杜坤维：银行业要高度关注地产行业贷款的蜕变

（原标题：银行业要高度关注地产行业贷款的蜕变）

中国银行业一直钟情地产领域贷款，但是随着地产调控推进，地产价格下行，一旦地产公司资金链断裂出现破产，地产变现难度增加，即使优质的地产也存在变现难，优质贷款也会成为不良贷。

据余姚曾经的首富谷秀龙，因为地产行业不景气，余姚市龙鼎商业圈的项目资金链出现问题，导致整个企业因资金链断裂后跑路留下20多亿元贷款债务“坑了”近30家银行，其中不乏国有大行、股份制银行和地方银行，已知最大一笔债务为某国有银行2.7亿元，最小的债务一笔也在近千万元。由于贷款无法偿还，企业抵押物也难以快速变现，该企业与多家银行的官司持续至今，即使银行业变现资产，估计损失也不是小数目。

地产一直被中国政府和地方政府作为经济的重要支柱，由于抵押物较为清晰，加上地产价格长期以来只涨不跌，地产行业深受银行喜爱， 优质的地产公司和个人抵押贷款一直是银行业争夺的重要优质资源，14年整个房地产业的贷款占银行业贷款总量的20%左右，其中75%的属于个人住房贷款，这些个人贷款质量良好，不良率不到1%，15年以来，央行释放出不少流动性，实体经济总体不振，信贷风险加大，而地产行业在政策扶持下，1线城市地产开始快速上涨，进而某些二三线城市地产也开始快速上涨，出现了四龙头，银行业进一步加大地产领域的信贷配置，中国银行业对地产领域的贷款投放在16年达到历史高峰，根据郭树清说法房地产金融确实是很重要的一个组成部分，银行贷款大概1/4投向了房地产，去年新增贷款中有45%是房地产贷款。17年4月14日，央行公布的多项数据显示，包括房贷余额增速在内的多项数据较前期都出现了放缓。3月新增人民币贷款1.02万亿元，低于预期的1.2万亿元；一季度房地产贷款新增1.7万亿元，占同期各项贷款增量的40.4%，比2016年占比低4.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额7.54万亿元，同比增速比上年末回落0.9个百分点；个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增速比上年末下降1.1个百分点。可见地产信贷增速虽然下滑，但是地产贷款余额依然快速增加，期中的风险应该得到重视。

Wind资讯统计，截至目前，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示，2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。销售遇冷叠加偿债高峰期来临，房企资金压力加大。Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企2016年负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增幅25.93%。截至2016年底，A股平均每家上市房企负债达362亿元。

其中，有32家资产负债率超过80%红线，占比接近24%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家，占比超过33%。上市房企的平均资产负债率已达77.26%。上市房企融资渠道更多，负债率尚且如此之高，没有上市的房企呢？可想而知。虽然高负债率不一定就是高不良贷，但是高负债率一定意味着高风险的存在。

地产信贷风险来自于哪儿，来自于面粉贵过面包，在中国土地市场一直被政府垄断，政府通过调节土地供给推高地价实现利益最大化，造成土地市场总是供不应求，土地价格居高不下，地产行业有一句话叫“不拿地，等死；拿地，找死。”，如果地产进入景气度，地产公司就会信心倍增，疯狂拿地，地王频出，一旦地产行业出现转折，地价就会回落，作为重要抵押物，土地价格就可能变现问题无法有效覆盖银行资产，导致银行资产出现风险，其次是地产行业拿地杠杆率很高，据报道现在一线城市拿地，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。甚至于有机构专门向地产公司提供拍卖土地的保证金，这等于地产行业零资金参与土地游戏，杠杆率究竟有多高，谁也无法预测，这样的激进操作，一旦地产销售跟不上，整个企业的资金链就会断裂，出现地产公司直接破产甚至跑路。三是地产行业负债率高企，过高的资产负债率意味着企业债务负担严重，财务压力大，风险也大，2012年，160家内地上市房地产公司的平均资产负债率达到62.20%，Wind数据显示，截至16年6月末房地产行业的资产负债率已升至81.33%，相比15年末上升3.87个百分点，地产公司负债快速升高，风险自然在快速加大，高负债如果销售很快，资金周转就很快，不会有太多风险，但是叠加地产调控，销售慢下来的话，财务费用就会把地产公司压垮，风险就会放大，而地产销售放缓可能很难避免，5月9日，中国社科院就《房地产蓝皮书》举行发布会，蓝皮书执行主编王业强表示，预计2017年商品住宅销售面积有可能出现5%到10%的负增长。四是有的企业诚信意识不高，多方贷款，掩盖自己真实负债水平，造成资产抵押混乱，甚至不排除多次质押，进一步加剧银行业风险，如余姚首富谷秀龙实际控制的产业和公司的贷款主体较多，一家银行可能涉及到多笔贷款，而一家旗下公司则有多家银行债务，同时谷秀龙和控制公司尚且对外有较多的债务担保，他的跑路直接引起了当地银行系统的地震。五是地产调控有逐渐加压态势，在房子是用来住的思维下地产调控长效机制也在酝酿，一旦房产税等手段被使用，地产长期升值势头就会得到遏制，地产销售就会放慢。六是金融去杠杆大趋势下，央行不断回笼流动性，银行可用于放贷资金逐渐收缩，加上银监会央行严控资金流入地产行业，谨防地产行业出现融资难，如果地产行业铤而走险，借贷高利贷，那么就会加快资金链断裂，出现经营风险势在必行，余姚首富就有高利贷拖累所致因素。招商证券研究报告认为，开发商资金链指数自2016年四季度以来持续收紧。截至今年3月底，该指数下降至128%，是2015年下半年以来首次跌破130%的“红线”，说明地产公司经营风险骤增，银行严防风险已经势在必行。

如今房地产开放商经营过于激进，行业的债务杠杆太高，过度融资现象也非常严重，一旦出现资金链断裂，风险马上外溢，银行资产就会首当其冲成为高危资产。