郭施亮：房地产股造富效应惊人 今年表现为何如此突出？

（原标题：房地产股造富效应惊人，今年表现为何如此突出？）

今年以来，纵观港股A股两地市场，房地产股票的表现也是非常亮眼。其中，港股内房股的表现更为突出。

其中，以融创中国为例，2016年12月30日收盘价格仅为6.159港元。但，截至目前，仅仅过了9个月的时间，融创中国股价却一度突破37港元，9个月时间股价暴涨近500%。再以中国恒大为例，2016年12月30日收盘价格为4.830港元，9个月后的今天，中国恒大股价超过28港元，9个月时间股价累计涨幅超过480%。此外，如碧桂园、万科企业等港股内房股，同样出现显著的年内涨幅，而今年港股内房股的表现也是历年来表现最为亮眼的。

回归至A股市场，今年以来房地产板块的表现却显著逊色于港股市场，今年以来A股房地产板块涨幅仅为8%，与同期市场指数涨幅差不多。但，从房地产板块的个股表现来看，却存在明显的分化效应。其中，全年表现较佳的房地产股包括阳光城、万科A、金融街、京能置业、保利地产等，涨幅均在30%以上。

值得一提的是，受到房地产股票的暴涨影响，房地产的造富效应也开始显著体现。其中，近日恒大许家印再度成为中国新任首富，而不少地产大亨的身价也因房地产股票的暴涨，而出现了大幅飙升的迹象。

对于房地产股的亮眼表现，实际上也并非没有原因。其中，房地产销售额强劲增长，部分房地产上市公司的净利润大增，支撑着股价的大幅上涨。

其中，以中国恒大为例，半年报净利润大幅增长超过2倍，且负债率显著下降，成为支撑股价上涨的主要推动因素。至于融创中国的半年报，也同样创出佳绩，无论是销售金额还是毛利增长方面，均出现显著上升的迹象。与此同时，对于部分房地产股票价格的大幅上涨，也与土地储备优势显著，土地价格持续升值有着或多或少的联系性，而对于部分房地产上市公司而言，土地储备增值、销售额旺盛及负债率显著改善等因素，也促使股票价格的估值实现重估的状态，股票价值运行中枢得到持续攀升，刺激股价的上行。

实际上，对于股价的持续走好，除了房地产上市公司自身的因素外，更关键的还是政策环境以及市场预期等影响因素。

前者，在金融去杠杆的背景下，房地产调控加码可能会给房地产的加速发展带来了压力，但在实际情况下，一二线房地产密集调控，却间接助推了三四线房地产去库存的压力，而从今年以来的情况来看，在涨价效应推动下，三四线房地产市场的销售额与房价均出现了亮眼的表现，而对于这一现象，既有一二线刚需及投资资金的推动，同时也有棚改货币化的因素刺激，从而助推销售额与价格的齐飞，而对于专注于三四线房地产市场，且坐拥庞大土地储备优势的房地产上市公司来说，今年也是丰收的一年。

后者，对于市场预期而言，在金融去杠杆延续的背景下，房地产上市公司的高负债率风险就容易引起市场的担忧。但，从今年以来的系列举措来看，部分房地产上市公司却通过出售资产回收现金流，以及通过多种手段降低上市公司的负债率水平，由此降低了上市公司自身潜在的系统性风险，也迎合了当下金融去杠杆的需求。由此可见，在房地产上市公司潜在风险得以减缓之际，也容易促使市场的态度回暖，而在今年股市行情有所回暖的大环境下，也加速了部分资金的加速入局，从而推升了房地产上市公司股价的加速上涨。

事实上，从近年来的市场状况来看，不仅仅是房地产上市公司的造富效应惊人，而且还让不少前期购房囤房的投资客受益不少。但，房地产市场的非理性表现，已然超出了市场的预期，虽然目前仍不能够确定房地产市场的重要拐点何时出现，但对于房地产市场的持续火爆现象，其可持续性还是充满着诸多的压力，持续性暴涨的空间也骤然下降。

与中国股市牛短熊长的表现相比，中国房地产市场却上演着延续多年的黄金发展期，而房地产市场已然捆绑着诸多的利益，似乎成为其价格稳固的重要支撑。但，面对近年来造富效应惊人的房地产股，新高之后更需要有持续亮眼的数据给予支撑，在此期间，若三四线城市调控升级，或更具冲击力的房地产调控政策出台，则会对房地产上市公司的持续盈利能力构成不少的压力，而此时此刻，对于房地产上市公司而言，要支撑着持续高企的股票价格，或许更需要迎合政策的预期挖掘出更好的出路，加快其转型创新的步伐。