穆迪：现有调控不会导致明年楼市下滑

11月1日，穆迪投资者服务公司表示，中国房地产业展望稳定，今年至今落实的监管调控措施不会导致未来6-12个月销售额大幅下降。

“用于确定中国房地产业展望的3个指标(全国销售额增长率、库存水平和市场流动性)在未来6-12个月将保持在稳定展望范围之内。”穆迪副总裁、高级信用评级主任曾启贤11月1日在记者会上表示。

调控措施其实比较温和

“十一黄金周”内地多个热点城市集中出台针对需求端的“限购限贷”政策后，楼市降温明显。近日又有多项监管调控措施出台，包括上海证券交易所下达通知收紧房地产企业发债并限制集资用途的通知、银监会打击资金违规进入楼市、北京市政府在土地拍卖中加入对住房单价的明确限制等等。

不过，穆迪指出，今年调控措施的严厉程度并不及造成2011年和2014年行业下滑时的措施，而政府将继续在控制房价涨幅的意愿与维持稳定的房地产业来支持经济增长的目标之间取得平衡。

在经济下行的背景下，房地产行业对中国经济的增长尤其关键。尽管统计局数据表示，今年前9个月房地产行业对中国国内生产总值(GDP)增长贡献为8%，一些金融机构的测算则给出了高得多的结果。中金公司研究员梁红认为同期地产服务业对名义GDP的贡献率约为12.3%；中银国际的分析师卢晓峰的测算显示，同期房地产产业链占国内生产总值(GDP)比重可能高达20%。

数据显示，目前约20个城市已收紧了购房或房贷标准，旨在控制住宅价格的快速攀升。这些城市在2016年前8个月的全国合约销售额中占比约为40%-45%。穆迪表示，虽然银行对涉及房地产的贷款更有选择性，但内地房地产行业流动性仍将维持在良好水平。

2011年，针对房地产开发商的信贷被全面收紧，而目前的调控措施主要还是在拿地方面，以及对影子信贷加强控制，这被一些市场人士认为比较温和。

“我有时候能看见五六个银行家追着开发商想为他们刚拿到的地提供融资服务。如果央行已经给出内部指引，他们(银行家们)不会这么做。”《南华早报》日前引用花旗银行研究员Oscar Choi在一个行业论坛上的发言表示。Oscar Choi同样认为明年内地楼市将继续保持活力。

开发商短期偿债压力减缓

穆迪预测，明年全国销售额增长将维持与今年类似的水平，或仅出现小幅下滑。主要理由是，即使主要城市的住房成交量受调控措施有小幅下滑，热点城市较低的库存水平依然能支持房价温和上涨。

2016年6月以来，对内地开发商来说，穆迪的正面评级行动数量已超过负面行动。截至10月28日，在其50家受评内地开发商的名单中，被标记为负面展望的比例为34%，已较5月初44%的近期峰值水平有所降低；且该机构表示，强劲的销售和收入确认、渐渐稳定的盈利水平和更低的融资成本或将使行业展望在未来6至12个月进一步提升。

内地地产行业的债务问题也是关注的焦点。

数据显示，内地上市房企的债务总额已由2011年的1.34万亿元人民币大幅攀升至2015年的3.3万亿元人民币。美国进入加息通道后，大量内地房企通过发行低利率的境内债券来偿还离岸美元债券，而部分较弱势的开发商过度依赖举债运营。

穆迪表示，开发商的离岸的再融资风险在可控范围内，2017年仅有少部分离岸债券到期需要偿还。不过，11月1日标普全球评级信用分析师黄馨慧则警示，“鉴于2018年到期的(房地产企业)境内外债券规模将达到峰值，如果政府对境外融资活动也实施较长时间的限制，可能提升再融资风险。”

尽管房企的短期偿债压力有所减缓，但债务风险没有实质解决。据世邦魏理仕数据，下一轮房企公司债到期高峰将在2018年至2021年间，规模约在728亿美元，届时开发商可能因利率触底回升而面临更大的债券再融资压力。