郭施亮：楼市还有继续疯狂的理由吗？

（原标题：美联储加息和多地限购，楼市还有继续疯狂的理由吗？）

多年来，国内市场却上演这样一幕怪象，即股市跌多涨少，熊途漫漫，而楼市却涨多跌少，牛气冲天。

实际上，在国内楼市持续攀升的过程中，不乏一些看空的声音。然而，时隔多年，虽然部分城市的房价水平已经存在较大的泡沫空间，但其价格却依旧坚挺，而这一种现象，更是在国内一线城市中发挥得淋漓尽致。

进入2017年，是一个充满不确定性的年份。然而，就在今年第一个季度，就分别上演了美联储加息以及多地密集调控的举动。

前者，其开启加息的趋势，似乎已经成为了市场的预期。与此同时，按照市场对美联储的预测，年内料仍有2至3次的加息可能。很显然，一旦美元开启加息的周期，那么系列的问题，也将会深刻影响着国内楼市市场的后续表现。其中，人民币贬值、人民币资产吸引力骤降以及资本外逃等因素，无疑给国内楼市乃至国内股市带来较大的冲击。与此同时，对于近年来频繁高价拿地的上市房企而言，一旦市场陷入加息的通道，则意味着其融资成本骤增，带给房企的压力不言而喻。

至于后者，近期多地继续开启密集调控的举措，而调控加码的意图非常明显。

归根到底，还是受制于“抑制资产泡沫”的大背景，而此前重要会议的表态，也给持续火热的楼市定了调子。很显然，站在当下的大环境，稳住房价的意义深远，而这也是严防系统性风险的发生。

本以为，美联储开启加息周期以及调控升级的举动，会对国内楼市构成沉重的冲击，甚至加速其拐点的出现。但，回顾过去多年的时间，国内楼市，尤其是国内一线楼市，似乎并未受到太大的冲击。从近年来的价格运行趋势来看，却似乎存在着“越调控价格越攀升”的困局。

不可否认，分析国内楼市的走向，不能够盲目照搬国外市场的模式进行剖析。然而，对于国内楼市市场而言，其自身特殊的市场环境以及政策环境，却给它带来不一样的防御功能。

土地财政模式、国内资本项目仍未完全下放，住房土地供应约束等因素，构成了国内楼市的一层厚厚的保护膜。与此同时，在资产荒的背景下，上市房企似乎争相高价拿地，而持续回升的融资成本，却在不经意间转嫁到投资客的身上。但，正因为庞大的投资需求，以及部分城市自身强大的吸引力，由此也为部分地区房价高居不下带来了又一层的保护膜。

近年来，调控限售并不少见，试图达到降温调控的目的。殊不知，在实际情况下，受调控的重点城市获得阶段性的成交量降温，但其周边城市的成交量却瞬间点燃，乃至引发价格的快速回升。近期，部分三四线房价的成交量活跃，乃至价格的回暖，也或多或少受益于部分一线资金的回流，以及投资需求的增加等因素的影响。

时下，一线楼市虽有调控升级的意味，但价格依旧高居不下，甚至点燃了部分地区二手房市场的活跃度。与此同时，受压于限购的因素，部分资金加速往核心城市周边地区靠拢，而更有甚者也开始关注到部分三四线房价的走势，进而刺激当地成交量的持续活跃，乃至达到当地加速去库存的目的。

确实，这十余年间，社会财富得到了倍数式的增长，而不少居民的财富也获得了爆发式的膨胀。但，受压于人民币贬值以及资产荒等因素，且受限于国内外汇管制的趋严，各类资本不得不在国内四处逃窜，试图寻求更佳的资产保值增值途径。至于借助间接渠道，实现资产海外投资乃至海外转移者，整体占比还不会太高。

虽说居民财富增长了，高校毕业生数目大幅提升了，国内经济体进一步扩张了，但多数居民的整体幸福感却未见显著提升。其中，对于刚出来就业，乃至就业三五年时间的年轻人而言，却背负着沉重的包袱。在这些年轻人中，有的选择继续奋斗，有的选择了逃离一线城市，也有的享受着上一辈艰难积累的财富与地位。

不过，持续高居不下的高房价，终究还是破灭了不少年轻人的梦，而要想从一线城市获得优越的户籍、优越的教育资源等，也可能需要付出常人数倍的努力，才得以在这里获得一席之位。

美联储加息预期强烈，人民币资产的投资吸引力受到了较大的影响，而自今年以来，央行也尝试着“变相加息”等举措来缓解适度的流动性压力，并同时达到间接对冲美联储加息的目的。此外，央行再度放水提振经济的空间也有所收敛，对楼市运行趋势的发展预期构成不少的影响。

时下，虽然国内处于资本项目未完全下放的状态，且外汇管制趋严，压制不少资本外逃的压力，但随着美联储加息预期的持续升温，其冲击影响依旧还是会存在，不会轻易消除。而且，随着时间的推移，其后续的冲击力仍在积聚之中。

这些年来，国内楼市，尤其是一线楼市价格的高居不下，让不少房企采取了持续观望的态度，试图等待房价降温的一刻。但同时，不少房企，尤其是上市房企，却通过各种融资渠道，不惜承受偏高的融资利率，来达到高价拿地等目的。更有甚者，还采取了高价囤地、捂盘提价等手段，来达到更好的增值目的。

然而，随着加息预期的升温，房企融资成本的持续提升，一旦企业资金链得不到完好的衔接，那么企业资金链断裂的风险也将会大大增加，甚至会触发系统性的风险。

与此同时，若美联储加息预期进一步升温，且国内仍未有充分的风险抵御手段，则外汇储备的耗损风险，也是不可小觑的。虽说目前国内仍有3万亿美元的外汇储备作为一层厚实防护垫，但多年来M2规模的持续膨胀，其风险抵御的有效程度仍需持续观察。但，持续的资本外逃压力，还是需要提防，否则还会引发系统性的风险。这，对于国内楼市而言，可以任由其继续疯狂的理由也不多了。

值得一提的是，多年来国内土地财政模式带来的利弊不一，但部分地方对其依赖度已经根深蒂固。由此可见，作为一种依赖度很强，且增收能力较佳的模式，不能够从本质上获得转变，则国内房地产的虚高问题依然难以得到合理处理。由此一来，开拓地方增收渠道，加快房产税的立法与落实，就显得非常关键了。

持续火热的高房价现象，不仅影响到年轻人的积极性，而且还会对实体企业、企业家的积极性构成冲击。

在一线城市，一套房子的价格还高于不少上市公司一年的净利润，这本身反映出房价过高、虚火旺盛的现状。与此同时，从近年来上市公司大股东、高管的频繁减持套现行为来看，也存在把套现资金投资房地产，乃至转移至海外等行为，而股市财富再度分配的不合理性，却加剧了市场“脱实向虚”的风险，甚至引发恶性循环的问题。

由此可见，持续过高的房价，并非好事，且阻碍了社会创新与进步。至于高杠杆拿地、高杠杆炒房乃至大股东套现炒房等行为，也应该及时引导，重视潜在的问题严重性，不应该等到风险进一步加大之后再去处理，再去反思。