永乐店出口，便可以到达首创国际半岛，这是距离北京最近楼盘之一。行政区域隶属天津武清。
这是一个总占地面积298公顷，总建筑面积约300万平方米的超大规模大盘。受本轮房地产市场火爆高涨情绪影响，该楼盘二手房的价格已经涨至1.5万元/平方米。周边新盘价格已经涨至2.7万元/平方米。21媒体记者在楼盘现场看到不少出于投资目的前来咨询的购房者。
值得注意的是，尽管楼市看似火爆，价格也在高涨，但该大盘入住率相当低。21媒体记者在现场仅看到极少数居住在此的业主。一位中介告诉21媒体记者，据她测算，该楼盘的入住率为15%。
这可能仅是个保守的数据。楼市的恐慌情绪已经令不少购房者在购房时考虑的因素越来越少，甚至这样居住属性不强的楼盘也在上涨。
身为房地产业内人士的林伟(化名)已经深知当前市场已经不适合购房。他判断，今年年底房地产市场会降温，非一线城市会跌得比较快。但刚需的他还是慌不择地在近期选择入市。
“整个买房的过程十分恐慌。我交了五套房子的意向金，两套房子都被别人抢走了，另外两套房子谈判到最后业主没有诚意卖。其中一套房子当天看房的时候业主当场就提价，但是排在我前面那个意向购房者还是接受了。”
林伟告诉21媒体记者，由于手里的积蓄不够，他此次购房采用的是高杠杆。总价240万，按照30%首付比例，需要支付80万。但是他手里只有50万，剩余的30万他借款凑齐。
林伟称，虽然他认为市场已经高位，未来可能会调整，但他受市场恐慌情绪影响，还是很担心房价会继续上涨。“万一房价涨到我借款也买不起的地步，我就再也没有机会入市了。”
赵红(化名)也是被恐慌情绪推入市场的。她在北京回龙观抢购了一套新房。该楼盘开盘90多套，但排号人数达到700多人。而她购买的小户型仅开了12套。这是她通过小道消息打听到有该房源，并托付了所有能托到的关系。
由于市场火爆，李小梅(化名)在北京东三环挂出的“老、破、小”的一套房子，被中介近期要求临时加价40万。
房地产中介对于首付不够的客户有足够的解决方案。一位中原地产的中介称，“如果首付不够，可以提供一套现有房屋抵押，三天内我们会把款项打给客户，然后客户买房的首付就够了。等客户支付首付之后，再把房屋合同给我们，我们通过自己的渠道再帮你做抵押贷款。”
市场的疯狂通过交易数据可见一斑。二手房方面，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年第39周(9月19日-9月25日)，北京全市二手住宅共网签7179套，环比38周上涨了27.8%，创近25周以来周度网签量新高。中秋节过后的6个交易日里，北京二手住宅每天的网签量都稳定在1300套以上，周五(9月25日)还超过了1400套，正是如此稳定的高交易最终带来了北京二手住宅25周以来单周交易量的新高。
新房方面，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年第39周(9月19日-9月25日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签4154套，环比38周上涨54.7%，继今年27周(6月27日-7月3日)成交4407套以后，时隔11月再次突破4000套。
“强弩之末”？
不少市场过热的城市正在努力出台政策试图降温。
9月25日，南京发布限购政策：限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。
9月26日，杭州国土资源局公告称，杭州调整土地竞价方式，限定最高溢价150%，并将暂缓两块土地出让。此前，为了抑制楼市过热，杭州已经推出限购政策。杭州市住房保障和房产管理局9月18日公告，杭州自9月19日起实施住房限购。限购政策明确，在市区限购范围内，暂停向拥有1套及以上住房的非杭州户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
中原地产首席分析师张大伟预测，未来还有多个城市可能会升级调控政策。预计调控政策出台的城市都是最近房价涨幅较高较快的城市：可能包括郑州、无锡、合肥、福州、石家庄、天津、济南、武汉。
胡景晖注意到，2014年9月30日至今，中国楼市已经增长了18个月。
“第一阶段是2014年9月30日新政出台至2015年3月30日新政出台。这一阶段，国家开始出台零星政策对楼市进行试探性刺激，对一线城市起到了一定的提振作用，交易量、价格开始回升。但政策效力昙花一现，持续时间不超过1个季度，尤其是2015年春节后，市场再度陷入低迷，量价都有下滑趋势；第二阶段，市场表现为‘反向分化’。2015年330新政以后，政府开始加大政策调控力度，财税政策、货币政策双管齐下，降准降息频繁，信贷限制宽松，出台了一系列普惠式刺激政策，造成市场‘反向分化’，即需要去库存的三四线城市库存压力越来越大，需要控制热度的一二线城市楼市反而更加火热，形成了一线城市房价升高、二线城市后来居上、三四线城市依旧萎靡不振的局面。”
胡景晖表示，目前正处于本轮周期的第三阶段，“局部收紧”，市场表现为“加速赶顶”。也就是说，随着市场在今年3月底达到历史高点，二季度全国楼市政策开始局部收紧，其间货币政策为零，分城施策逐步落地，交易量在连续升温后开始出现回落迹象，房价涨幅也逐步收窄。但市场的不确定性，以及政策不明朗而导致的市场的恐慌，使得三季度的楼市再次出现二次爆发，加速赶顶。
胡景晖认为，2016年初以来，市场的加速赶顶已是“强弩之末”，在购房需求已经被提前释放且大量透支的情况下，近两三个月以来市场的火爆，是由于“恐慌”而对未来购房需求的更进一步透支，未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件，中国楼市在经历了18个月的上涨周期后，最快或将在今年四季度进入新一轮的降温周期。
张大伟也注意到，政策趋势已经出现变化。中央政治局会议提及的资产去泡沫，政策逐渐开始落实，针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集地出现。但实际执行的力度低于之前市场预期。政策虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。(21世纪经济报道)
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