央行明示收紧地产信贷 “地王”明年压力最大

今年以来，楼市的火爆使得个人按揭贷款呈现井喷态势。央行调查统计司司长阮健弘表示，今年前三季度，个人住房贷款增量占全部贷款增量的35.7%。前三季度个人住房贷款新增3.63万亿元，较去年同期多增1.8万亿元。其中，9月份个人住房贷款新增4759亿元，在9月份新增贷款的比例高达39%。

阮健弘认为，个人住房贷款增长较快，一个重要原因是今年以来全国房地产市场走势分化，部分一二线城市房地产成交活跃。

个人按揭贷款的过快增长引起了政府层的重视。

10月12日，央行召集5家国有大行及12家股份制银行召开商业银行住房信贷会议，要求各商业银行理性对待楼市，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。会上，央行人士提出，房地产市场过热可能会对中国经济稳定造成影响。当前居民住房按揭贷款增长过快，有地区按揭贷款规模比去年末翻倍，也有地区按揭贷款占新增贷款的90%。

而就在“十一”期间，全国超过20个热点城市密集出台限购限贷措施，包括提高首套房首付比例至三成及以上、外地户口二套房限贷、超过二套房限购等。

“这显然是信贷政策收紧信号。商业银行自身也会关注到潜在信贷风险，特别是针对开发贷会采取更多防控风险措施。”中国农业银行首席经济学家向松祚对中国房地产报记者表示。

交通银行总行高级分析师夏丹亦对中国房地产报记者表示，“房地产调控政策风向转变已经成为事实，热点城市信贷收紧是调控之一，接下来更多城市可能加入或升级措施。资金面趋于从紧。”个人按揭贷井喷蕴含风险

10月18日，人民银行公布的金融统计数据显示，9月新增贷款1.22万亿元。这一数值比过去5年该月平均贷款增量多出4626亿元。其中一个重要原因即源自房地产，尤其是按揭贷款需求增长。

央行数据显示，9月份居民新增中长期贷款5741亿元，创历史新高，占全部贷款的比例为47%。而居民中长期贷款一般对应于居民购房需求，这也说明居民购房需求仍然旺盛，居民部门加杠杆仍在持续。

记者根据央行数据测算发现，今年前三季度月均新增按揭贷款均超过4600亿元，是上年同期的1.88倍，累计新增按揭贷款占全部新增贷款的40%以上，比上年末提高了15个百分点。

阮健弘表示，个人住房贷款增长较快，一个重要的原因是今年以来房地产市场走势分化，部分一二线城市成交活跃；同时也与金融机构、居民部门的资产配置选择有关。

民生银行首席研究员温彬分析认为，从国际经验看，尽管我国房贷余额占GDP的比重在合理范围内，但短期内居民快速加杠杆，特别是如果投资和投机需求过度容易引发金融风险，也会对其他实体经济部门的信贷需求产生挤出效应。

我国居民加杠杆风险有多大，可以通过“按揭贷款占居民收入比重”指标来考量。

据招商银行高级分析师刘东亮观察，美国在整个20世纪90年代，按揭贷款占居民收入比重持续上升。当这一占比超过4%时，房价涨幅开始放缓，当这一指标触及8%的历史峰值时，房价出现崩盘，也即居民加杠杆已到极限，泡沫无法维持。

刘东亮认为，对于中国，选择“按揭贷款占劳动者报酬比重”来衡量，在考虑了国庆期间限购因素对年内按揭贷款的负面影响后，预计今年中国新增按揭贷款规模可能会达5万亿元，占劳动者报酬比重可能会达到创纪录的13%，远远超过美国次贷危机前的水平。

不过问题在于，中美两国的数据口径并不一致，中国的劳动者报酬不能等同于美国的居民总收入，可能低估了包括灰色收入、企业主收入等居民收入规模，考虑这些因素后，新增按揭贷款占劳动者报酬比重可能会降至10%左右，但这仍然是一个很高的比重。

“这似乎也并不代表中国房价即将崩盘，由于多年来的高储蓄率，中国居民凭借庞大的储蓄规模，购房承受能力可能比估计的更高。但美国过往的经验告诉我们，中国按揭贷款占居民收入比重的快速上升仍然值得高度关注，这表明中国居民将太多收入投入到新增房贷中，或许可以视为一个潜在风险信号。”刘东亮表示。

夏丹认为，房地产信贷的另一个隐性风险则是，购房者是否利用首付贷等违规资金入市，银行无法追查。

尽管国家已明确规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务，但目前互联网金融平台通过房产等抵押贷款业务来提供“首付贷”的行为仍然存在。如一些小额信贷公司通过扣押房产证或其他担保品发放“首付贷”。“这完全是高杠杆行为，自己没有资金，风险会非常大，一旦价格下行，带来的违约和金融风险很大，影响社会、经济稳定。”中央财经大学金融学院教授郭田勇表示。多家银行收紧信贷 热点楼市将进入“急冻”状态

自9月30日至10月9日，全国共有21个城市出台楼市调控新政，多地重启限购限贷，尤其是核心一二线城市“全城限购限贷”。

据融360调查，北京多家银行都已经落实楼市新政，开始对购房人进行限购限贷。首付方面，对于受访的30家银行，除恒生银行和南京银行具体政策还未出台，其余基本按照新政策开始执行，购买普通住宅，对于名下无房首次购房的客户执行首付3.5成起；名下已有一套房子，不管有没有贷款首付执行最低5成。购买非普通自住房的首套首付4成，二套7成起。

利率方面，除几家银行有微调之外，大部分银行称暂时没有接到总行关于利率调整的文件，仍可以按之前的利率水平执行，较上月比较，首套房汇丰银行由8折调整为最低8.2折，平安由8.5折下调为最低8.2折，大华和东亚银行调为8.5折。二套房方面，除民生银行调为基准上浮30%外，其他银行仍可执行上浮10%。

考虑到各地对于楼市的限购、限贷政策的密集推出，居民中长期贷款的过度过快增长显然是不可持续的。而央行层面也有意出手信贷调控。

10月7日~9日，央行行长周小川在第34届国际货币与金融委员会(IMFC)部长级会议上指出，中国信贷增长较快，反映了中国在全球经济增长乏力背景下应对风险、促进增长所做的努力。随着全球经济复苏逐步正常化，中国会对信贷增长有所控制。

而就在央行召集17家银行召开商业银行住房信贷会议的当天，上海银监局向辖内银行召开了会议，其主要内容为，提示房地产信贷风险、规范房地产企业融资。据悉，在这次会议上，上海银监局向商业银行发出了房地产贷款的风险警示。

在中国过去十几年房地产市场发展轨迹中，一个普遍规律是，货币供应的增减是造成房地产价格波动的主要原因，即当货币政策宽松，货币供应增加时，地产价格会上涨，一旦货币条件收紧，地产价格会下滑。此次银行若进一步收紧信贷政策，未来房地产市场能否结束过快上涨态势？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产市场趋势来看，本轮调控政策在今年10月初集中发布，北京、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉，市场率先调整极有可能会从这些城市开始。按照房地产周期判断来看，6~8个月之后也就是2017年年中开始，伴随着供应量增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在明年年中出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，上述城市甚至更多调控城市将进入市场调整期，调控效果将显现。

刘东亮则认为，这些城市的地产市场将进入“急冻”状态，预计需求将出现萎缩，观望情绪上升，短期内对控制房价上涨将起到明显作用，房价可能进入横盘或调整阶段。但从过去几轮调控效果来看，限购政策并不足以打压房价回落，根本原因在于，虽然限购政策事实上对需求端进行了带有某种程度“计划经济”色彩的调控，但土地供给端的计划经济没有出现任何变化，也即限购政策无法解决土地供给缺口的矛盾，因而也无可能从趋势上扭转大城市房价。这意味着大城市房价即使因政策而出现明显调整，但只要土地缺口依然存在，需求仍会为房价提供支撑。