楼市调控还在加码，房价会继续降么？

（原标题：楼市调控还在加码 房价会继续降吗？）

十一前后，在楼市所谓的“金九银十”之际，包括一线城市以及部分热点二三线城市密集出台房地产调控政策，主要涉及限购、限贷、土地供应、市场监管等方面，这能否给高烧的楼市降温？

11月18日，统计局发布70个大中城市房价数据，这也是调控后首个房价的官方数据出炉。

一线二线城市退烧，无锡长沙接力飙涨

数据显示，10月份，70个大中城市中，一线城市和二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅快速回落，特别是深圳和成都的房价相较9月份已经出现了下降。

但是，在部分一线和热点二线城市退烧的同时，三线城市价格稳定，部分非限购城市价格上涨明显，10月热点城市中的杭州、无锡，以及非限购城市中的长沙、赣州等地，房价环比涨幅均超过3%。

从房地产开发投资额来看，前10月增速并未放缓。

对此，统计局新闻发言人毛盛勇指出，原因在于去年基数比较低，后面几个月房地产投资增速不会明显下降。不过，从单月数据来看，调控政策落地还是产生了明显的影响，2016年10月，全国房地产开发投资9377.41亿元，同比增加13.45%，环比下降8.16%。

最严调控=房价会大幅下跌？分析人士：并不会

9月底10月初，22个城市密集发布调控新政，除了限购限贷等政策外，各地也掀起房地产调控执法风暴。

10月中旬以来，一行三会先后出台措施，要求严格执行限贷政策，收紧企业发债，规范银行理财、保险投资等资金介入房地产。

住建部多次要求加大房地产市场整顿规范力度，对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定，要求各地严厉查处这些违法违规行为。

虽然已取得部分成效，部分地区楼市热度下降，但是部分城市房价涨幅依然居高不下。近日来，各地调控政策频繁出现升级。

业内人士表示，本轮房地产调控与往年最大的不同在于，持续地打补丁、加压力，并且叠加历史最严格的执行力度。

11月以来，调控政策频繁升级：

11月7日

上海房贷调控加码，全面叫停“接力贷”、合力贷。

11月9日

天津首次在土地出让中设定最高限价

11月10日

杭州市限购限贷升级，新政策包括：升级住房限购、上调住房公积金贷款和商业住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源审核等。

11月14日

深圳、武汉、西安和南京四个城市连夜出台新政，其中，武汉和深圳继续在限购限贷领域“加码”，南京、西安则再次针对执行层面提高了要求规范。

11月17日

成都限购再出新政：城南购房加大户籍限制，并调整住房公积金贷款最低首付比例。

而据媒体报道，现阶段重点调控名单在此前的北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市的基础上，增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个近期房价上涨较快的城市，这也意味着未来这20个城市均存在继续加强调控的可能性。

值得注意的是，数据显示，长沙10月新建商品住宅价格环比涨幅达4.5%，仅次于无锡，而其自2015年来的涨幅也达17%。

业内人士表示，楼市调控政策频出，覆盖面不断扩展，在政策频加压力的情况下，预计未来房地产市场降温趋势延续，四季度楼市成交量下滑或成定局。

不过，对于老百姓来说，关注点在于：房价有可能降吗？

对此，海通证券首席经济学家李迅雷表示，从目前来看，房价即便出现了下跌，也没有大跌的基础，更何况目前房价上涨地区主要是在经济发达地区，大部分三、四、五线城市的房价几乎没有多少上涨，即便上涨幅度在5%左右的地区，也是跑输GDP的。

从政府调控的目标看，所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给，其目的是为了抑制房价过快上涨。因此，在经济稳增长的大目标下，政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨，故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。

房企10月业绩下滑，全年目标依然提前完成

统计局数据显示，1-10月份，全国商品房销售额91482亿元，同比增长41.2%，已超2015年全年销售水平，提前两个月刷新纪录。同时，销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，也已达到历年同期最高纪录。

但从单月来看，随着多地限购政策落地，商品房销售额10月增幅大幅回落。

而房企业绩也或多或少的受了影响，据公开资料，在目前已公布10月销售业绩的32家房企中，环比业绩出现下滑的房企达22家，占到总数的近七成。

其中，万科10月销售额达到489.9亿，位居目前公布业绩的上市房企10月销售额排行首位，环比增幅高达93%，相当亮眼。而金地集团、富力地产的10月销售额环比跌幅均逾40%。

尽管如此，今年前十月不少房企还是赚得盆满钵满。部分房企在中途调高全年销售目标的前提下，依然提前2个月完成。

恒大、万科前10月销售额双双突破3000亿，碧桂园也超过2700亿。年末房企业绩“之争”的势头凸显。

对此，中原地产市场总监张大伟表示，目前来看，大部分房企在2016年销售与资金都非常良好，将影响调控后房价下调时间和空间。

房价拐点：短期显现，长期未现

有观点认为，房价涨幅跟M2的增长具有相关性，将随着M2的回落而回落。我认为房价涨幅与M2增长比较一致，但未必为简单因果关系——货币超发导致房价上涨，而是互为因果关系，即房价上涨后又会创造了信贷。从这个角度来讲，两者互相影响。而且，我们很难断定2020年之前M2增速会大幅回落，毕竟GDP增速目标要维持在6.5%以上，M2增速就得维持在10%以上。今年是房价上涨的又一高点，今后房价涨幅将趋缓，原因也在于M2增速或将走平。此外，政府的房地产政策也会收紧，房价最终还得取决于基本面，即人口因素和货币因素。

房价涨幅与M2增长

另一个观点则认为，既然房价上涨是货币现象，那么其流动性拐点似已出现。我们发现，北京、上海、深圳三地的居民存款跟房价涨幅之间存在着明显的相关性，与GDP也存在相关性。本轮房价上涨始于2015年，房价涨幅与存款增速高度相关。由于2015年政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，但目前北上深的存款增速基本归零，意味着流动性拐点已经出现。所以，北京、深圳和上海的房价最近应该会略有回落。

三地GDP增速、房价涨幅及存款增速

从长期来讲，房地产开发投资增速在2010年达到33%后，就已经见顶了。虽然现在房价还是处在上升通道中，但是投资增速回落是大趋势，不可改变。这个拐点一旦出现，标志着房地产周期已处在下行段的大趋势中。回顾历史有助于发现趋势的转折点：如中国的粗钢产量增速拐点发生在2005年，房地产开发投资增速的拐点在2010年。随着居民购房加杠杆的增速下降，或许2016年会成为房地产销售额的最高点，这可以比照2015年A股的年交易总额和换手率，其中交易额达到历史最高点，换手率也是20年来的最高点，估计今后很难超越这一水平了。

房地产投资增速

总之，在这一轮房地产的调控中，房价应该会有所回落，但出现价格大幅变动的可能性较低。不过，房地产的销售额会出现比较明显的回落，风险则会不断地消解。今后随着GDP和M2的增速不断上升，居民的收入水平继续提高，如果房地产调控政策执行顺利，则房地产价格偏高问题可能会慢慢钝化。